Problema casa Milano: PGT Piano Governo del Territorio, Cedolare secca affitti – Convegno Sunia 26 febbraio 2010 – Assoedilizia informa
Sintesi della relazione del presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici, al Convegno SUNIA di Milano del 26 febbraio 2010
A) Il fabbisogno di abitazioni popolari ed il PGT in itinere
A fronte di un fabbisogno di abitazioni popolari, arretrato ed insorgente, di circa 20mila unità a medio tempo, il P.G.T. che il Comune il Milano si accinge a varare non dispone significativamente, né l’ individuazione di zone, né la previsione specifica di interventi di ERP (Edilizia residenziale pubblica) da realizzarsi a totale carico dell’ ente pubblico.
Affida la soluzione del problema ad un meccanismo operativo privato / pubblico (Edilizia sociale) che, per stessa ammissione degli operatori del settore, responsabili degli enti attuatori, è in grado di soddisfare non più del 20% del fabbisogno.
Con ciò, dunque, il P.G.T. Si discosta dall’ impostazione classica e ordinamentale della produzione edilizia che si articolava in tre canali istituzionali di produzione di abitazioni; in relazione al fabbisogno verificato ed accertato.
1) l’ edilizia sovvenzionata (a totale carico dell’ ente pubblico) destinata a coprire il bisogno dei meno abbienti. Mediante affitti a canone sociale ed automatismi normativi (bandi pubblici di concorso) regolanti il meccanismo di assegnazione, in grado di permettere di superare ogni eventuale distorsione legata alla scelte operate dal mercato libero.
2)l’ edilizia convenzionata – agevolata attuata dalle imprese e dalle cooperative; destinata a coprire il fabbisogno espresso dai ceti intermedi.
3) l’ edilizia libera che risponde alla domanda del mercato. Peraltro, l’ housing sociale si colloca all’ interno della disciplina della convenzionata – agevolata con una precisa e specifica finalizzazione, che non premette di dare risposte adeguate al bisogno abitativo dei ceti più deboli.
B) L’ offerta abitativa privata
B1) Sussiste, a Milano e nell’ hinterland una rilevante offerta di case di nuova costruzione o ristrutturate, ultimate o in fase di ultimazione (possiamo stimare il dato nell’ ordine di 10.000 unità), che sono in attesa di esser vendute o affittate. Con l’ entrata in vigore del PGT potrebbe trasformarsi in abitazioni, in tempi relativamente brevi, buona parte dei quasi 900.mila mq. di uffici attualmente inutilizzati.
B2) In città si presenta anche con una certa rilevanza il fenomeno degli alloggi lasciati liberi dal precedente inquilino ed attualmente in attesa di esser nuovamente locati.
Riteniamo dunque che la combinazione tra loro dei due fattori, (cui si aggiungerà l’ ulteriore produzione edilizia derivante dai grandi progetti in fase di avanzata attuazione) potrà avere un effetto di sensibile calmieramento del livello sia dei canoni di locazione di mercato per il canale libero, sia del prezzo di acquisto degli alloggi.
La disponibilità sul mercato di abitazioni in attesa di utilizzo, non appartiene alla libera e deliberata scelta dei proprietari, bensì ad una serie di concause, fra cui la crisi economica in atto e la contestuale perdita di attrattività della città.
I proprietari, peraltro, continuano a subire l’ onere e l’ aggravio di imposte e di spese. Sicché si deve parlare non di sfitto voluto, ma semmai di incapienza del mercato: il che non può dar luogo a misure dissuasive di carattere penalizzante. Si deve pensare piuttosto ad incentivi, e misure premiali, soprattutto fiscali. Primi fra tutti la cosiddetta cedolare secca: la tassazione separata dei redditi immobiliari, mediante il meccanismo della ritenuta a titolo di imposta.
Una misura peraltro che avrebbe una valenza anticiclica in grado di produrre un notevole aumento del gettito fiscale (non solo per l’ emersione del nero, ma per il passaggio dell’ immobile dal regime dell’ esenzione fiscale a quello della tassazione); nonché un innalzamento del P.I.L. dell’ intero Paese, per l’ indotto in termini di opere edilizie legate al dinamismo del rapporto locativo.
A tal fine è opportuno che questa forma di tassazione sia prevista per tutte le forme di locazione e non solo per i contratti agevolati disciplinati dalla legge 431 / 99.
B3) Il canale concordato – agevolato dei contratti di locazione.
Stiamo lavorando per la revisione degli accordi originari che hanno dato scarso esito e ci auguriamo che questo lavoro sfoci presto in un risultato negoziale concreto in grado di permettere l’ operatività di questo importante tassello del sistema di interventi previsto dall’ ordinamento. Per dare risposta, oltre che alla fascia intermedia dell’ utenza, anche a settori deboli della domanda: anziani, pensionati, giovani coppie, studenti.
Comunicazione Assoedilizia
