Dall’ inizio del 2009 Banca d’ Italia e Tecnoborsa conducono congiuntamente un sondaggio trimestrale presso un campione rappresentativo di agenti immobiliari sullo stato del mercato residenziale in Italia, i cui risultati vengono pubblicati sul Supplemento al Bollettino Statistico della Banca d’Italia.
L’ iniziativa è volta ad arricchire la disponibilità di informazioni tempestive e sistematiche circa lo stato e le prospettive del settore immobiliare, che negli anni recenti ha assunto un peso rilevante per l’ analisi del ciclo economico e delle condizioni per la stabilità finanziaria.
Per quanto riguarda il Secondo Trimestre 2009 appena elaborato, prosegue la fase di debolezza del mercato immobiliare ma la flessione dei prezzi e del numero di compravendite si è tuttavia stabilizzata; inoltre, è rallentato l’ accumulo di case invendute. Le valutazioni degli operatori circa la prospettiva a breve termine del proprio mercato di riferimento e di quello nazionale sono lievemente peggiorate, correggendo in parte il forte miglioramento registrato nella precedente rilevazione. Si confermano positive le attese di medio periodo per il mercato nazionale, pur se in misura meno accentuata rispetto al trimestre precedente.
Indagini campionarie
Nel primo trimestre del 2009 ha trovato conferma la fase di debolezza del mercato immobiliare, con indicazioni di più frequenti riduzioni dei prezzi, anche in rapporto alle richieste iniziali dei venditori, oltre che del numero delle compravendite; gli incarichi a vendere ancora da evadere crescerebbero allo stesso ritmo del periodo precedente.
Si attenua il pessimismo degli operatori circa le prospettive a breve termine del mercato di riferimento e di quello nazionale. Per il medio periodo, le attese degli agenti relative al mercato nazionale registrano un miglioramento rispetto alla precedente rilevazione.
Tra il 22 aprile e il 26 maggio 2009 si sono svolte le interviste del Sondaggio congiunturale presso gli agenti immobiliari sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto congiuntamente da Banca d’ Italia e Tecnoborsa. Hanno partecipato 929 agenti, che hanno fornito informazioni sull’ attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (gennaio – marzo 2009), nonché sulle prospettive del settore.
I principali risultati
Prezzi delle abitazioni
Nel primo trimestre del 2009 il saldo percentuale tra le indicazioni di aumento e riduzione dei prezzi è risultato negativo, in misura più accentuata rispetto a quanto già rilevato per l’ ultimo trimestre del 2008 (–59,9 punti percentuali, contro –54,8.
Come nelle precedenti rilevazioni, le valutazioni degli agenti segnalano una più diffusa tendenza al ribasso nelle regioni del Nord Est e, per tutte le ripartizioni geografiche, nelle aree urbane (con popolazione del centro principale superiore a 250.000 unità).
Numero di compravendite
Nel corso del primo trimestre del 2009 circa due terzi degli operatori hanno venduto almeno un immobile, una quota pressoché invariata rispetto alla fine dello scorso anno, con una incidenza che si conferma superiore nelle regioni del Nord Est (79,1 per cento, contro circa 60 nelle altre ripartizioni geografiche. Nel complesso il numero delle compravendite effettuate tramite l’intermediazione degli agenti è stimabile intorno alle 135 mila unità, con un calo dell’ ordine del 5 per cento rispetto al trimestre precedente.
Incarichi a vendere
Il saldo tra le risposte in aumento e in diminuzione del numero di incarichi a vendere ancora da evadere alla fine del trimestre è rimasto pressoché invariato rispetto alla precedente rilevazione (32,6 punti percentuali contro 34,7.
La percentuale di agenti che indicano un aumento congiunturale del numero di nuovi incarichi è salita al 42 per cento (38,5 nel quarto trimestre del 2008) a fronte dell’ invarianza (al 24 per cento) della quota di coloro che ne riportano una flessione.
L’ assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi di offerta ritenuti troppo elevati rimane la motivazione principale di cessazione dell’incarico a vendere (per il 65,9 per cento delle agenzie; seguita da proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi dal venditore (53,4 per cento) e da difficoltà dell’ acquirente a reperire il mutuo (50,3 per cento).
Trattative e tempi di vendita
Nel primo trimestre del 2009 il prezzo effettivo di vendita è risultato inferiore dell’ 11,8 per cento alla richiesta iniziale del venditore (contro il 9,5 dell’inchiesta precedente); tale percentuale è lievemente più elevata nelle ripartizioni del Centro – Sud, in particolare per le transazioni effettuate all’ interno delle aree urbane. Rimangono stabili i tempi che intercorrono in media tra il conferimento dell’incarico e quello della vendita effettiva, pari a quasi 7 mesi.
Modalità di finanziamento degli acquisti
L’ acquisto di abitazioni è stato effettuato per il 70,4 per cento delle transazioni con accensione di un mutuo ipotecario; tale quota sale al 73,2 per cento nelle aree urbane e si riduce al 67,3 in quelle non urbane. A livello geografico, tale divario è massimo al Sud (73,4 contro 61,9 per cento) e trascurabile al Centro. Il rapporto tra il prestito erogato e il valore dell’ immobile è in media pari al 71 per cento (in linea con l’ inchiesta precedente), senza rilevanti divari territoriali.
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
Si attenua il pessimismo degli operatori circa le prospettive del proprio mercato. Con riferimento al trimestre in corso, oltre metà degli agenti segnala condizioni di mercato normali contro una quota del 18 per cento riscontrata nella precedente rilevazione; il saldo tra giudizi sfavorevoli e favorevoli sulla situazione del mercato si è ridotto a circa 7 punti percentuali.
La differenza tra attese di aumento e di riduzione del numero di nuovi incarichi a vendere rimane positiva, ancorché in diminuzione (11,8 punti percentuali contro 15,2); si è accresciuta l’ incidenza delle attese di stabilità dei nuovi incarichi (al 55,6 dal 45,3 per cento).
Sempre per il trimestre in corso, quasi il 48 per cento degli agenti anticipa un calo dei prezzi, mentre solo il 2,7 ne indica un aumento; il saldo tra le due risposte è tuttavia inferiore di quasi 15 punti percentuali a quello relativo alle variazioni dei prezzi nel primo trimestre. In tutte le ripartizioni geografiche, le attese di riduzione dei prezzi sono più marcate nelle aree urbane, quelle di stabilità nelle aree non urbane.
Le prospettive del mercato nazionale
Si attenua il pessimismo sulle prospettive a breve del mercato immobiliare nazionale: il saldo tra attese di peggioramento e di miglioramento a tre mesi si riduce a 21 punti percentuali dai 56,2 del sondaggio precedente. Le valutazioni si confermano positive nel medio termine (due anni): su questo orizzonte, la situazione generale è giudicata più favorevole dell’ attuale dal 65,6 per cento degli agenti, contro il 12,4 che ne sconta un peggioramento (45,2 e 35 per cento, rispettivamente, nell’ inchiesta di fine 2008).
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