News. Cooperative edilizie di abitazione. Cambia il regime Iva

Abrogate le agevolazioni previste per le cooperative edilizie nei casi di assegnazione ai soci di immobili e di acconti versati dai soci

Così è disposto dai commi 4, 5 e 6 dell’ art.4 – ter del decreto legge 1 luglio 2009, n.78, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2009, n.102, in cui sono state abrogate le agevolazioni previste per le cooperative edilizie.

Per meglio chiarire le novità introdotte, ricordiamo che le cooperative edilizie nascono con lo scopo mutualistico di fornire ai soci un immobile in proprietà o in godimento ad un prezzo più basso di quello di mercato, annullando il profitto di natura lucrativa.

Le cooperative edilizie si dividono in: cooperative

– <strong>cooperative a proprietà divisa: il socio diventa proprietario a seguito dell’ assegnazione dell’ immobile al rogito notarile;

– cooperative a proprietà indivisa se il socio non ottiene il diritto di proprietà dell’ immobile, ma il suo godimento.

Per le cooperative a proprietà divisa, il comma 4 dell’ art.4 – ter ha previsto l’ abrogazione delle disposizioni previste dai commi 2 e 3 dell’ art.3 del DL 27 aprile 1990, n.90 (convertito, con modificazioni, dalla legge 26 luglio 1990, n.165), con effetti a partire dal 5 agosto 2009 (data di entrata in vigore della legge di conversione n. 102 / 2009 del citato D.L. 78 / 2009).

Al comma 2 dell’ articolo 3 del DL 90 / 1990 veniva previsto che: “ai fini dell’ imposta sul valore aggiunto la base imponibile delle assegnazioni in favore dei propri soci di alloggi adibiti ad abitazione principale, costruiti su aree in proprietà, da parte di cooperative e loro consorzi è costituita dal 70 per cento del costo degli alloggi medesimi se non superiore a quello stabilito dal Comitato per l’ edilizia residenziale. Per la parte eccedente il costo stabilito dal Comitato per l’ edilizia residenziale non opera la riduzione della base imponibile“.

Quindi, per l’ applicazione Iva, la base imponibile su cui applicare l’ aliquota d`imposta si distingueva in due parti:

– una costituita dal 70% del costo dell’ immobile stabilito dal Comitato per l’ edilizia residenziale (C.E.R.),

– l’ altra pari alla parte eccedente il costo stabilito dal C.E.R. sulla quale non operava alcun abbattimento.

Il caso
Assegnazione in proprietà di unità residenziale, acquistata come prima casa dal socio.
_____________________________________________________________
Assegnazione ai soci di immobili in proprietà – base imponibile Iva – Precedente regime Iva (prima casa)
_____________________________________________________________
– Costo totale dell’ immobile: Euro 200.000,
– Costo dell’ immobile base C.E.R.: Euro 140.000,
– 70% del costo dell’ immobile base C.E.R.: Euro 98.000,
– Iva 4% su 70% in base C.E.R.: Euro 3.920,
– Residuo costo finale al netto in base C.E.R. (differenza tra costo totale dell’ immobile e costo dell’ immobile base C.E.R.): Euro 60.000 (200.000 – 140.000),
– Iva 4% su residuo costo al netto in base C.E.R.: Euro 2.400,
– Totale complessivo Iva a carico del socio assegnatario: Euro 6.320 (3.920 + 2.400)
_____________________________________________________________

Alla luce delle novità introdotte dal DL 78 / 2009, quindi, l’ imposta dovuta sull’ assegnazione dell’ immobile viene ora applicata sulla base imponibile piena, con un maggiore importo a carico del socio pari a 1.680 euro (8.000 euro invece che 6.320 euro).

_________________________________________________________________
Assegnazione ai soci di immobili in proprietà – base imponibile Iva – Nuovo regime IVA (prima casa)
_________________________________________________________________
– Costo finale dell’ immobile: Euro 200.000,
– Iva 4% a carico del socio: Euro 8.000
_________________________________________________________________

Analogamente, il comma 3 dell’ articolo 3 del DL 90 / 1990 prevedeva che: “ai fini dell’ imposta sul valore aggiunto, la base imponibile delle assegnazioni in favore dei propri soci di alloggi adibiti ad abitazione principale, costruiti su aree in diritto di superficie, è costituita dal 50 per cento del costo degli alloggi medesimi se non superiore a quello stabilito dal Comitato per l’ edilizia residenziale. Per la parte non opera la riduzione della base imponibile“.

