Dall’ introduzione dei fondi immobiliari in Italia ad oggi sono passati ormai 10 anni. È, infatti, il 1999 l’ anno di effettiva ripartenza, in correlazione ad una vera e propria riforma del quadro regolamentare del settore. Nel decennio, numerosi sono stati gli interventi normativi che hanno interessato tali strumenti di investimento, determinandone l’ evoluzione nel tempo.
Tra quelli di maggiore rilievo si segnalano le riforme che hanno riguardato l’ introduzione dei veicoli ad apporto privato, l’ attenuazione della forma chiusa dei fondi, attraverso la possibilità di ottenere il rimborso anticipato delle quote a valori di bilancio, la recente rimodulazione della normativa tributaria finalizzata ad impedire la proliferazione delle iniziative elusive e la sostanziale equiparazione tra le SIIQ e i fondi immobiliari in materia di fiscalità.
I provvedimenti normativi, associati alle difficoltà di mercato retail, hanno indotto le SGR ad una netta scelta di campo in favore dei prodotti riservati. I fondi rivolti ai piccoli investitori, che fino al 2003 costituivano la principale opzione all’ interno del mercato, hanno infatti destato sempre minor interesse, nel corso del tempo, e oggi rappresentano una quota largamente minoritaria del settore. Il numero di fondi riservati, invece,è cresciuto costantemente fino a costituire circa l’ 88% dell’ offerta disponibile.
Una radicale trasformazione si è avuta anche per la modalità di costituzione dei fondi. I fondi ad apporto sono arrivati a rappresentare circa l’ 83% del mercato rispetto ai fondi ordinari che, almeno in principio, rappresentavano l’ unica soluzione per le iniziative che non prevedevano la valorizzazione di immobili pubblici. Si stima che i fondi riservati autorizzati siano 200, di cui 182 costituiti tramite l’ apporto di immobili.
Tuttavia, bisogna precisare che si tratta di stime, per la difficoltà di una rilevazione puntuale del numero di fondi operativi in Italia, del loro patrimonio netto, del numero delle SGR che ne gestiscono le attività. Le società di gestione del risparmio attive in Italia si stima siano 63, di cui 44 operano esclusivamente nel settore dei fondi comuni immobiliari.
Per quanto riguarda la distribuzione degli investimenti per destinazione d’ uso, si conferma la tendenza 2007 ad un riequilibrio dell’ asset allocation tra le differenti tipologie immobiliari. Il deterioramento del quadro congiunturale ha, infatti, indotto le SGR ad ampliare l’ orizzonte tipologico degli investimenti dei fondi, alla ricerca di una redditività superiore rispetto a quella garantita dalle ormai sature componenti tradizionali.
La tendenza ad una ripartizione più omogenea degli investimenti immobiliari non ha consentito di avvicinare la distribuzione media osservabile complessivamente a livello europeo. Mentre risulta ormai simile la quota di investimenti riservata al settore residenziale, la distribuzione continentale presenta un maggiore equilibrio tra le altre componenti, seppure in un quadro dominato, anche in questo caso, dagli impieghi direzionali.
L’ analisi puntuale della performance dei fondi immobiliari quotati italiani conferma un quadro di tenuta evidentemente deteriorato: tra il 2007 e il 2008 i rendimenti si sono ridotti notevolmente passando, in media, dall’ 8,0% allo 0,1%. Nonostante tale crollo, le performance medie annue a partire dal collocamento, mostrano ancora valori lusinghieri.
Ma è il dato relativo ai rimborsi anticipati effettuati nel primo semestre del 2009 a rappresentare al meglio l’ attuale fase critica dei fondi. I 21,5 milioni di euro riconosciuti risultano di gran lunga inferiori e prudenziali rispetto ai circa 320 milioni di euro restituiti nel 2008. I dividendi, peraltro, registrano una flessione, pur senza subire un tracollo altrettanto evidente, risultando complessivamente allineati a quelli degli anni precedenti.
Le difficoltà congiunturali risultano ben rappresentate dalla vicenda del fondo Portfolio Immobiliare Crescita che il 15 giugno 2009 ha finalmente presentato il rendiconto di liquidazione. Tra il 23 dicembre del 2008 e il 12 giugno del 2009 si sono, infatti, concluse le operazioni di dismissione degli immobili del fondo, dopo che Banca d’ Italia aveva respinto la richiesta, avanzata a causa del peggioramento della situazione finanziaria e delle conseguenti difficoltà di chiusura delle attività, di un periodo di grazia per effettuare lo smobilizzo del patrimonio.
In seguito al completamento dell’ alienazione è stata autorizzata la distribuzione di un provento di 215 euro per quota e di tre rimborsi per un ammontare complessivo pari a 2.149 euro per quota. Dall’ avvio alla data di chiusura il valore della quota è aumentato del 32% rispetto al valore nominale. Il tasso interno di rendimento alla data di liquidazione risulta così pari al 3,9% annuo composto, a fronte del 7,5% prospettato in fase di collocamento.
Il crollo dei mercati finanziari, derivante dalla congiuntura economica negativa a livello internazionale, associato alle difficoltà del settore, hanno accentuato in maniera brusca l’ ormai usuale sconto delle quotazioni rispetto al NAV. In particolare, ad ottobre 2008, si è registrato il maggiore divario della storia dei fondi immobiliari (pari al 42,9%), solo in minima parte attenuatosi nel corso dei mesi successivi.
L’ andamento sfavorevole della borsa può essere considerato un ulteriore elemento alla base della scelta delle SGR in favore di fondi riservati ad investitori qualificati, costituiti in particolare tramite l’ apporto di immobili, a scapito delle iniziative retail che hanno palesato evidenti problematiche costitutive e gestionali.
Le prospettive immediate del settore non paiono incoraggianti al punto che le società di gestione dei fondi prossimi alla scadenza stanno già da ora valutando se prospettare all’ Autorità di Vigilanza un rinvio dei tempi di chiusura. La risposta di Banca d’ Italia dovrebbe essere, almeno in questa fase, di maggiore apertura nei confronti delle istanze dei gestori.
