L’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’ andamento del mercato immobiliare della capitale, quartiere per quartiere, nel primo semestre dell’ anno. Nello speciale anche indicazioni sul trend domanda / offerta e sugli sviluppi urbanistici legati ai nuovi interventi in corso nella città.
Stabili (-0.1%) le zone centrali di Roma dove la domanda è sempre molto vivace e coinvolge famiglie alla ricerca di una casa migliore ed investitori per tipologie da mettere a reddito. Chi ha acquistato nella prima parte dell’ anno aveva a disposizione il capitale da investire ed il ricorso al mutuo è stato decisamente basso. Tra gli acquirenti anche professionisti che necessitano di un punto di appoggio nella città.
Per quanto riguarda lo stato di conservazione degli immobili si è registrata equità tra le abitazioni ristrutturate e quelle da ristrutturare. Resiste, anche se in lieve diminuzione rispetto al passato, la domanda per immobili da destinare a Bed & Breakfast. In quest’ ultimo caso si cercano prevalentemente abitazioni che abbiano gli spazi necessari per ricavare un bagno per stanza e le dimensioni partono da 150 mq.
Tra le zone più apprezzate dove si realizzano più compravendite, anche perché c’ è maggiore offerta rispetto alle prestigiose piazza Navona e piazza di Spagna, ci sono piazza Farnese, Campo dei Fiori e le traverse intorno a piazza Navona. Le quotazioni in questa zona difficilmente superano i 9000 euro al mq, anche perché i potenziali acquirenti sono molto più parsimoniosi rispetto agli anni scorsi e in fase di trattativa chiedono sconti sempre più importanti.
Prezzi più elevati si registrano per le abitazioni in Piazza di Spagna e piazza Navona dove si possono toccare picchi rispettivamente di 15 mila euro al mq e di 20 mila euro al mq. Le famiglie prediligono le abitazioni situate in via Nazionale, Porta Pia e via XX Settembre dove si chiedono tagli più grandi, da 150 mq in su e che si vendono a prezzi di 6000 – 6500 euro al mq.
Le abitazioni più ricercate sono quelle situate sul lungotevere Castel S. Angelo e lungotevere Prati che permettono in alcuni casi di avere anche l’ affaccio sul Tevere. Le quotazioni medie salgono notevolmente e possono toccare punte di 10.000 euro al mq contro una media della zona che oscilla da 7000 a 8500 euro al mq. In queste zone il mercato delle locazioni sta lanciando segnali di contrazione: i canoni si stanno abbassando e per un bilocale non si superano i 1100 – 1200 euro al mese.
Rialzo invece per le quotazioni in zona Testaccio ed Aventino – San Saba dove la discesa dei prezzi del 2008 ha stimolato la domanda da parte di investitori. Si registra infatti un forte incremento delle richieste per investimento da parte di privati provenienti dall’ Italia Meridionale e dalla stessa capitale che acquistano soluzioni comprese tra 35 e 40 mq oppure soluzioni più grandi da suddividere in monolocali utilizzati per realizzare Bed & Breakfast.
La cifra mediamente investita oscilla tra 250 e 350 mila euro ed il costo giornaliero di un appartamento è compreso tra 80 e 120 euro. Differente è la situazione per quanto riguarda il mercato delle prime case che ha risentito maggiormente della crisi dei mesi passati. Ad acquistare in genere sono coppie e famiglie già residenti in zona che realizzano acquisti migliorativi con una spesa media compresa tra 500 e 600 mila euro.
La macroarea della capitale che ha messo a segno la riduzione dei prezzi più forte è stata quella di Cassia – Torrevecchia (-5.3%) in seguito alla performance dei quartieri di Podere S. Giusto e Selva Candida. La causa è da ricercarsi nell’ immissione di numerose nuove abitazioni (appartamenti e villette singole) sul mercato che hanno contribuito a contrarre i prezzi delle tipologie usate di cui si registra molta offerta ma poca domanda.
Infatti gli acquirenti preferiscono acquistare le nuove costruzioni valutate da 2500 a 3500 euro al mq. Le tipologie usate sono state acquistate da chi era limitato nelle scelte in seguito all’ ottenimento di mutui più contenuti. In questa prima parte dell’ anno si è assistito ad una ripresa della domanda da parte delle famiglie spinte dal ribasso dei tassi di interesse e da mutui più convenienti.
Sul mercato delle locazioni si registra un calo dei valori dei canoni ma anche della domanda dal momento che sia coloro che erano già in affitto che coloro i quali avevano l’ idea di comprare hanno optato per la scelta dell’ acquisto.
In diminuzione i prezzi delle abitazioni nel quartiere di Centocelle – Castani dove, nella prima parte dell’ anno, si è registrato un calo della domanda con un allungamento delle tempistiche di vendita. Sono sempre molto richiesti in zona i monolocali e i bilocali, acquistati da single e giovani coppie che hanno movimentato il mercato in questa parte dell’ anno. Meno dinamiche le compravendite per sostituzione soprattutto se occorre fare un mutuo ad integrazione del valore dell’ immobile da acquistare.
La riduzione delle quotazioni ha riguardato tutte le tipologie immobiliari, in particolare i tagli più grandi, la cui offerta sul mercato è in aumento. La zona è abbastanza omogenea dal punto di vista immobiliare anche se si registrano preferenze per le abitazioni situate a ridosso della Prenestina che sono state costruite nella prima parte degli anni ’60, in cemento armato e in cortina esterna e valutate intorno a 4000 euro al mq se in buone condizioni e di piccolo taglio.
Chi cerca in zona spesso esprime l’ esigenza di avere un terrazzo, un giardino o un balcone. Stabili i canoni di locazione anche se si registra una certa difficoltà a reperire affittuari secondo le esigenze dei locatori che spesso chiedono la fideiussione come garanzia. Da segnalare che sono partiti a metà 2008 i lavori per la linea “C” della metropolitana.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
