Il segmento locativo non presenta differenze significative rispetto alla situazione nazionale, anche se l’ esuberanza dei valori immobiliari è stata, a consuntivo degli ultimi vent’ anni, più contenuta che altrove. L’ avvio anticipato della fase recessiva, associato alla diversa dinamica registrata nel periodo di crisi (1992 – 1997), ha fatto sì che il tasso di crescita dei valori immobiliari nel periodo considerato risultasse più contenuto rispetto al dato nazionale (90,6% contro 164,3% per i prezzi e 75,2% a fronte di 105% per i canoni).
Nonostante il minore dinamismo immobiliare si rileva, anche a livello bolognese, la significativa riduzione di potere di acquisto immobiliare, imputabile ad un’ evoluzione del tutto modificata del reddito familiare. A risultare maggiormente penalizzate sono state ancora una volta le fasce di reddito più basse, per le quali l’ opzione proprietaria è diventata, di fatto, impraticabile, nonostante il sensibile miglioramento delle opportunità di accesso al credito registrato in corrispondenza del boom immobiliare.
A livello locale l’ approdo locativo diventa dunque una scelta pressoché obbligata, come dimostra un’ incidenza di tale forma di possesso di gran lunga più elevata rispetto alla media nazionale (23% contro 16,5%). Ad essere rappresentate maggiormente sono ovviamente le famiglie con un reddito mensile inferiore ai 2.000 Euro, in corrispondenza delle quali l’ opzione locativa raggiunge il 28,4%, mentre si conferma piuttosto tiepido l’ interesse delle famiglie con reddito superiore a 4.000 Euro, che in forma plebiscitaria (89,5%) optano per la proprietà.
Per un dimensionamento complessivo del segmento locativo occorre, tuttavia, considerare, oltre alle famiglie residenti, anche i nuclei domiciliati, di cui la componente universitaria rappresenta la quota di gran lunga maggioritaria. Infatti, è possibile individuare in addirittura 44 mila gli studenti domiciliati stabilmente o in maniera saltuaria a Bologna. Considerando un’ incidenza dell’ opzione locativa dell’ 83,6% e un numero medio di componenti per nucleo di 3,7 unità (i dati sono tratti da uno studio dell’Università di Bologna), è possibile individuare in oltre 9.900 gli alloggi in affitto a studenti.
Se si tiene conto anche della componente lavorativa domiciliata, si può arrivare a definire in circa 57 mila il numero di nuclei in locazione nel Comune di Bologna. L’ elevata incidenza della scelta locativa, associata all’ insostenibilità dei canoni di mercato, impone l’ esigenza di un pronto rafforzamento delle strategie di contrasto del disagio abitativo. L’ esiguità di strumenti e risorse disponibili rende, tuttavia, indispensabile una segmentazione della domanda potenziale sulla base dell’ effettiva intensità dei fenomeni percepiti.
Riferimenti
Luca Dondi
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