Mercato logistica. Rapporto 2010 Scenari Immobiliari. Si è svolto giovedì mattina a Milano un convegno organizzato dalla società indipendente guidata dal Presidente Mario Breglia Scenari Immobiliari
Tema del convegno ”Il Rapporto del Mercato della logistica e degli immobili di impresa 2010””, appuntamento annuale molto atteso dagli operatori del settore, che hanno avuto un’ occasione per confrontarsi in un momento di mercato particolarmente delicato, alla luce della crisi economica internazionale che crea non poche difficoltà alle imprese del settore logistico e a quelle produttive; il rapporto, in primis, ha evidenziato come, dal dicembre 2008 a fine 2009, si sia registrata una contrazione dell’ indice della produzione industriale che, nel nostro paese, ha raggiunto livelli importanti superata solo dalla Germania.
Le prospettive future in tal senso vedono una crescita calmierata, con difficoltà dovute a fattori quali la fine degli incentivi comparto auto, la crisi dei consumi, le difficoltà del mercato del lavoro e le maglie strette delle banche nella concessione di credito. Fra i settori che hanno registrato il maggior calo di produzione segnaliamo quello metallurgico e quello delle apparecchiature elettriche (cali di circa il 30%), mentre, in controtendenza, nel corso dei primi undici mesi del 2009, le aziende farmaceutiche, le quali, registrano un trend positivo (+2,6%).
È stato poi analizzato nel dettaglio il settore manifatturiero e, a tale proposito, è stata effettuata un’ indagine approfondita; i dati che sono emersi è che, per il 70% degli intervistati, il 2009 è stato peggio del 2008, con dati allarmanti provenienti da tutti i settori, sebbene, il mobilificio abbia registrato dati nettamente migliori a quelli evidenziati dall’ industria tessile.
Quanto ad una previsione futura per il biennio 2010 – 11, circa l’ andamento della produzione, ancora una volta i pessimisti superano gli ottimisti, e se il 30% prevede una crescita rispetto al 2009, il 60% degli intervistati dichiara che le previsioni sono incerte e che si intende navigare a vista, mentre il 10%, addirittura, prevede un ulteriore rallentamento che potrebbe comportare il rischio chiusura.
Scenari Immobiliari ha poi effettuato il monitoraggio, per il sesto anno consecutivo, riguardante la domanda di immobili a uso logistica tenendo presente un campione che fosse al meglio rappresentativo del mercato. Dalle risposte ottenute emerge che i problemi del settore sono ancora molti, tuttavia oltre il 90% degli intervistati si considera soddisfatto delle strutture utilizzate.
Analizzando, invece, il mercato relativo alla compravendita degli immobili a uso logistica si è concordi nel ritenere il 2009 un annus horribilis, sebbene i numeri siano leggermente migliorati nell’ ultimo trimestre; il fatturato, rispetto al 2008, è sceso del 33% per i capannoni a uso produttivo, mentre il settore logistico ha registrato una contrazione del 19%.
In termini numerici, se il fatturato degli immobili industriali in Italia è sceso a 200 milioni di euro nel 2009 (erano 450 nel 2007), le stime per il 2010 e le previsioni relative al 2011 evidenzierebbero una crescita importante che, tuttavia, non raggiungerebbe i valori del 2007; analogamente, il mercato della logistica, ha registrato un fatturato che, nel corso del 2009, è calato del 19%, rispetto a dodici mesi prima, tuttavia, anche in questo caso si prevede un netto miglioramento nel prossimo biennio che porterà il fatturato degli immobili a uso logistica nel 2011 inferiore a quello evidenziato nel 2008, ante crisi (3,8 miliardi di euro nel 2011, la previsione, a fronte di 4,0 il dato registrato due anni fa).
In questo scenario di crisi di fatturato gli operatori di logistica in locazione hanno cercato di rinegoziare i canoni locativi, mentre gli investitori internazionali si sono fatti più prudenti e riflessivi e, dunque, si è verificato un fisiologico calo dei valori immobiliari, più sensibile se la distanza degli immobili logistici dai capoluoghi è maggiore e pertanto la location è meno pregiata.
Un ultimo dato importante da segnalare parlando di logistica è quello riguardante il ”vacancy rate”, ovvero la percentuale di metri quadri sfitti rispetto all’ intero patrimonio in offerta, indice che, si stima possa aumentare nel corso del 2010 (passando dal 14,7% del 2009 al 15,1% dell’ anno in corso, ma che si prevede diminuisca nel 2011 a 14,5%). In termini sintetici, significherebbe che il mercato delle locazioni degli immobili industriali a uso logistica è ancora in difficoltà nel corso del 2010, mentre inizierà a vedere un po’ di luce solamente nel 2011.
Kevin John Carones
