L’ atteso calo generale dei prezzi non si è ancora del tutto verificato né a Roma né a Milano: con le zone centrali e gli immobili di pregio, i prezzi tengono anche in alcune aree cittadine soprattutto per i bilocali che, insieme con i trilocali, rappresentano oltre il 70% del mercato.
Bilocali richiestissimi a Milano, soprattutto al centro (+101,79% nell’ arco del 2009) e in zona Fiera San Siro. Nella Capitale, invece, le richieste maggiori si sono verificate per i trilocali al centro (+75.40%), a Villa Ada – Monte Sacro (122,04%) e a Monteverde – Aurelio.
Per accelerare le compravendite il mercato dovrebbe seguire i prezzi più probabili per zona rilevati dal Centro Studi: a Milano si dovrebbe poter acquistare un bilocale a Bovisa – Sempione al costo di 209.500 euro, e a Città Studi – Indipendenza un trilo a 267.310 euro.
A Roma, invece, i prezzi più probabili migliori si dovrebbero poter trovare a San Giovanni – Roma Est (bilo da 190.180 euro) e a Monteverde – Aurelio (trilo da 301.855 euro)
Indice dei prezzi
In generale, il calo del prezzo degli immobili non si è ancora del tutto verificato. In un mercato dominato dalle richieste per bilocali e trilocali, che insieme ne rappresentano il 70%, si sono rilevati alcuni ribassi soltanto in certe zone delle macroaree Semicentro e Periferia dei grandi Centri Urbani che negli ultimi 12 mesi hanno effettivamente perso qualche punto percentuale, segno che gli agenti immobiliari sono stati disposti a rivedere i prezzi per movimentare le compravendite.
Tale tendenza, però, non si è verificata né per i centri storici né per gli immobili di pregio, senza contare le rimanenti zone delle macroaree di cui sopra. Ciò non deve essere visto in contrapposizione col resto ma come suo complemento: la risposta alla crisi di molti investitori, infatti, è stata quella di riallocare nel mattone quanto salvato in borsa.
Questi trend sono ben sottolineati dai dati rilevati su Milano e Roma, città campione per la prima rilevazione dell’ indice dei prezzi di REplat che mostra la variazione percentuale annua del costo di un immobile in una data zona.
Milano – Indice dei prezzi
Nel corso degli ultimi 12 mesi, i prezzi del centro storico di Milano sono cresciuti sia per i bilocali (+3,42%) sia per i trilocali (+2,68%), a testimonianza della maggior tenuta dei prezzi degli immobili di pregio.
Tendenza confermata anche dall’ andamento di zone di rilievo come Magenta (+1,59 per i bilocali, +6,23% per i trilocali) e Sempione (+6,90 per i bilocali, +6,84 per i trilocali).
In altre zone semicentrali, come Venezia (+6,84%per i bilocali e -2,62% per i trilocali) e Ticinese – Genova (+3,73 per i bilocali, -6,41 per i trilocali) si conferma invece una tendenza ancora più netta in diverse zone periferiche: l’ aumento dei prezzi per i bilocali e la diminuzione per i trilocali, circostanza che si spiega con la maggiore richiesta di metrature inferiori in tempi di difficoltà economica e di stretta creditizia.
Nelle zone periferiche, la tendenza si ritrova ad Affori – Bruzzano (+3,09% per i bilocali, -1,97% per i trilocali), Niguarda – Bicocca (+5,74% per i bilocali, -3,85 per i trilocali), Gorla – Crescenzago (rispettivamente +2,83% e – 6,78%), Città Studi – Argonne (+1,87% e -0,96%), Barona – Ronchetto sul Naviglio (+4,23% e -3,09%) e San Siro – Gallaratese (+2,06% e -3,53%).
Roma – Indice dei prezzi
Come già accennato, il centro storico di Roma segue il trend di Milano per quanto riguarda l’ aumento dei prezzi ma, a differenza del capoluogo lombardo, sono i trilocali a essere maggiormente saliti di costo (+6,01%) se confrontati coi bilocali (+3,22%).
