Solo le società immobiliari di gestione possono considerare interamente deducibili, ai fini Ires, gli interessi passivi relativi a finanziamenti ipotecari contratti per l’ acquisizione di immobili patrimonio, da destinare alla locazione.
Solo per tali soggetti, infatti, si applica l’ art.1, comma 36, della legge 244 / 2007, che esclude dalle nuove regole di deducibilità degli interessi passivi (di cui all’ art.96 del TUIR – DPR 917 / 1986) quelli relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.
Così chiarisce l’ Agenzia delle Entrate con la Circolare n.37 / E del 22 luglio 2009, nella quale viene nuovamente affrontato il regime di deducibilità degli interessi passivi, previsto per l’ acquisizione di immobili patrimoniali da destinare alla locazione.
Con riferimento agli immobili patrimonio, di cui all’ art.90, comma 1, del TUIR – D.P.R. 917 / 1986, ovvero diversi dagli immobili strumentali e da quelli merce (ossia per l’ attività d’ impresa), l’ Agenzia delle Entrate, già nella C.M. 19 / E / 2009, aveva ricostruito la disciplina applicabile agli interessi passivi, alla luce delle disposizioni contenute nell’art. 1, commi 35 – 36 della legge 244 / 2007, in base alle quali:
– gli interessi passivi di finanziamento contratti per l’ acquisizione degli immobili patrimonio sono deducibili, per i soggetti Ires, nei limiti e alle condizioni previste dall’ art. 96 del TUIR (entro il 30% del R.O.L.), ai sensi dell’art. 1, comma 35 della legge 244 / 2007,
– gli interessi passivi di finanziamento relativi a mutui ipotecari contratti per la costruzione o l’ acquisto di immobili patrimonio da concedere in locazione sono integralmente deducibili, ai sensi dell’ art. 1, comma 36 della legge 244 / 2007, a condizione però che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili successivamente concessi in locazione.
In merito a quest’ ultima disposizione, l’ Amministrazione interviene di nuovo con la C.M. 37 / E / 2009, precisandone l’ ambito soggettivo ed oggettivo d’ applicazione.
In particolare, sotto il profilo soggettivo, l’ Agenzia assume una posizione discutibile, affermando che l’ applicazione dell’ art.1, comma 36 della legge 244 / 2007 è limitata alle immobiliari di gestione, cioè le società il cui valore del patrimonio è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’ attività, e dagli immobili direttamente utilizzati nell’ esercizio dell’ impresa. In sintesi, si tratta delle società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili.
La lettura della norma da parte dell’ Amministrazione si fonda sul rinvio alle imprese immobiliari, contenuto nella prima parte del citato comma 36, che demanda ad una specifica commissione di studio il riordino della disciplina fiscale del settore immobiliare.
In realtà, si ritiene che il rinvio alle imprese immobiliari operato dal Legislatore sottintenda la volontà di pervenire ad una semplificazione e razionalizzazione del regime fiscale applicato a tutti gli operatori economici che, a vario titolo, operano nel settore immobiliare, tenuto conto che lo stesso comma 36 sottolinea che le modifiche al sistema fiscale vigente debbano distinguere tra attività di gestione e attività di costruzione.
Quindi, appare discutibile circoscrivere l’ ambito soggettivo dell’ art.1, comma 36 della legge 244 / 2007 alle sole imprese immobiliari di gestione la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili.
Si aggiunga, inoltre, che il requisito di prevalenza del valore degli immobili patrimonio, per la definizione di impresa immobiliare di gestione, crea notevole incertezza e difficoltà operative. Richiede, infatti, una perizia di stima del patrimonio dell’ impresa, senza specificare i termini di redazione della stessa.
Sotto il profilo oggettivo, l’ Amministrazione fornisce invece una lettura piuttosto ampia del disposto normativo, affermando che il citato art.1, comma 36 possa applicarsi sia agli immobili patrimoniali che agli immobili strumentali per natura, purché destinati all’ attività locativa, non essendo determinante la natura dell’ immobile posto a garanzia dell’ impegno assunto.
Inoltre l’ Agenzia delle Entrate estende l’ ambito applicativo del comma 36 anche agli immobili detenuti in base ad un contratto di leasing e destinati alla locazione, in virtù del fatto che l’ acquisto di un bene mediante un contratto di locazione finanziaria può considerarsi come un’ operazione equivalente, sul piano fiscale, all’ acquisto del bene in proprietà.
Inoltre, a parere della stessa Agenzia, il contratto di leasing, per sua intrinseca natura, garantisce, ancor più di un mutuo ipotecario, il collegamento imprescindibile tra l’ immobile (da destinare alla locazione) ed il finanziamento ricevuto.
In conclusione, le imprese immobiliari di gestione possono considerare integralmente deducibili gli interessi passivi relativi al finanziamento per l’ acquisizione di:
– immobili patrimonio destinati alla locazione, a condizione che il finanziamento sia garantito da ipoteca sullo stesso immobile concesso in locazione,
– immobili strumentali per natura destinati alla locazione, a condizione che il finanziamento sia garantito da ipoteca sullo stesso immobile concesso in locazione,
– immobili acquisiti in leasing e destinati alla locazione.
È evidente, in merito, la necessità di intervenire per sollecitare un ripensamento degli orientamenti assunti dall’ Agenzia delle Entrate, che limitano la piena deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca alle sole società di gestione immobiliare, mentre il Legislatore, come sopra evidenziato, nelle more della riforma della fiscalità immobiliare, intendeva evitare la penalizzazione di tutte le attività immobiliari (gestione, costruzione e compravendita), notoriamente caratterizzate da un elevato e fisiologico livello di indebitamento.
