L’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’ andamento del mercato immobiliare di Palermo, quartiere per quartiere, nel primo semestre dell’ anno. Nello speciale anche indicazioni sul trend domanda / offerta e sugli sviluppi urbanistici legati ai nuovi interventi in corso nella città
In diminuzione del 3.0% le quotazioni delle abitazioni a Palermo nella prima parte del 2009. La macroarea del centro di Palermo è quella che ha subito il calo dei prezzi più sensibili nella prima parte del 2009 (-6.5%), soprattutto in seguito alla performance del quartiere Olivuzza e della zona intorno a via Dante.
La motivazione, comune per entrambe le zone, è da ricercarsi nella minore domanda che si è venuta a determinare in seguito alla restrizioni di accesso al credito e nella maggiore offerta presente sul mercato. Chi ha il capitale a disposizione per acquistare riesce a spuntare prezzi interessanti soprattutto verso coloro che hanno necessità di vendere.
Il quartiere Olivuzza presenta due zone, una più signorile che sorge nei pressi del Palazzo di Giustizia, alle spalle del Teatro Massimo e che presenta abitazioni signorili dei primi anni del 1900, spesso da ristrutturare e che sono acquistate prevalentemente da famiglie del posto. In zona sono in fase finale i lavori per la realizzazione del parcheggio sotterraneo da 711 posti al palazzo di Giustizia con relativa piazza Pedonale.
Per un buon usato si spendono valori medi di 1300 euro al mq. Esiste poi un’ area di abitazioni popolari, costruite nei primi anni del 1900, che sono state oggetto di acquisto da parte di investitori che in questi primi sei mesi dell’ anno hanno acquistato in questa zona piccoli tagli da mettere a reddito: si è registrata nell’ ultimo anno un aumento della domanda di immobili in affitto da parte di monoreddito, coppie giovani e stranieri. Infatti le quotazioni in questa zona difficilmente superano i 1000 euro al mq.
Leggermente più quotate le abitazioni situate intorno a viale Dante fino al Teatro Politeama. Anche in questa zona ci sono abitazioni signorili dei primi anni del 1900, alcuni ristrutturati nelle facciate nel corso degli ultimi anni e di conseguenza più quotati. Infatti per un buon usato si spendono mediamente da 1300 a 1600 euro al mq. Da segnalare in zona la presenza di condomini costruiti negli anni ’70 – ’80 (via Parlatore) dove gli immobili acquistati prevalentemente da famiglie hanno un costo medio di 1700 euro al mq.
Anche qui esiste una zona popolare (via Villa Florio, via Re Federico) di abitazioni risalenti ai primi anni ’50 che si valutano a prezzi medi di 1000 euro al mq. Da segnalare che in entrambe le zone negli ultimi mesi si è registrato un aumento di domanda da parte di single che, negli anni scorsi, acquistavano in centro storico, ora riqualificatosi in seguito a degli interventi di riqualificazione e di conseguenza più costoso.
Le quotazioni delle abitazioni nel Centro storico della città sono rimaste stabili. Si sono realizzate soprattutto compravendite sui piccoli tagli, monolocali, bilocali e trilocali acquistati soprattutto investitori; le famiglie sono poco numerose dal momento che il quartiere presenta problemi di traffico e di posteggio. Tra gli investitori ci sono persone della zona che acquistano per mettere a reddito dal momento che nella zona esiste una buona domanda di appartamenti in affitto da parte di studenti universitari, coppie giovani e stranieri.
Una delle zone che registra le quotazioni più basse è quella di Ballarò, più popolare e con problematiche di traffico legato allo svolgimento del famoso mercato giornaliero. Per una soluzione usata si spendono mediamente 600 – 700 euro al mq. A seguire la zona che si sviluppa intorno a via delle Pergole dove gli immobili versano in cattivo stato di conservazione e che, nel passato, sono stati oggetto di acquisti da parte di immigrati.
Al momento in questa zona non si realizzano molte compravendite perché acquisterebbero solo immigrati che non riescono però ad accedere al mercato del credito. Le soluzioni più signorili si concentrano nella zona del Foro Italico a ridosso del mare mentre la maggioranza delle compravendite si realizzano nella zona che si sviluppa intorno a piazza Indipendenza dove pur essendoci palazzi dei primi anni del 1900, senza particolari pregi architettonici, si riscontra un buon rapporto prezzo / qualità e per un buon usato si possono spendere da 1200 a 1500 euro al mq. Da segnalare che in questa zona del centro storico esistono una serie di incentivi per valorizzare le facciate degli immobili e per poterli riqualificare nelle parti comuni. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di studenti, coppie giovani ed immigrati.
A seguire con una contrazione del 3.3% la macroarea della Fiera in seguito alla diminuzione dei prezzi del quartiere popolare di Montepellegrino le cui quotazioni sono ancora in calo. La motivazione principale è la difficoltà di accesso al credito per i potenziali acquirenti della zona, quasi sempre famiglie monoreddito con stipendi medio – bassi. Negli anni scorsi infatti la totalità degli acquisti erano stati finanziati per l’ intero valore dell’ immobile.
Questo ha comportato una ridotta disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e una contrazione dei prezzi, oltre che un aumento delle tempistiche di vendita. Infatti in questa prima parte dell’ anno si sono realizzati acquisti di prima casa con importi contenuti oppure acquisti migliorativi con vendita di un altro immobile. Questi elementi hanno comportato la realizzazione di un maggior numero di compravendite nella zona popolare che si sviluppa intorno a via Montalbo, dove si realizza il mercato rionale.
Si tratta di abitazioni degli anni ’50 – ’60 che si vendono a prezzi medi di 900 – 1000 euro al mq. Nelle parallele di via Montalo ci sono immobili più signorili degli anni ’60 – ’70 che in buone condizioni si trattano anche a 1700 – 2000 euro al mq. In questa zona il mercato immobiliare ha subito un rallentamento perché in passato si acquistavano soprattutto trilocali che ora sono meno accessibili. Coloro che non riescono ad acquistare si riversano sul mercato delle locazioni e di conseguenza la domanda di immobili in affitto è aumentata anche se i canoni sono rimasti relativamente stabili.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
