Secondo il 1° Rapporto Immobiliare Nomisma il leasing, nel complesso, è sceso del 20,5%. La crisi finanziaria dell’ anno scorso ha contagiato l’ economia reale e, ovviamente, il mercato del leasing ha subito un forte contraccolpo, in quanto fortemente connesso al sistema della produzione dei beni e dei servizi. Nel 2008, infatti, lo stipulato ammonta, in valore, a poco più di 38.800 milioni di euro, mentre nel 2007 si attestava a circa 10 miliardi di euro al di sopra di tale quota. Una frenata senza precedenti sui nuovi contratti (ben del 20,5%), mentre i contratti in essere accrescono il proprio valore in misura del 5,6% (oltre 131 miliardi di euro) grazie all’ allungamento della scadenza media delle posizioni contrattuali.
Nel real estate la flessione è del -35,2%
La crisi si manifesta più grave nel settore del real estate. Il comparto, infatti, nel 2008 segna veramente il passo, dopo aver toccato l’ anno di massima espansione nel 2006, mentre nel 2007 ha subito la prima riduzione nei volumi delle nuove stipule.
Il volume di stipulato si riduce a 15 miliardi di euro. Siamo così tornati ai livelli del 2003 – 2004 (in termini nominali), pertanto la flessione su base annua fra il 2007 ed il 2008 è ben del 34,2%, al di sotto del 36% rispetto al picco massimo del 2006.
Il forte ripiegamento subito dal comparto nel complesso, ma ancor più nei riguardi del settore immobiliare, ha determinato una severa riduzione del peso del real estate rispetto al mercato del leasing preso nella sua totalità.
Fra il 2004 ed il 2007, infatti, il leasing immobiliare rappresentava circa la metà dei volumi mossi dalla locazione finanziaria, mentre oggi tale quota si riduce drasticamente al di sotto del 40%, lasciando dunque più spazio a leasing strumentale e auto.
Il settore del costruito e del costruendo
Scomponendo il mercato del leasing immobiliare fra quello relativo al costruito e al da costruire, emerge che la quota preponderante di volume contrattuale, in termini di valore dei contratti stipulati, è appannaggio delle operazioni rivolte alla locazione finanziaria degli immobili già costruiti, oscillando, sempre al di sopra di quota 60% rispetto al mercato del leasing immobiliare complessivo, anche se con qualche variazione.
Il peso maggiore lo ha comunque raggiunto fra il 2005 ed il 2006, anni in cui il mercato immobiliare aveva toccato picchi massimi in termini di quotazioni e di transazioni concluse. Nel 2008, in particolare, la quota di leasing per gli immobili costruiti si conferma al 63% sul totale dello stipulato immobiliare, lasciando gli immobili da costruire al 37%.
Pertanto, se tra il 2007 ed il 2008 il settore della locazione finanziaria immobiliare ha subito una flessione in termini di nuovi contratti pari al 34,2%, se ne deduce che tale riduzione è stata di uguale entità in entrambi i sottocomparti che la compongono.
Tra il 2006 ed il 2007, infatti, mentre il mercato degli immobili costruiti, che aveva raggiunto livelli record, rallentava la propria crescita, il settore di quelli da costruire mostrava ancora trend positivi, anche se in graduale raffreddamento. Nel corso dell’ ultimo anno, la situazione asimmetrica nei ritmi di variazione non si registra più: i due sottomercati sono entrambi al ribasso.
La parcellizzazione delle operazioni
Per quanto riguarda le fasce di importo dei contratti, si nota una parcellizzazione delle operazioni, soprattutto nel settore degli immobili costruiti. Nella classe di importo più elevata, oltre i 2,5 milioni di euro, si è scesi dal 31,8% del totale al 28,8%, con un contestuale avanzamento relativo dei contratti di fascia media e bassa. Questo significa che nell’ ambito di un mercato in sofferenza mancano soprattutto le operazioni di maggior valore.
