Compravendite: contrazione in atto da più di tre anni (-28% dal 2006 al 2009)
Secondo Tecnocasa nel secondo semestre del 2009 il mercato immobiliare italiano ha registrato un’ ulteriore contrazione delle quotazioni; tuttavia, soprattutto in termini di volontà di acquisto, questo semestre è stato tra i migliori dal 2007 e, dall’ estate 2009 a oggi, si è registrato un aumento della domanda abitativa, a dimostrazione del fatto che l’ ottimismo ritrovato si sta lentamente traducendo in una ricerca attiva sul mercato.
Ancora in crescita la domanda di immobili ad uso investimento che nei prossimi mesi potrebbe risentire positivamente del rientro dei capitali con lo scudo fiscale. Il mattone, quindi, è ancora considerato un impiego vincente per il capitale risparmiato negli anni.
Anche nella seconda parte del 2009 si sono registrate soprattutto compravendite in cui il potenziale acquirente aveva già una parte del capitale a disposizione per finanziare l’ acquisto dell’ immobile e ha stipulato il mutuo solo a integrazione del valore.
Sono confermate le difficoltà per tutti coloro che, invece, non avendo risparmi da destinare all’ acquisto dell’ immobile, hanno dovuto ricorrere al finanziamento con elevate percentuali di intervento; difficoltà acuite soprattutto per monoreddito, immigrati e lavoratori precari.
L’ analisi dei prezzi evidenzia una diminuzione dell’ 1,5% nelle grandi città, a seguire i capoluoghi di provincia con -2,2% e l’ hinterland delle grandi città con -2,3%. Le metropoli, dunque, hanno realizzato il risultato migliore e per ognuna di esse la diminuzione dei prezzi nel secondo semestre del 2009 è stata inferiore rispetto a quella registrata nella prima parte dell’ anno.
Nelle grandi città, ancora una volta, sono state le posizioni centrali a comportarsi meglio rispetto alle location semicentrali e periferiche. L’ analisi per aree geografiche evidenzia una diminuzione dei prezzi più elevata per i capoluoghi di provincia del Nord Italia e del Sud Italia (-2,3%); quelli del Centro Italia hanno segnalato una diminuzione dell’ 1,7%.
L’ analisi della <strong>domanda a Gennaio 2010 evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale che raccoglie il 35,9% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 29%, il quattro locali con il 21,7% e il cinque locali con l’8,4%. Nei capoluoghi di provincia la concentrazione della domanda del trilocale è più elevata ed è del 49,3% , seguita dal bilocale con il 27,3% e, infine, dal quattro locali con il 18,2%. Da luglio 2009 a gennaio 2010 nelle grandi città si registra un aumento della concentrazione delle richieste sui bilocali (+0,8%).
L’ analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città evidenzia che la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro (24,4%), a seguire quella compresa tra 250 a 349 mila (21,5%) e quella tra 120 e 169 mila (21,0%) e, per i prossimi mesi, non si prevedono cambiamenti sostanziali nello scenario sopra indicato.
Per quanto riguarda il numero delle compravendite, potrebbero stabilizzarsi intorno alle seicentomila unità, mentre sul versante dei prezzi nel corso del 2010 l’ oscillazione sarà più contenuta rispetto al 2009 e potrebbe variare dal -3% al -1%.
Dai dati resi noti dall’ Agenzia del Territorio il mercato immobiliare nel 4° trimestre 2009 segna ancora una flessione, rispetto al corrispondente periodo del 2008, pari al -4%. Sono state registrate 395.095 transazioni rispetto alle 411.423 del 4° trimestre 2008; in termini assoluti si tratta di oltre 16.327 transazioni in meno.
Si rileva, tuttavia, che la variazione tendenziale negativa di questo trimestre è decisamente inferiore rispetto a quella osservata nei trimestri precedenti sia nel 2009 che nel 2008 e la riduzione investe tutti i settori del mercato immobiliare, pur se con una accentuazione diversa. Complessivamente, nel 2009 si sono registrate 1.347.368 compravendite con una flessione pari al -11,3% rispetto al 2008, anno in cui il calo era stato del 13,7% rispetto al 2007.
Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, nel 2° semestre 2009 è stata registrata una lieve flessione del valore medio nazionale, per unità di superficie, degli immobili residenziali; la quotazione media scende a 1.578 euro / mq, segnando un -0,2% rispetto al 1° semestre 2009 e questo lieve calo segue quello già rilevato nel semestre precedente (-0,5% del 1° semestre 2009 rispetto al 2° semestre 2008).
Nel 2009 il livello medio delle quotazioni si è ridotto di circa -0,7% e l’ andamento dei prezzi riflette la forte riduzione delle compravendite; si evidenzia, tuttavia, la sostanziale tenuta dei prezzi medi delle abitazioni, infatti la variazione negativa appare assai lieve a fronte della forte contrazione delle compravendite di abitazioni ormai in atto da più di tre anni (-28% dal 2006 al 2009).
Secondo Gabetti il quadro immobiliare italiano è in assestamento e la diminuzione dei valori è rallentata, soprattutto nelle metropoli (-1,5% nel secondo semestre del 2009), in un contesto di ridimensionamento sensibile del numero di transazioni. Nei capoluoghi la flessione è stata del 2,3% nel secondo semestre 2009, rispetto al 3,6% del primo semestre 2009.
Hanno tenuto meglio le zone semicentrali servite, in confronto a quelle periferiche e dell’ hinterland, dove si è confermato un eccesso di offerta di nuovo, anche in pronta consegna. Ci sono state limature delle quotazioni anche sui prezzi top delle zone centrali. Diversi progetti di nuovo sviluppo continuano a essere rallentati.
Fra le metropoli, Roma (-3,2%) e Milano (-2,6%) hanno fatto registrare diminuzioni più marcate rispetto alla media, mentre alcuni segmenti di acquirenti, come i piccoli investitori, si sono riaffacciati prudentemente sul mercato; invece, per altre componenti di domanda come le giovani coppie e i cittadini stranieri, la situazione rimane problematica sia dal punto di vista della stabilità del posto di lavoro che da quella dell’accesso ai finanziamenti.
Sono confermati dei cambiamenti nei comportamenti d’ acquisto: in aumento la domanda di usato, di tagli più efficienti e la valutazione di zone diverse per l’ acquisto; infatti, vengono valutate sempre più spesso alternative con il budget di spesa disponibile. Per chiudere positivamente le trattative in media i proprietari devono concedere sconti, sul prezzo iniziale, nell’ordine del 15%.
Analizzando le macroaree si è notato che i capoluoghi settentrionali (-1,0% la variazione media dei prezzi nel semestre) hanno fatto registrare una performance migliore della media italiana. Flessioni del (-3,2%) nei capoluoghi del Sud e Isole. Leggermente peggio sono andati i mercati immobiliari del Centro Italia (-3,4%).
Sul fronte dell’ offerta vi è molto nuovo nelle città e nell’ hinterland in pronta consegna. Il fatto che le costruzioni siano state completate da un lato rassicura i potenziali acquirenti, dall’ altro espone il costruttore al rischio di deperimento dell’ immobile e a spese di manutenzione non previste inizialmente, per questo motivo i costruttori dovranno verosimilmente ritoccare i listini al ribasso nel corso dell’ anno per cercare di completare con successo le loro operazioni e il ruolo degli istituti di credito in questo contesto non è assolutamente secondario.
Al momento le politiche non sembrano essere diventate più espansive, ma dal punto di vista costo per il cliente le condizioni sono molto favorevoli; le aspettative del mercato sono migliorate e le condizioni creditizie sono molto favorevoli; inoltre, per consentire l’ assorbimento del surplus di offerta di usato e di nuove costruzioni è necessario, da un lato, che le quotazioni scendano ancora e, dall’ altro, che ci siano politiche che favoriscano l’ acquisto immobiliare e l’ accesso ai mutui da parte delle giovani coppie.
Fonte: Tecnoborsa
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