Fino all’ autunno, dice Assoedilizia, coincidono diversi fattori favorevoli. Poi qualcuno di questi fattori potrebbe perdersi per strada, anche se la convenienza, nel complesso, resterà. Una previsione “semiseria”, che non si basa su una disciplina scientifica, ma solo su regole empiriche e tenendo conto che un po’ di fantasia, di “fiuto”, di intuito non guasta per fare un buon investimento.
Comprar casa, comunque sia, è in un certo senso come innamorarsi. Se a guidare fosse solo la ragione… Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine: calo dei prezzi, ampia offerta, mutui al minimo storico, disponibilità delle banche.
*I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220 – 250.000 fino ai 500 – 550.000 euro, effettuati da persona fisica (l’ investimento attraverso società, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso). Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%.
Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili. E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’ anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.
*I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide.
Sussistono quindi le condizioni economiche e psicologiche per investire. Ma a medio termine il panorama potrebbe cambiare: ricordiamo sempre che la crisi non è ancora finita anche se vi sono evidenti segnali di ripresa. E prima della ripresa definitiva dell’ economia è possibile che si verifichi una nuova, anche se meno grave, ricaduta; con comprensibili conseguenze sul mercato immobiliare.
Ad esempio, se si riducesse la liquidità in circolazione, le banche potrebbero restringere la concessione di mutui: inoltre i tassi potrebbero risalire, con conseguenze sulla convenienza degli stessi. Attesa anche una crescita dell’ inflazione. Allora, che consigli dare? L’ investitore privato deve muoversi in una particolare logica, che non può essere quella dell’ operatore immobiliare.
Alla base occorre distinguere l’ acquisto di un immobile per uso diretto dall’ acquisto per ricavarne profitto. La remuneratività si realizza su due piani diversi: da un lato mediante il reddito diretto (locazione) al netto delle imposte e dei costi di gestione e, dall’ altro, attraverso la rivalutazione patrimoniale in termini monetari (assorbimento dell’ inflazione ed eventuale incremento di valore).
Va detto per inciso che nell’ acquisto dell’ immobile per uso proprio diretto, non c’ è convenienza economica che tenga. Vale la regola: “se piace e soddisfa qualunque costo si giustifica”. Comunque, è opportuno calcolare bene la dimensione dell’ alloggio per non essere costretti – vedi l’ arrivo di nuovi figli – a dover cambiar casa dopo pochi anni.
In tale caso però, prima di vendere l’ appartamento vecchio, calcolare la possibilità di affittarlo e con l’ affitto pagare, o quasi, il mutuo dell’ alloggio. Tenere inoltre presenti i fattori che incidono sulla capacità di tenuta e di incremento dei valori:
– la collocazione, dal punto di vista oggettivo (quartieri in riqualificazione, zone lungo nuove linee di metropolitana, prossimità di verde, scuole e servizi, compreso il trasporto pubblico, ecc.).
– in caso di acquisto per investimento, si dovrà innanzitutto valutare la località sotto il profilo geo – economico (ed anche socio – politico se trattasi di investimento all’ estero). Possiamo immaginare una griglia di fattori concorrenti a determinare, dal punto di vista oggettivo, la buona qualità del bene da acquistare.
L’ indice demografico stabile o in aumento; la presenza di un solido mercato della locazione; l’ indice di densità delle aziende commerciali e delle imprese; l’ indice di densità delle seconde case (in testa la Valle d’ Aosta, poi la Liguria seguita da Molise, Calabria, Sicilia e Puglia); il valore pro capite dello stock immobiliare cittadino (media nazionale 150 / 200 mila euro – Milano 350 mila, Roma 320 mila); l’ elevato reddito pro capite dei residenti (in ordine decrescente: Lombardia, Lazio, Emilia Romagna, Piemonte, Liguria, Veneto, Toscana); l’ elevato numero di attrezzature alberghiere e la loro qualità; la facile raggiungibilità ed accessibilità; una certa prossimità ad aree metropolitane.
Maggiore è il numero dei fattori di cui si riscontra la presenza e più concreta è la possibilità di una buona scelta. Mentre si registra una scarsa correlazione tra buon investimento immobiliare e l’ indice di qualità della vita della città. In altri termini, la collocazione della città in vetta alle classifiche di virtuosità, redatte dai diversi istituti, non è per sé sola garanzia di un affare.
Ed è opportuno acquistare nella fase calante di mercato – qual è l’ attuale – scegliendo il momento dell’ operazione sulla base della valutazione del presumibile assestamento dei prezzi. Una volta effettuato l’ acquisto, bisogna gestire il bene.
Tale gestione deve essere il più possibile controllabile considerando che l’ immobile, pur rappresentando un investimento statico, implica una serie gravosa di incombenze per amministrazione e manutenzione, tenendo presente che spesso le spese di manutenzione (considerare dunque lo stato di conservazione dell’ immobile) superano spesso i costi di amministrazione.
Per inciso osserviamo che la qualità della casa ecologica, pur rappresentando un costo quando si devono eseguire le opere, ha scarsa rilevanza ai fini della determinazione di un incremento del valore al momento della compravendita (soprattutto quando è il privato che si trova a vendere) e particolarmente ai fini della redditività.
Se l’ amministrazione è affidata ad un soggetto terzo professionista, è necessario valutarne l’ affidabilità e calcolare esattamente l’ onere. L’ entità dell’ investimento e della sua redditività determina il break – even dei costi, che, al di sotto di una certa soglia, non sono ammortizzati: investimenti minuscoli e sparpagliati hanno costi individuali che, nel loro insieme, non permettono di esser compensati.
La nuova finanziaria ha introdotto l’ obbligo di denunciare, nel quadro RW allegato alla dichiarazione dei redditi, gli immobili posseduti all’ estero anche se improduttivi di reddito, in quanto, ad esempio, tenuti a disposizione. Ai fini del carico fiscale, ricorreranno dunque le norme degli accordi bilaterali con il Paese dove ha sede l’ immobile, disciplinanti la doppia imposizione fiscale.
Da tenere presente infine il trattamento fiscale. L’ immobile sarà comunque soggetto all’ imposta sulle successioni e sulle donazioni ed entrerà a tutti gli effetti tributari a far parte del patrimonio dell’ investitore. L’ intestazione diretta a persona fisica implica l’ assoggettamento all’ imposta sulle successioni ereditarie.
Il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4 – 6 – 8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 %) – che nel precedente regime erano assorbite nell’ imposta principale, mentre ora si sovrappongono – raggiunge rispettivamente il 7,4 , il 9,6 e l’ 11,8 %; ciò in quanto si è tassati, tra l’ altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso. Franchigia di 1 milione di euro per ogni erede. Esenzione per gli immobili appartenenti alle imprese familiari.
Il presidente Achille Colombo Clerici commenta: “Chi ha intenzione di acquistare casa per uso proprio o per fare un investimento è consigliabile che nei prossimi mesi ponga molta attenzione all’ andamento del mercato, per cogliere il momento migliore per intervenire. Il 2010 potrebbe esser l’ anno favorevole per fare un buon affare: ma occorre già dai primi mesi avere idee chiare sul tipo e sulle caratteristiche dell’ oggetto che si intende acquistare. E cercare, cercare, cercare”.
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