Spesso capita che un regolamento condominiale contrattuale vincoli le cantine all’ uso di sgombero o deposito. Il condomino può destinare la cantina a magazzino, ma non può realizzare in essa un servizio igienico, che presuppone la permanenza di persone all’ interno dei locali, con la conseguenza che si ha un illegittimo cambio di destinazione di uso. Questo in sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Milano, 19 maggio 2009, n. 6867.
Nel caso affrontato dal Tribunale Milanese, un condomino aveva impugnato una delibera condominiale. In essa il condominio – con la maggioranza di cui all’ articolo 1136, comma 2, Codice Civile (500 millesimi e maggioranza degli intervenuti) – aveva deliberato di modificare l’ impianto fognario in modo da non connettere ai nuovo scarichi il bagno già esistente nella cantina – magazzino del condomino stesso (salvo l’ esecuzione di costose opere di allacciamento).
Il condomino era proprietario di due locali su due diversi livelli (piano terreno e seminterrato), destinati ad ufficio commerciale con esposizione e sottostante deposito merci. Il condominio si era costituito in giudizio dichiarando che la delibera era legittima e aveva chiesto la rimozione del servizio igienico realizzato nella cantina, in quanto, secondo il regolamento contrattuale, la cantina doveva essere destinata esclusivamente a locale di sgombero (o al più a magazzino) con esclusione di qualunque altra destinazione.
Il Tribunale ha principalmente stabilito che la modifica dell’ impianto fognario, quando si preveda la soppressione del precedente e la sua integrale sostituzione, con nuovi percorsi e quindi con necessità di nuove opere per gli allacciamenti, deborda dall’ area della manutenzione straordinaria e integra innovazione, con conseguente necessità del quorum di cui all’ articolo 1136, comma 5, Codice Civile (666 millesimi e la maggioranza dei partecipanti al condominio). Conseguentemente la delibera assembleare impugnata doveva ritenersi illegittima. E sino a qui nulla di nuovo.
Il Tribunale ha anche condannato il condomino alla rimozione del bagno esistente. Infatti l’ articolo 2 del regolamento contrattuale vigente nel condominio così recitava: “gli appartamenti … non potranno essere adibiti ad uso diverso da quello di abitazione civile o promiscua con studio professionale privato, salvo: 1) per i locali a piano rialzato, che potranno essere adibiti ad uffici commerciali, senza però alcun movimento né deposito di merci; 2) per le cantine che seguono la naturale destinazione”. Secondo il Tribunale pertanto, la destinazione a deposito merci … è assolutamente riconducibile al concetto naturale di destinazione utilizzato dal regolamento, assolvendo il deposito ad una funzione equivalente a quella delle cantine.
L’ installazione di un servizio, per contro, implica in sé una destinazione a luogo di permanenza di persone e introduce dunque un uso dei locali incompatibile con il vincolo di natura reale che, mediante il regolamento condominiale contrattuale, i condomini hanno apposto alle parti di proprietà esclusiva.
Così decidendo, il Tribunale di Milano si è inspirato all’ orientamento della Cassazione, secondo cui il divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’ edificio condominiale a determinati usi costituisce onere reale o servitù reciproca, che afferisce alla cosa e vincola i condomini (Cassazione 8 marzo 2006, numero 4.920 e Cassazione 4 febbraio 2004, numero 2.106).
Fonte: avv. Matteo Rezzonico
www.studiolegalerezzonico.it
