L’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’ andamento del mercato immobiliare partenopeo, quartiere per quartiere, nel primo semestre dell’ anno. Nello speciale anche indicazioni sul trend domanda / offerta e sugli sviluppi urbanistici legati ai nuovi interventi in corso nella città. Nel corso del primo semestre del 2009 le quotazioni immobiliari di Napoli sono diminuite del 3.8%.
Nelle zone centrali del capoluogo partenopeo si registra una contrazione delle quotazioni del 3.9 % che ha interessato in particolar modo le zone di Centro – Duomo e di Monteoliveto.
Nel Centro storico di Napoli, intorno al Duomo, le quotazioni delle abitazioni sono in ulteriore ribasso. La zona offre immobili dai tagli grandi, 150 – 160 mq che, da ristrutturare, costano intorno a 1500 euro al mq per arrivare a 2000 euro al mq se già ristrutturati. Si conta una buona presenza di investitori, quasi sempre napoletani, dal momento che ci sono numerose facoltà universitarie che insistono in zona. Con questa finalità si cercano soprattutto monolocali acquistabili a prezzi medi di 80 – 90 mila euro.
Su corso Umberto I, via Benedetto Croce e via San Gergorio Armeno si registra la presenza di soluzioni signorili, palazzi nobiliari con ingressi decorati, appartamenti da 200 – 400 mq con travi a vista di cui alcuni soggetti anche al vincolo delle Belle Arti. Per una tipologia ristrutturata si possono toccare anche quotazioni di 4000 euro al mq.
Nella restante parte del quartiere ci sono immobili privi di ascensore, poco luminosi perché inseriti all’ interno di vicoli, il cui stato di conservazione spesso è da migliorare. Ad acquistare in zona sono quasi sempre acquirenti alla ricerca di immobili da ristrutturare (quotati intorno a 1500 euro al mq) e investitori che affittano a studenti. Per un posto letto si spendono intorno a 150 – 200 euro al mese. Anche sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei valori.
Nel quartiere di Monteoliveto si registra una contrazione delle quotazioni in particolare a Monteoliveto, mentre sono stabili nel quartiere Orefici. I prezzi di Monteoliveto, infatti, aveva raggiunto nel corso degli ultimi anni dei livelli elevati ragion per cui erano destinati a ridimensionarsi in seguito anche alla minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.
La zona si presenta comunque signorile, con tagli oltre i 100 mq, costruiti a partire dal 1600. Infatti essa sorge a cavallo tra il Centro storico e via Toledo. Ad acquistare in zona sono soprattutto professionisti che ne apprezzano la centralità ed il fatto che sia servita dalla metropolitana. Su via Monteoliveto e via Medina si possono toccare punte di 6000 euro al mq per le tipologie ristrutturate e signorili. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda soprattutto per le soluzioni da affittare come ufficio.
Un mercato completamente diverso interessa invece la zona di Monteoliveto – Orefici che si presta di più per acquisti ad uso investimento dal momento che le quotazioni sono più contenute e si trovano facilmente tagli più piccoli come bilocali che hanno un buon ritorno in termini di investimento. Infatti nella zona è presente una buona domanda di abitazioni in affitto da parte di studenti universitari. Un posto letto oscilla intorno a 160 – 180 euro al mese. Le abitazioni più apprezzate sono quelle situate su corso Umberto dove ci sono soprattutto palazzi d’ epoca. Nel quartiere Orefici sono in corso degli interventi di riqualificazione del quartiere per renderla più appetibile soprattutto per chi volesse intraprendere un’ attività commerciale nella zona.
La macroarea che ha segnalato la contrazione più forte è stata quella di Flegrea – Fuorigrotta che ha visto una diminuzione dei prezzi nel quartiere di Pianura, in seguito alla diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, spesso famiglie che acquistano la prima casa oppure la sostituiscono. L’ importo medio di mutuo richiesto è intorno a 130 – 150 mila euro. Infatti le tipologie più ricercate sono stati i bilocali, acquistati da ragazzi più giovani, e i trilocali. Il quartiere è sorto a cavallo della fine degli anni ’70 ed inizi degli anni ’80, in parte con costruzioni abusive che sono state poi successivamente condonate.
Nelle zone più centrali (via Botticelli, via Empedocle) le quotazioni di soluzioni ristrutturate possono costare intorno a 2000 – 2100 euro al mq, mentre quelle da ristrutturare costano 1800 euro al mq. Mercato immobiliare e quotazioni simili anche per le abitazioni che si sviluppano nella parte del quartiere che confina con quello di Soccavo e che si sviluppa intorno a via Montagna Spaccata.
In aumento la domanda di coloro che cercano appartamenti in affitto perché non riescono ad acquistare e l’ offerta di box da vendere sul mercato perché oltre ad averne costruiti negli ultimi anni, alcuni sono stati messi in vendita da chi aveva acquistato per investimento.
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Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
