Le aste immobiliari. Un’ indagine Tecnocasa. I dati raccolti dalle associazioni dei consumatori hanno fatto emergere che nel 2009 i pignoramenti e le vendite all’ asta sono aumentati del 15,2% rispetto al 2008, mentre nel triennio 2007 – 2009 i soli pignoramenti hanno avuto un incremento del 60,5% per un ammontare complessivo di circa 130.000 case vendute all’ asta. Gli effetti della crisi economica si sono fatti sentire anche nei confronti delle imprese; si registra infatti un aumento dei fallimenti nel 2009 del 40% e dei concordati preventivi del 70%.
Secondo le rilevazioni Censis – Confcommercio (indagine giugno 2009), la percentuale delle famiglie che continua a pagare le rate con regolarità si è ridotta dal 62% al 51,1%. In Italia le sofferenze bancarie (prestiti per i quali nei bilanci delle banche sono registrate difficoltà pressoché consolidate dei clienti nel rimborso del debito), a dicembre del 2009 ammontavano a 59 miliardi, 17,7 miliardi in più rispetto a dicembre 2008 (fonte dati Abi).
Occorre premettere che non sempre ad una sofferenza fa seguito un pignoramento immobiliare, infatti se il debitore non possiede immobili non vi sarà alcun pignoramento immobiliare. Inoltre va rilevato un disallineamento tra il numero di procedure esecutive promosse e quelle che si concludono con una vendita giudiziale del cespite.
TAG (Tecnocasa Advisory Group), quale società appartenente al Gruppo Tecnocasa dedicata alla consulenza nel settore dei crediti problematici, è specializzata nella ricerca di soluzioni che anticipino la definizione del contenzioso e si pongano in alternativa all’ epilogo della vendita giudiziale.
Su un campione di 2,5 miliardi di crediti in sofferenza sui quali la società svolge la propria attività a favore di investitori istituzionali, si registra che il 60% degli incassi costituisce il risultato di definizioni stragiudiziali del credito, siano esse accordi tra le parti, che comportano l’ estinzione della procedura prima dell’ incanto, siano esse cessioni del credito a terzi investitori, che valuteranno se arrivare all’asta o preferire un accordo transattivo.
Attualmente chi compra casa all’ asta può ottenere sconti che possono andare anche oltre il 20 – 25% rispetto al valore che lo stesso immobile avrebbe sul libero mercato. Dal punto di vista dell’ aggiudicatario la riduzione del prezzo base, derivato da un numero eccessivo di aste deserte, è un risultato vantaggioso. Ma ha ripercussioni negative sia per l’ interesse del creditore alla soddisfazione integrale delle proprie ragioni sia per l’ obiettivo del debitore che mira a preservare il valore che residuerebbe nel caso il bene fosse venduto a prezzo di mercato. L’ aggiudicazione ad un prezzo di “realizzo” finisce per frustrare tale aspettativa.
I tre attori dell’ attuale mercato delle vendite giudiziali (creditore, debitore e acquirente) se correttamente assistiti potrebbero ottenere risultati che realizzano il giusto contemperamento degli interessi in gioco. Si potrebbe trovare un punto di equilibrio: ove il creditore rinunciasse a parte del proprio credito compensando con la riduzione dei tempi di vendita e l’ eliminazione dei costi dell’ esecuzione forzata, ottenendo in cambio la disponibilità del debitore alla volontaria alienazione del cespite ad un valore inferiore al prezzo di mercato nella misura sufficiente a richiamare l’ interesse del terzo acquirente verso la conclusione di un’ operazione immobiliare di sicura convenienza e senza le incognite dell’ asta immobiliare.
TAG, avvalendosi delle reti in franchising immobiliare e creditizio del Gruppo Tecnocasa, è in grado di rappresentare i tre interessi fino a raggiungere l’ equilibrio desiderato. Attualmente è in fase di sperimentazione la “vendita assistita” in grado di realizzare la cessione del bene ad un prezzo concordato tra debitore e creditore in tempi brevi (5-6 volte inferiori rispetto alle tempistiche di una esecuzione immobiliare). In tal modo si consente al debitore di recuperare parte del denaro investito, trovando contestualmente una soluzione abitativa alternativa eventualmente tramite il ricorso ad un nuovo finanziamento ed al creditore di recuperare il proprio credito in tempi brevi evitando di sostenere costi legali.
Fonte: Gruppo Tecnocasa
