Gli immobili situati nel territorio italiano devono essere iscritti nel Catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita. Sono generalmente produttivi di reddito fondiario, che rappresenta un reddito figurativo di valenza fiscale mediante l’ applicazione delle tariffe di estimo: è imputato ai soggetti che possiedono un immobile a titolo di proprietà e / o altro diritto reale nel periodo d’ imposta in cui si è verificato il periodo di proprietà ad eccezione comunque dell’ effettivo reddito percepito.
Sono previste alcune eccezioni sul fronte delle Imposte Dirette (IRPEF e relative addizionali) e su quello delle Imposte indirette (vedi I.C.I.) ma comunque nessuna esenzione è prevista per le seconde case ivi comprese quelle con vocazione turistica.
Spesso su queste seconde case è anche prevista una speciale penalizzazione di natura fiscale ai fini Irpef. Infatti il Reddito (figurativo) Imponibile è rivalutato e incrementato di un terzo e tale incremento si applica alle unità immobiliari ad uso abitativo cosiddetto a Disposizione secondo certe regole applicative di casistiche e anche regole temporali di messa a disposizione.
Gli oneri fiscali che scontano i proprietari delle seconde case non sono poi così trascurabili, tenuto conto anche che tale investimento immobiliare è stimolato principalmente da motivazioni rivolte alle locazioni per finalità turistiche ovvero alle locazioni per villeggiatura, svago o riposo, per un periodo di tempo limitato, e senza alcun collegamento con le locazioni abitative primarie.
I contratti di Locazione Abitativa con finalità turistiche trovano giusto inquadramento nell’ art.1, comma 2, lettera c della legge 431 / 1998 in riferimento agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, situazione giuridica in cui il rapporto di locazione è libero, ovvero non è normato dalla legge delle locazioni abitative, ma resta nell’ ambito del rispetto della normativa generale di locazione di cui agli articoli 1571 – 1614 del codice civile. Per libero si intende la durata, la determinazione del canone e di tutte le relative pattuizioni restando come vincolo primario la forma scritta del contratto oltre al rispetto della normativa fiscale in quanto applicabile e alle norme di pubblica sicurezza.
Locazioni con finalità turistiche
Questa particolare tipologia di locazione è molto diffusa sul nostro territorio perché rivolta a soddisfare temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate da bisogni di abitare con fini di vacanza nelle cosiddette seconde case. I contratti di locazione delle case per le vacanze con finalità turistiche non sono quindi regolati dalle norme vincolistiche della nuova legge di riforma, ma bensì dalle disposizioni del codice civile.
Seconde case sono gli appartamenti che vengono utilizzati soltanto nei periodi di riposo, come i fine settimana, oppure di vacanza. Si tratta quindi di appartamenti destinati a soddisfare un’ esigenza abitativa non primaria, nel senso che non riguarda l’ immobile in cui una persona e i suoi familiari vivono abitualmente e stabilmente.
La locazione delle seconde case costituisce una dei casi di rapporto contrattuale di locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze di natura temporanea e occasionale legata esclusivamente a scopi turistici. Un contratto di locazione per esigenze di questa natura presuppone sempre che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile che adibisce a propria abitazione e con il quale può soddisfare le proprie necessità abitative primarie.
È molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, in quanto per questi tipi di locazione è anche da dire che, ove fosse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme della nuova legge, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti liberi, contratti da ritenersi di tipo ordinario rispetto ai contratti agevolati, controllati, convenzionati.
Una seconda casa è esclusivamente destinata a soddisfare un’ esigenza di tipo diverso, che è caratterizzata da alcuni aspetti importanti: la precarietà, la voluttuarietà, la durata molto limitata nel tempo e le finalità turistiche.
L’ accertamento di questi requisiti del contratto di locazione potrà dar origine anche a contrasti interpretativi nella futura giurisprudenza, pertanto sarà doverosa una attenta verifica di rispondenza per evitare eventuali noiosissime controversie tra locatore e conduttore. In questa situazione il conduttore potrebbe anche essere ritenuto parte più debole rispetto al locatore e ottenere una specifica tutela giudiziale con la dichiarazione di simulazione di contratto e conversione di tale rapporto di locazione in un rapporto di locazione ordinaria libera.
La natura del contratto per finalità turistiche andrà dimostrata con riguardo alla volontà manifestata dalle parti al momento della conclusione del contratto stesso ed il conduttore avrà in particolare l’ onere di dimostrare la sussistenza di un accordo simulatorio ovvero la conoscenza da parte del locatore delle sue reali esigenze di carattere non turistico.
