Nel caso di un contratto per persona da nominare, un preliminare per l’ acquisto di un’ abitazione non può configurarsi come “contratto per persona da nominare” se rinvia genericamente la nomina dell’ effettivo acquirente solo al momento della stipula del rogito.
Di conseguenza, il nuovo promissario acquirente non può richiedere la variazione in diminuzione dell’ Iva (dal 10% al 4%) sugli acconti già versati dalla parte originaria, anche se in possesso dei requisiti prima casa.
Così si è espressa l’ Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n.212 / E dell’ 11 agosto 2009, che ha fornito chiarimenti sull’ efficacia del contratto per persona da nominare riferito ad un preliminare di acquisto (da impresa costruttrice) di un’ abitazione in corso di costruzione, e sul corretto trattamento del corrispettivo di cessione, ai fini Iva.
In questo caso, il terzo acquirente, indicato dal contraente originario al momento della stipula del contratto definitivo, intende richiedere la variazione in diminuzione dell’ Iva sugli acconti già versati dallo stipulante originario con l’ aliquota del 10%, per applicare quella del 4% anche su tali importi, perché in possesso dei requisiti per l’ acquisto della prima casa.
Innanzitutto, la citata R.M. n.212 / E / 2009 ha richiamato la nozione di contratto per persona da nominare (art.1401 e ss. del codice civile), la cui principale caratteristica è la facoltà della parte di nominare successivamente il soggetto che diverrà titolare dei diritti ed obblighi previsti dal contratto. Questo allo scopo di verificare se la variazione in diminuzione dell’ Iva, ai sensi dell’ art.26, comma 2, del D.P.R. 633 / 1972, sia applicabile al caso in oggetto.
In particolare, ai sensi dell’ art.1402 del codice civile, la nomina si considera efficace se comunicata all’altra parte entro tre giorni dalla stipula del contratto, ovvero entro un diverso termine prestabilito.
Come chiarito dalla C.M. n.400649 / 1986, tale termine deve essere certo e definito in un determinato numero di giorni a partire dalla stipula del contratto, o a scadenza fissa, ovvero identificabile in un altro modo determinato (Sentenza della Cassazione n.6952 / 2000). In tal caso, l’ accordo ha effetto nei confronti del soggetto nominato, che si sostituisce al contraente originario, fin dal momento della stipula dell’ atto.
Diversamente, se la dichiarazione di nomina non viene effettuata entro la scadenza stabilita, il contratto diviene efficace fra i contraenti originari (art.1405 codice civile).
L’ Agenzia delle Entrate, richiamando quanto già precisato dalla C.M. n.400649 / 1986, ribadisce che:
-il contratto preliminare non è qualificabile come un contratto per persona da nominare nel caso in cui il terzo acquirente venga individuato genericamente al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, visto che, in tal caso, il termine per l’ esercizio della nomina appare generico ed incerto;
-l’ accordo è efficace fin dall’ inizio tra le originarie parti contraenti (ai sensi dell’ art.1405 del codice civile – Sentenza n.6952 / 2000);
-la nomina del terzo concretizza una cessione del contratto preliminare di compravendita.
Di conseguenza, il soggetto così individuato, dal momento della nomina, subentra nel contratto come nuovo promissario acquirente dell’ abitazione, acquisendo la stessa posizione giuridica del contraente originario. Pertanto, il nuovo promissario acquirente non può richiedere la variazione in diminuzione (dal 10% al 4%) dell’ Iva applicata sugli acconti già versati dal primo stipulante, anche se in possesso dei requisiti prima casa.
In ogni caso, la R.M. n.212 / E / 2009 precisa che, nell’ ipotesi in cui nel contratto preliminare la parte si riservi di nominare il terzo acquirente entro una data certa, e nel rispetto delle altre formalità richieste dalla legge, si perfeziona un contratto per persona da nominare, ed il nuovo acquirente può effettuare la variazione in diminuzione dell’ Iva sugli acconti già versati dalla parte originaria, ai sensi dell’ art.26, comma 2, del D.P.R. 633 / 1972: viene così applicata l’ aliquota agevolata del 4% sull’ intero corrispettivo d’ acquisto, se in possesso dei requisiti prima casa.
Fonte: Ance
