Mercato immobiliare. Rapporto European Outlook 2010 dell’ Istituto di ricerche Scenari Immobiliari

Si è svolta, venerdì 11 e sabato 12 settembre 2009, nella splendida cornice di Santa Margherita Ligure, la diciannovesima edizione del Forum di previsioni e strategie, evento particolarmente atteso quest’ anno, al fine di capire i tempi, gli scenari e le prospettive alla luce della crisi immobiliare in atto da dodici mesi esatti (è datato 15 settembre l’ anniversario della caduta del colosso americano Lehman Brothers che ha dato origine alla crisi economica internazionale che stiamo vivendo). Moderatore del Forum Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari.

Il rapporto ha evidenziato come il mercato residenziale abbia registrato, nel corso del 2009, un calo del 15% rispetto all’ anno precedente. Tale contrazione coinvolge anche il comparto terziario (-5,3% il calo degli uffici), industriale (-17,8%), turistico (-28,3%) e logistico, mentre si salva il settore commerciale (-1,3%), sebbene occorra distinguere fra piccola e grande distribuzione, con quest’ ultima che registra i dati più confortanti. In termini di fatturato questo dato appena citato significa un calo del 10,2%, valore che, se riferito al solo comparto residenziale, significa una diminuzione pari a dieci miliardi di euro in soli dodici mesi (le statistiche sono riferite al mese di settembre di ogni anno).

Analizzando nel dettaglio il comparto residenziale, possiamo osservare come il mercato abbia vissuto una stagione particolare, con le grandi città che, in linea di massima, hanno tenuto meglio i valori (il calo è stato del 5,3% nelle grandi città contro l’ 8,2% dell’ hinterland) e con realtà che, in controtendenza, hanno registrato addirittura un incremento (performance oscillanti fra il +3 e +4% per quanto concerne la periferia di Vibo Valentia, Reggio Calabria, Ascoli Piceno, oltre al semicentro di Ragusa).

Le diminuzioni maggiori (-8% circa), invece, si sono registrate nel semicentro di Lecco e in quello di Treviso, Pisa e Ancona. Fra le grandi città, invece (limitando l’analisi ai centri storici), Roma ha perso il 2,8%, Milano il 3,8%, Genova il 4,2%, Napoli il 6,2% e, infine, Palermo il 5,3%.

Quanto all’ andamento e alle previsioni per il 2010, lo scenario che si prospetta è sempre di calo dei prezzi, pur in maniera più moderata, con valori che, di media, passerebbero da -6,5% del 2009 a un meno traumatico -2,5% del 2010 (media italiana). Dato che, se riferito esclusivamente alle grandi città, determinerebbe un passaggio da un -5,3% a un -1,5%, motivo per il quale lo slogan di presentazione del Forum Outlook 2010 era ed è Sta finendo ‘a nuttata?, parafrasando una nota piece teatrale di Eduardo De Filippo, a conferma che, secondo le previsioni di Scenari Immobiliari, il peggio è finito.

Fra le novità dell’ European Outlook 2010 va sottolineato un sondaggio fra un panel di 90 investitori istituzionali, fondi e società immobiliari, dal quale è emerso che i medesimi attori del mercato del real estate hanno fiducia circa una ripresa del settore e ritengono che la ripresa (o inversione di tendenza) sia da prevedere, al più tardi, per il secondo semestre 2010 (l’ 11% prevede una ripresa già nel secondo semestre 2009, mentre un più cauto 28,9% si aspetta un miglioramento nel primo semestre 2010).

Il medesimo sondaggio ha poi messo in luce la tipologia di investimento più gradita e le città europee che avranno maggiore richiesta. Sotto questo profilo, Monaco di Baviera è la realtà più votata per gli uffici top location, Istanbul viene considerata la migliore realtà per negozi di alto livello, mentre a Zurigo va la palma della più importante città ove edificare nuovi ventri commerciali e a Londra quella di città top per gli alberghi (secondo gli intervistati il must in tempi di crisi è la qualità del business, al pari della location, in particolare modo per il mercato degli uffici).

Auspicando che le previsioni ottimistiche di Scenari Immobiliari si concretizzino e che il mondo immobiliare si lasci presto alle spalle questa crisi del settore, ci limitiamo a fare alcune brevissime considerazioni finali:

1) Per capire esattamente quando e come il mercato immobiliare ripartirà occorre osservare con attenzione l’ andamento dei tassi bancari, a conferma del legame fra i due mercati (solamente quando ripartiranno i prestiti e i mutui bancari potremo dire di esserne usciti definitivamente, situazione questa – occorre sottolinearlo – già in fase di miglioramento rispetto ad alcuni mesi fa);

2) Non bisogna sottovalutare le eventuali minacce che provengono dall’ interno del mondo della finanza immobiliare, prima fra tutte l’ annosa questione riguardante la richiesta di default di Risanamento S.p.A. (udienza fissata il prossimo 22 settembre); qualora, infatti, ci fosse la dichiarazione di fallimento (allo stato delle cose ipotesi non probabile, sebbene non impossibile), ci potrebbe essere il rischio concreto che la luce che molti operatori intravedono si trasformi in buio pesto;

3) Il mondo del real estate dovrebbe imparare da questa crisi a non lasciarsi più trasportare e condizionare dai facili eccessi e dai soldi facili e, forse, tutti i protagonisti dovrebbero fare un po’ di autocritica (chi è senza peccato scagli la prima pietra).

Kevin John Carones