La Nota realizzata a cura dell’ Agenzia del Territorio, evidenzia che nel III trimestre 2009 il volume di compravendite complessivo è stato di 290.221 transazioni (NTN), con una variazione del -11,3% rispetto al 3° trimestre 2008 (tasso tendenziale annuo). Si conferma, pertanto, il lieve ma costante rallentamento della decrescita, passata dal -18,7% del primo trimestre 2009 al -12,3% del secondo trimestre ed al -11,3% del terzo trimestre
Complessivamente, la crisi del mercato immobiliare risulta più elevata e con maggiori incertezze nelle regioni del Nord, mentre per le regioni del Centro e, soprattutto, del Sud, si rileva un trend maggiormente stabile, con tassi ancora mediamente negativi, ma più contenuti rispetto a quelli dei trimestri precedenti. In particolare: il settore residenziale con 132.761 compravendite segna un tasso tendenziale del -11; il settore terziario con 3.055 transazioni è il settore che registra il calo più elevato (- 18,9%); il settore commerciale con 7.659 NTN subisce una contrazione del 17,7%, leggermente più negativa a quella del II trimestre 2009; il settore produttivo con 2.670 NTN è ancora in forte calo, mediamente del 17,1%.
Dal III Rapporto Nomisma sul Mercato Immobiliare emerge che, per il terzo semestre consecutivo, calano i prezzi delle case, assieme a quelli di negozi e uffici. Per il segmento residenziale la flessione dei valori si è riscontrata già dal II semestre 2008, mentre i segmenti degli immobili per le attività economiche hanno presentato riduzioni solo a partire dal 2009. Tuttavia, occorre sottolineare che il calo dell’ ultimo semestre è inferiore a quello del semestre precedente e, in ogni caso, la diminuzione totale è nettamente inferiore a quella sin qui verificatasi in altri Paesi.
Le compravendite calano ben più significativamente rispetto ai prezzi, anche se pure per queste, salvo limitate eccezioni negli immobili d’ impresa, l’ ultimo trimestre è stato meno negativo di quelli precedenti. Continua inoltre il peggiore andamento dei mercati del Nord rispetto a quelli del Centro e Sud Italia. I minori volumi, in termini di case, a consuntivo del 2009 significheranno meno di 600 mila compravendite, un dato che, rispetto al picco di 845 mila compravendite raggiunto nel 2006, significa una perdita di circa 250 mila abitazioni, approssimativamente il 30% del mercato.
Per quanto riguarda gli immobili per le attività economiche, il picco è stato toccato nel 2002 con poco più di 100 mila compravendite, mentre oggi si è scesi nell’ ordine delle 60 mila. Il combinato della flessione dei prezzi e delle compravendite riduce il valore complessivo delle operazioni nel 2009 di 24 miliardi di euro rispetto al 2008 e di altri 21 rispetto al 2007 con un calo percentuale totale nel biennio di circa il 30%. Il divario fra prezzo di offerta e di domanda continua a salire arrivando a punte record dell’ordine del 13%; anche i tempi di vendita continuano ad allungarsi, superando ampiamente i 6 mesi in tutti i comparti.
La situazione congiunturale del mercato è dunque ancora piuttosto complessa ed incerta, così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento. In ogni caso, tutti i dati convergono nel rendere una situazione in cui il punto più basso della recessione sarebbe stato toccato nel marzo – aprile di quest’ anno e da allora i segnali di recupero si sono intensificati.
Restano, però, sul tappeto italiano temi di criticità come la fragilità del sistema finanziario, l’ insufficiente espansione del credito, l’ entità del debito pubblico, l’ aumento della disoccupazione o l’ inadeguato aumento della produttività, ma anche indicatori promettenti come la ripresa della crescita del Pil, della produzione e della domanda.
Alla luce di questa generale incertezza, risulta sempre più difficile formulare previsioni che in ogni caso sono orientate ad una ulteriore riduzione dei prezzi in misura del -1%, -2% nel 2010, per poi tornare in terreno positivo solo nel 2011, con transazioni che potranno riavviarsi significativamente nel prossimo anno solo alla luce di un incremento delle erogazioni di mutui alle famiglie da parte del mondo del credito.
L’ analisi della domanda a ottobre 2009 eseguita da Tecnocasa evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale con il 36,1% delle preferenze. A seguire, il bilocale con il 28,8% delle richieste e, infine, il quattro locali con il 21,5%. A Milano, Napoli, Roma e Torino la maggioranza della domanda si concentra sui bilocali. Per quanto riguarda l’ analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città, la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro (24,5%), a seguire quella compresa tra 250 a 349 mila euro (21,4%) e quella tra 120 e 169 mila euro (20,8%).
Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cercano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali. Rispetto a un anno fa, a parità di disponibilità di spesa, si nota un incremento della concentrazione delle richieste per i trilocali e i quattro locali. Nella fascia compresa tra 250 e 349 mila euro si cercano trilocali e, a seguire, quattro locali.
In questo quadro s’ inserisce per i giovani la difficoltà di realizzare il desiderio di acquistare casa per motivi vari: per essere indipendenti dai genitori, per iniziare una nuova vita, per cercare la propria autonomia, per costituire un proprio nucleo familiare con il matrimonio, per motivi di lavoro o di studio, per cui sono costretti a trasferirsi e quindi vorrebbero acquistare la casa in cui vivere nel luogo in cui studiano o lavorano. Ma non è facile per i giovani d’ oggi realizzare questo desiderio: non solo per la mancanza di disponibilità economica, ma anche per la situazione quanto mai incerta del mercato della casa devono farsi bene i loro conti prima di un passo così importante come quello di acquistare un bene pur prezioso come la casa.
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