In questo caso, il calcolo della base imponibile e della relativa applicazione Iva operava con lo stesso metodo previsto dal comma 2, ma l’ abbattimento operato sulla base imponibile costituita dal costo dell’ immobile stabilito dal C.E.R era più consistente.

In questo caso, infatti, la base imponibile su cui applicare l’ aliquota d’ imposta si distingueva in due parti:
– una costituita dal 50% del costo dell’ immobile stabilito dal C.E.R.,
– l’ altra pari alla parte eccedente il costo stabilito dal C.E.R. sulla quale non operava alcun abbattimento.

Tale maggiore riduzione della base imponibile trovava fondamento nel’ assegnazione al socio di un immobile costruito su aree edificate in diritto di superficie (e non di proprietà).

___________________________________________________________________
Assegnazione ai soci di immobili su aree in diritto di superficie – base imponibile Iva – Precedente regime Iva (prima casa)
___________________________________________________________________
– Costo totale dell’ immobile: Euro 200.000,
– Costo dell’ immobile base C.E.R.: Euro 140.000,
– 50% del costo dell’ immobile base C.E.R.: Euro 70.000,
– Iva 4% su 70% in base C.E.R.: Euro 2.800,
– Residuo costo finale al netto in base C.E.R.: (differenza tra costo totale dell’ immobile e costo dell’ immobile base C.E.R.): Euro 60.000 (200.000 – 140.000)
– Iva 4% su residuo costo al netto in base C.E.R.: Euro 2.400,
– Totale complessivo Iva a carico del socio assegnatario: Euro 5.200 (2.800 + 2.400)
___________________________________________________________________

In questo caso, invece, l’ aggravio per l’ applicazione Iva sulla base imponibile piena è di euro 2.800 (8.000 euro invece che 5.200 euro). Sempre per le cooperative a proprietà divisa, il comma 6 dell’ art.4 – ter del DL 78 / 2009 ha modificato il comma 4 dell’ art.6 del D.P.R. 633 / 1972 in ordine al momento in cui si intende effettuata l’ operazione di assegnazione degli alloggi ai fini Iva, in caso di fatturazione, di acconti o del totale del corrispettivo dovuto, precedente al rogito notarile.

Al riguardo, si ricorda che il comma 2 lett d – bis dell’ art. 6 del D.P.R. 633 / 1972 prevede che, per le assegnazioni in proprietà di case di abitazione fatte ai soci da cooperative edilizie a proprietà divisa, la cessione del bene si considera effettuata alla data del rogito notarile. Anche in caso di pagamento di acconti o del totale del corrispettivo dovuto, l’ articolo 6, comma 4 del D.P.R. 633 / 1972, nella precedente versione, prevedeva che l’ operazione si considerasse in ogni caso effettuata sempre al momento del rogito notarile.

Ora, con le modifiche apportate dal DL 78 / 2009, l’ operazione s’ intenderà effettuata anche prima del rogito notarile, limitatamente all’ importo fatturato o corrisposto. Cioè, il pagamento di acconti o del totale del corrispettivo dovuto, precedentemente alla stipula del rogito notarile, è rilevante ai fini Iva.

Infine, il comma 5 dell’ art.4 – ter del DL 78 / 2009 ha abrogato il comma 3 dell’ art.1 del DL 30 dicembre 1991, n.417, che prevedeva, per le cooperative a proprietà indivisa, un regime agevolato ai fini Iva per i canoni periodici corrisposti dai soci.

In particolare, veniva stabilito che la percentuale di riduzione della base imponibile del 70%, in caso di assegnazione ai soci di immobili su aree in proprietà, e del 50%, per le assegnazioni ai soci di immobili su aree in diritto di superficie, era applicabile anche ai corrispettivi periodici versati dai soci alla cooperativa per l’ assegnazione in godimento di abitazioni.

Quindi, a partire dal 5 agosto 2009, sui canoni versati dai soci delle cooperative a proprietà indivisa, viene applicata l’ Iva sulla base imponibile piena.

In sintesi, ora il regime Iva per le cooperative edilizie a proprietà divisa ed indivisa non presenta alcuna eccezione rispetto alle regole generali. L’ assegnazione di immobili ai soci viene considerata, quindi, allo stesso modo di una cessione di immobili abitativi tra impresa e acquirente privato.

Fonte: Ance