In effetti, molti segnali sembrerebbero indicare che il mercato immobiliare stia migliorando. Lo dicono soprattutto le previsioni degli operatori che appaiono meno pessimistiche che in passato; essi sono maggiormente fiduciosi sul ritorno della domanda che progressivamente sembra riprendere, analogamente a quanto sta avvenendo a livello dell’ intera economia, così che prezzi, compravendite e locazioni sono valutati in condizione meno critica rispetto al giugno di quest’ anno. Soprattutto nelle aspettative sull’ evoluzione del mercato residenziale si legge il segno del miglioramento: pur non potendo essere definite ottimistiche, appaiono mutate in meglio rispetto a sei mesi addietro.
I segnali di superamento della congiuntura negativa sono invece più fiacchi nei segmenti degli immobili per le attività economiche i quali – evidentemente più deboli di quanto non accada per le abitazioni, che costituiscono il naturale sbocco di investimento della liquidità nelle mani delle famiglie ‐ risentono maggiormente della lenta evoluzione del quadro macroeconomico (le stime di crescita per il 2010 sono nell’ ordine dello 0,6% il che non consente di attendersi una ripresa significativa nella domanda di uffici, piuttosto che di negozi o di altri immobili per attività economico – produttive).
Tempi e sconti si ampliano
Comunque è ancora presto per poter sostenere che la correzione al ribasso dei prezzi stia esaurendosi, ma è un dato di fatto che, mentre il semestre precedente sembrava dominato dal senso di una preoccupante tendenza al peggioramento, questo sembrerebbe diversamente intonato. Vero è che non si legge un miglioramento del mercato in parametri classici, come il divario fra prezzo di offerta e di domanda, che continua a salire e che arriva a punte record nell’ ordine del 13%, o nei tempi di vendita e locazione, che continuano ad allungarsi (con l’ eccezione dei tempi di locazione delle abitazioni), superando ampiamente i 6 mesi in tutti i comparti.
Previsioni
La situazione congiunturale del mercato è dunque ancora piuttosto complessa ed incerta, così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento. In ogni caso tutti i dati convergono nel rendere una situazione in cui il punto più basso della recessione sarebbe stato toccato nel marzo ‐ aprile 2009 e da allora i segnali di recupero si sono intensificati. Restano, però, sul tappeto italiano temi di criticità come la fragilità del sistema finanziario, l’ insufficiente espansione del credito, l’ entità del debito pubblico, l’ aumento della disoccupazione o l’ inadeguato aumento della produttività, ma anche indicatori promettenti come la ripresa della crescita del PIL, della produzione e della domanda.
Alla luce di questa generale incertezza, risulta sempre più difficile formulare previsioni che in ogni caso sono orientate ad una ulteriore riduzione dei prezzi in misura del ‐1 / ‐2% nel 2010, per poi tornare in terreno positivo solo nel 2011, con transazioni che possono riavviarsi significativamente nel 2010 solo alla luce di un incremento delle erogazioni di mutui alle famiglie da parte del mondo del credito
Il mercato 2009 in 10 punti
1. I prezzi degli immobili nelle 13 grandi aree urbane italiane mostrano le seguenti performance annue: ‐4,1% abitazioni, ‐3,9% uffici, ‐3,2% negozi. Le variazioni semestrali risultano essere: ‐1,6% abitazioni, 1,6% uffici e ‐1,5% negozi. Nel secondo semestre dell’ anno la riduzione dei prezzi è stata dunque più contenuta rispetto a quella del primo. Si tratta della terza variazione semestrale negativa consecutiva per le abitazioni e della seconda per gli immobili d’ impresa.
2. I tempi di vendita degli immobili sono aumentati ulteriormente e si sono portati a 6,2 mesi per le abitazioni, 7,8 mesi per uffici, 7,1 per i negozi tradizionali, 8,9 mesi per i capannoni industriali. Aumentano anche i tempi medi per la locazione, con l’ eccezione del segmento residenziale.
3. Si ampliano gli sconti mediamente praticati all’ atto dell’ acquisto, che arrivano al 13,2% per le abitazioni, al 13,9% per gli uffici, al 13% per i negozi ed al 12,6% per i capannoni industriali.
4. Le compravendite hanno continuato a diminuire anche nella seconda parte del 2009, ma ad una intensità più contenuta rispetto a quanto non sia accaduto nella prima, indicazione confermata dai dati più recenti dell’ Agenzia del Territorio. I dati ministeriali parlano, nel III trimestre 2009 rispetto allo stesso trimestre del 2008, di una diminuzione dell’ 11% per le abitazioni, del 18,9% per uffici, del 17,7% per il settore commerciale e del 17,7% per quello produttivo.
5. Dalla combinazione della flessione dei prezzi con quella delle quantità, si ottiene la riduzione del valore del mercato immobiliare complessivo, che nell’ ultimo biennio ha perso circa il 30%, passando dai 154 miliardi di euro nel 2007 ai 109 stimati per il 2009.
6. Anche il settore dell’ edilizia sta subendo una brusca contrazione, con investimenti in costruzioni che dovrebbero diminuire del 9,4% nel 2009 ed un ulteriore 7,1% nel 2010 (nel caso in cui il Piano Casa sortisca qualche effetto, la contrazione del 2010 potrebbe contenersi nel 3,9%).
7. Nel corso del semestre si è registrato un ulteriore peggioramento della qualità del credito legato al settore immobiliare, come testimonia l’ aumento delle insolvenze dei mutuatari. Fino alla primavera del 2008 questo indicatore oscillava intorno all’ 1‐1,1%; dopo un anno è raddoppiato. Tale fenomeno, associato alla lunghezza e onerosità delle procedure di recupero coattivo, induce le Banche a mantenere un atteggiamento selettivo nei confronti dell’ allocazione immobiliare.
8. Si stima, infatti, che a fine anno le erogazioni di mutui alle famiglie per acquisto di immobili siano scesi a 49,2 miliardi di Euro, a fronte dei 56,5 dell’ anno precedente, con una flessione del 12,9%. Inoltre, in un contesto di minore disponibilità creditizia, si segnala l’ ulteriore espansione della componente di surroga e sostituzione, arrivata a toccare i 12,3 miliardi di Euro con un’ incidenza sull’ ammontare complessivo messo a disposizione del settore residenziale superiore al 25%. Sempre a questo proposito il 93% degli operatori immobiliari interpellati riferiscono che la propria clientela sta incontrando sempre più difficoltà nell’ ottenimento di mutui da parte delle banche, soprattutto per la richiesta da parte di queste ultime di garanzie aggiuntive e per la disponibilità ad una minore quota di finanziamento rispetto al valore dell’ immobile.
9. Il settore dei fondi immobiliari aumenta in termini dimensionali, anche se continua inesorabilmente a contrarsi la componente retail. Dal punto di vista della performance, la flessione media registrata dal comparto è molto contenuta se posta in relazione al tracollo degli investimenti nel settore corporate. In Borsa lo sconto dei fondi quotati rispetto ai valori di bilancio continua ad attestarsi, in media, al 35%, denotando la perdurante diffidenza degli investitori verso questo tipo di veicolo.
10. La capitalizzazione dei titoli delle società immobiliari quotate è cresciuta del 66% rispetto ai minimi di inizio anno. Si tratta di una dinamica più contenuta rispetto a quella generale di Borsa (+80%) e rispetto a quanto fatto registrare dalle principali società immobiliari europee (+90%). Il settore immobiliare quotato italiano paga l’ esigua dimensione complessiva e l’ esposizione a forti oscillazioni speculative.
Fonte: Nomisma