Qualcuno continua a chiedersi se le locazioni abitative turistiche rientrino nelle norme che disciplinano in via generale l’ istituto della locazione nel Codice Civile oppure se queste possano rientrare nella normativa dei contratti transitori di cui all’ art. 5 della nuova legge di riforma o se debbano far riferimento ad una nuova normativa specifica che potrebbe essere contenuta nella legge quadro di riforma del settore turistico.
Ogni dubbio in merito a questa indecisione di inquadramento deve essere confutato in quanto ad oggi la legge di riforma delle locazioni ha volutamente escluso le locazioni abitative con finalità turistica dall’ applicazione delle nuove norme lasciando alle stesse le regole dettate dal Codice Civile in quanto applicabili. È opportuno ricordare e precisare che si dovrà parlare di contratti di locazione ad uso abitativo con finalità turistiche tenendo ben presente le caratteristiche essenziali di questa particolare forma di locazione contraddistinta da precarietà, voluttuarietà, durata molto limitata nel tempo e dallo scopo reale in qualsiasi stagione dell’ anno, con finalità esclusivamente turistiche.
Locazioni ad uso piede-a-terre
Sui contratti di locazione esclusi dalla disciplina della nuova legge non c’ è molta chiarezza, tuttavia una cosa è certa: la nuova disciplina si occupa soltanto delle locazioni abitative e all’ interno di questa categoria possono essere previste distinzioni tra abitazioni temporanee, stabili e primarie. È opinione comune particolarmente sostenuta da Confedilizia che il cosiddetto piede-a-terre non ha finalità abitative, ma è piuttosto finalizzato a soddisfare l’ esigenza di quegli inquilini che hanno necessità di brevi soste generalmente in prossimità del luogo di lavoro e con l’ esclusione di uso abitativo anche temporaneo. Quindi i contratti di locazione ad uso piede-a-terre, nei casi in cui questo uso sia reale e non simuli altre destinazioni, potranno continuare ad essere attuati e stipulati fuori dalle previsioni della Legge 431 / 98 , legge di riforma delle locazioni.
Aspetti e adempimenti della locazione
Gli obblighi del conduttore comunque restano identificati nella custodia del bene immobile, l’ obbligo del rispetto delle regole di buon vicinato e di condominio e la responsabilità di eventuali danni che si dovessero arrecare all’ immobile agli arredi e agli impianti durante il periodo della locazione turistica e comunque di vigenza del contratto stesso.
Ove la locazione di seconde case non costituisca per il proprietario una vera e propria attività imprenditoriale, l’ imposizione diretta dei canoni di locazione segue le regole dei redditi fondiari in dichiarazione dei redditi in riferimento all’ art 37 Tuir (testo unico imposte sul reddito).
Tale regime fiscale per le locazioni resta altresì invariato per il contribuente proprietario locatore che si avvale di una agenzia immobiliare per la gestione dell’ unità immobiliare stesso con tale finalità di locazione.
In questa fattispecie l’ Agenzia delle Entrate si è espressa con la risoluzione n. 117 / E del 2004 confermando che le somme incassate ai fini dei canoni di locazione turistica sono parte dei contratti di locazione e restano a favore del proprietario locatore nel rapporto con i turisti / conduttori.
Si ricorda comunque che il contratto di locazione in genere ed in particolare anche quello con finalità turistica, dovendo rispettare sempre la forma scritta, è assoggettato in ogni caso al rispetto della normativa sull’ imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero contrassegno telematico pari a euro 14,62 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righe con impostazione pagina uso bollo.
Resterà soggetto anche all’ imposta di registro solo nel caso in cui la durata della locazione sia superiore a 30 giorni, tenendo conto che permane l’ obbligo di registrazione presso l’ Agenzia delle Entrate se tra le stesse parti sono stipulati diversi contratti relativi alla stessa unità immobiliare, anche se per periodi diversi che, sommati, superano la soglia dei 30 giorni.
Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data dell’ ultima sottoscrizione e / o dall’ inizio della locazione e comunque dalla data più vecchia tra le due sopra dette. L’ imposta di registro applicabile alla locazione è quella proporzionale pari al 2% dell’ ammontare del canone pattuito nel contratto con un versamento minimo pari a Euro 67,00
Se la locazione in genere è stipulata per un periodo superiore a 30 giorni con un cittadino UE il locatore è tenuto a fare la denuncia entro 48 ore dalla consegna e / o dalla sottoscrizione all’ autorità di pubblica sicurezza tenendo presente che se il conduttore è un cittadino extracomunitario tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore indipendentemente dalla durata del contratto stesso allegando meglio anche la copia del permesso di soggiorno.
Armando Barsotti
Ufficio Studi Fiaip