Il prezzo per immobili di queste due tipologie cresce anche nelle zone semicentrali di Parioli – Pinciano (+2,49% per i bilocali, +2,79% per i trilocali), Trastevere – Testaccio (rispettivamente +4,23% e +3,38%), Aventino – San Saba (+4,17% e +1,25%) e Prati – Borgo (+2,55% e +2,11%) mentre diminuiscono a Trieste – Somalia – Salario (-4,53% per i bilocali e -8,34% per i trilocali), Esquilino – San Lorenzo (rispettivamente -9,83% e -3,35%), Marconi – Ostiense (-3,12% e -3,22%), Gregorio VII – Baldo degli Ubaldi (-6,14% e -6,35%) e Trionfale – Monte Mario (-1,03% e -2,83%).
Nella maggior parte delle zone periferiche di Roma si conferma la tendenza di una maggior tenuta dei prezzi dei bilocali rispetto ai trilocali, mentre le zone che registrano un aumento dei prezzi per entrambe le tipologie sono Prenestino – Collatino – Tor Sapienza (+2,38% per i bilocali e +2,49% per i trilocali), Laurentina (rispettivamente +4,93% e +7,94%) e Monteverde – Gianicolense – Colli Portuensi (+5,92 e +9,67%).
Il segno negativo per entrambe le tipologie si trova invece a Tiburtina – Colli Aniene (-0,76 per i bilocali e -7,96% per i trilocali), Tuscolano – Appio Claudio (rispettivamente -5,64% e -9,99%), Cinecittà – Don Bosco (-6,46% e -2,77%), Aurelio – Boccea (-3,60% e -2,54%) e Flaminio – Labaro – Prima Porta (-6,58% e -8,37%).
Nella zona suburbana le maggiori diminuzioni di prezzo si registrano ad
Axa – Casalpalocco – Infernetto (-7,60% per i bilocali e -1,63% per i trilocali) e Ostia – Ostia Antica (-1,10% e -4,67%).
Come per Milano, quindi, il mercato di livello medio – alto fa meno fatica rispetto a quello di fascia medio – bassa.
Richieste Milano
Negli ultimi 12 mesi le richieste di bilocali e trilocali sono fortemente aumentate. Gli agenti immobiliari milanesi, in pratica, hanno incontrato soltanto clienti alla ricerca di queste due tipologie di immobile: quelle per i bilocali sono cresciute di oltre il 100% mentre quelle per i trilo si sono fermate sul +98,28%.
Per entrambe le tipologie la zona più richiesta è quella del Centro (+20% per i bilocali, +21% per i trilocali), mentre nel corso dell’ anno è diminuito l’ interesse per la zona di Famagosta (solo +3% per i bilocali e addirittura +2% per i trilocali).
Rispetto all’ inizio del 2009, la zona che ha suscitato maggior interesse per i bilocali è quella di Fiera – San Siro (+192,84%) mentre la meno richiesta è stata quella di Vercelli – Lorenteggio (solo +16,23%).
Per quanto riguarda i trilocali la maggior parte delle richieste è arrivata per la zona Bovisa – Sempione (+146,37%) e, anche in questo caso, Vercelli – Lorenteggio è stata quella meno desiderata (solo +18,89%).
Richieste Roma
A Roma le richieste di bilocali, negli ultimi 12 mesi, sono aumentate del +29,26%, quelle dei trilocali del +67,93%. Per i bilocali la zona più richiesta è quella di San Giovanni – Roma Est (+23%), mentre questa tipologia è meno richiesta a Villa Ada – Monte Sacro e Policlinico – Pietralata (+10%). I trilocali sono invece più cercati in centro (+20%) e, come per gli immobili di taglio più piccolo, meno a Villa Ada – Monte Sacro (+12%).
Rispetto all’ inizio dell’ anno è salito l’ interesse per la zona Villa Ada – Monte Sacro (+52,57% per i bilocali, +122,04% per i trilocali), mentre ha registrato meno appeal quella di Policlinico – Pietralata, soprattutto per i bilocali (solo +9%).
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