Mercato immobiliare industriale / commerciale. Speciale uffici Milano

Mercato immobiliare industriale / commerciale. Speciale uffici Milano. Sul mercato degli uffici si registra un calo delle quotazioni dell’ 1,6% per le tipologie usate e dell’ 1,3% per quelle di nuova costruzione. Tra le regioni che hanno segnalato la diminuzione maggiore delle quotazioni ci sono la Sicilia (-8,7% e -7,9%), l’ Emilia Romagna (-2,0% e -1,3%), il Piemonte (-3,4% e -2,0%).

Sugli uffici la richiesta è orientata su tipologie che vanno da 90 fino ad un massimo di 300 mq. Si preferiscono le tipologie pronte per essere utilizzate e inserite in contesti terziari oppure in condomini di tipo signorile. Sono scelti soprattutto per svolgere attività di consulenza (consulenza del lavoro, consulenza finanziaria); a cercare anche professionisti e società multinazionali. Si apprezzano le tipologie situate nei pressi delle fermate della metropolitana e comunque ben collegate.

A Milano i prezzi degli uffici usati e nuovi sono diminuiti rispettivamente dello 0,8% e dell’ 1%; i canoni di locazione dello 0,4% e dello 0,6%. I prezzi ed i canoni di locazione sono rimasti invariati nel primo semestre del 2009 nell’ area di Pisani – Repubblica. L’ offerta è elevata e per questo motivo le società scelgono solo quelle soluzioni già dotate di impianti d’ aria condizionata, cablaggio, impiantistica a norma e già rifiniti. La richiesta proviene in prevalenza da società di consulenza (consulenza finanziaria, consulenza sul lavoro), da società informatiche e da studi di commercialisti.

I tagli richiesti sono compresi tra 100 e 160 mq. Si tratta spesso di appartamenti che hanno subito il cambio di destinazione d’ uso. In questa zona di Milano il canone di locazione di un ufficio nuovo è di 240 euro al mq annuo mentre per l’ usato si spendono 160 euro al mq annuo. Per quanto riguarda i prezzi si passa da 4500 euro al mq per il nuovo a 2800 euro al mq per l’ acquisto di un ufficio usato.

Nell’ area di Ortica – Rubattino, Piazza Udine e Palmanova, negli ultimi anni sono stati realizzati numerosi edifici ad uso ufficio, con dotazioni tecnologiche all’ avanguardia; zona interessante anche per la presenza delle fermate della metropolitana Lambrate – Udine e di parcheggi non a pagamento. L’ insieme di questi fattori determina una buona tenuta dei prezzi e dei canoni di locazione che, per quanto riguarda il nuovo, sono rispettivamente di 4000 euro al mq e tra 180 e 240 euro al mq annuo.

A soffrirne sono gli uffici posizionati ai piani rialzati dei palazzi residenziali, un tempo apprezzati, ma adesso in difficoltà per la presenza di soluzioni più nuove e meglio dotate tecnicamente. La richiesta di uffici ricade prevalentemente sul mercato della locazione e proviene sia da piccole società per servizi di consulenza e formazione, informatica, marketing, che da multinazionali, oltre che da professionisti per l’ avviamento di studi professionali. I tagli maggiormente richiesti sono quelli compresi tra 100 e 120 mq, dotati di doppi servizi, impianto di condizionamento e cablatura.

Scendono i prezzi degli uffici in via Washington, corso Vercelli, Pagano e Gambara. La buona offerta sul mercato e la consapevolezza di prezzi al ribasso spingono gli acquirenti ad acquistare solo a prezzi contenuti. Si preferisce comunque la locazione. Sempre buona la richiesta di uffici ampi, con metrature comprese tra 200 e 300 mq ricercati da società medio grandi che hanno risentito in misura minore della crisi finanziaria degli ultimi semestri. Soffrono invece i piccoli tagli, prima richiesti da piccole società attualmente in difficoltà.

Sempre presenti le richieste di acquisto per investimento. Gli investitori sono sia società che piccoli risparmiatori attirati da rendimenti lordi annui compresi tra l’ 8 ed il 9%. I tagli maggiormente richiesti per investimento sono compresi tra 200 e 250 mq, possibilmente frazionabili in più uffici ed all’ occorrenza riconvertibili in abitazioni. La domanda di uffici arriva da professionisti, società di servizi e società multinazionali. Si apprezzano gli uffici posizionati nei pressi delle fermate della metropolitana o comunque ben collegati, già ristrutturati, a norma ed esteticamente apprezzabili. Per acquistare un ufficio usato intorno a corso Vercelli si spendono tra 4000 e 5000 euro al mq, la stessa tipologia in zona Forze Armate costa tra 1900 e 2300 euro al mq. Per quanto riguarda le locazioni intorno alla zona di corso Vercelli, un ufficio si affitta ad una cifra compresa tra 160 e 200 euro al mq annuo.

Sul mercato degli uffici la domanda si orienta su tipologie di 150 – 200 mq che siano già ristrutturate, cablate e possibilmente arredate. Sono preferite le tipologie posizionate nelle palazzine terziarie oppure in condomini particolarmente signorili (soprattutto in Maciachini dove si cercano per creare uffici di rappresentanza). Anche a Dergano si registra un aumento dei canoni di locazione in seguito alla creazione della metropolitana che ha comportato una rivalutazione della zona.

Ufficio Studi Tecnocasa