Il lastrico solare è la copertura di un edificio con superficie non completamente orizzontale, ma lievemente inclinata per favorire lo smaltimento delle acque. A tutti gli effetti, è parte comune a tutti i condomini. Quindi le spese per la sua riparazione o ricostruzione competono a tutti, in base ai rispettivi millesimi di proprietà.
Il lastrico solare praticabile può essere utilizzabile da tutti i condomini o dato in proprietà od uso esclusivo ad uno solo o ad alcuni di essi. Quasi sempre si tratta del residente all’ ultimo piano dell’ edificio. Se è usato da tutti, la spartizione della spesa è in proporzione ai millesimi, salvo patti contrari.
Quale il criterio dell’ uso
Quando il lastrico serve solo a uno dei proprietari del palazzo, ovviamente costui non deve pagare come gli altri. In questo caso, o il regolamento contrattuale decide, in uno dei suoi articoli, una particolare suddivisione, che andrà applicata oppure non ne fa parla. Solo in tale eventualità, secondo l’ articolo 1126 del codice civile, le spese di manutenzione ordinaria spettano per intero al proprietario. Invece quelle di riparazione e ricostruzione vanno suddivise per un terzo a carico del proprietario (o utilizzatore esclusivo) e per i rimanenti due terzi a carico di tutto il condominio, proprietario escluso, per quanto riguarda la sua quota millesimale di proprietà.
Un particolare tipo di lastrico solare è la terrazza a livello. Vi si accede da un appartamento che è situato al suo livello e funziona da copertura solo per una parte dello stabile. Essa è in genere di proprietà o in uso perpetuo al proprietario dell’ appartamento del quale è pertinenza Anche le sue spese di manutenzione straordinaria vanno ripartite in base dell’ articolo 1126 del codice civile. Però i due terzi sono a carico solo di coloro che si trovano sotto la sua proiezione geometrica dal suolo fino all’ ultimo piano, a prescindere dalla porzione coperta dei loro appartamenti. Il terzo rimanente è ovviamente a carico del proprietario.
In caso di danni
Il lastrico ha vantaggi e svantaggi, naturalmente. Permette di godere maggiormente di spazi che altrimenti non esisterebbero. Tuttavia, rispetto al tetto inclinato, è meno efficientemente per lo smaltimento di pioggia e neve. Quindi, in caso di vizi di costruzione o di obsolescenza, l’ appartamento sotto il lastrico o la terrazza a livello riporta danni agli intonaci, ai mobili o addirittura crolla a causa di infiltrazioni. In tal caso, chi e in quale proporzione paga?
In proposito, la Cassazione ha deciso in Sezioni Unite che la ripartizione dei danni è a carico per due terzi del condominio e per un terzo del proprietario del lastrico o di chi lo ha in uso esclusivo. Infatti l’ intero condominio ha i dovere di controllare se il lastrico solare è in buona efficienza e perfino di accertarsi se la piccola manutenzione sia eseguita (sentenza n. 3672 del 1997). Solo se il proprietario impedisce di entrare in casa sua per verificare se il lastrico solare è in buone condizioni, può essere considerato colpevole dei danni causati da infiltrazioni.
Se invece il danno da infiltrazione è causato da gravi difetti nella costruzione è possibile rivalersi contro la ditta costruttrice del palazzo. Il diritto a rivalersi si prescrive entro due anni (articolo 1667 del codice civile), in caso di vizi meno gravi, o entro dieci anni (articolo 1669 del codice civile), in caso di vizi gravi.
Sopra il lastrico
Quasi tutto quello che si trova sopra il pavimento di un lastrico solare a uso privato non ne fa parte. Sono così di proprietà privata e con spese a carico del singolo il giardino pensile, i parapetti, le ringhiere, eventuali costruzioni provvisorie, come i gazebo. Pertanto le relative spese sono a carico del proprietario. Se sul lastrico privato esistono strutture o impianti ad uso comune (il casotto per l’ argano dell’ ascensore o l’ antenna Tv centralizzata), la manutenzione compete al condominio.
Limiti alla proprietà
Se il condominio non ha un’ antenna centralizzata è possibile costringere il proprietario del lastrico a ospitarla e far correre i relativi cavi sul terrazzo. L’ articolo 21 della Costituzione garantisce, infatti, la libera manifestazione del pensiero con ogni mezzo di diffusione, compresa la televisione. Pertanto le antenne (comprese quelle paraboliche via satellite) sono legalmente tutelate perfino dagli opposti interessi degli abitanti in un condominio, in base all’ articolo 232 del D.p.r. 29 marzo 1973, n. 156.
Quindi, il proprietario del lastrico deve concedere l’ installazione dell’ antenna comune e dei relativi cavi e non ha nemmeno diritto a un’ indennità. Però se il condominio, allo scopo di percepire un canone, volesse far installare altri tipi di antenne, come quelle ripetitrici per i cellulari, allora l’ unico che ha diritto di decidere e di percepire il relativo canone è il proprietario (tranne che, ovviamente, siano superati i limiti previsti per legge per le emissioni elettromagnetiche). Inoltre è impossibile per il condominio, in caso di nuova installazione di un ascensore, costringere il proprietario ad ospitare un casotto per l’ argano: infatti esistono gli ascensori, detto oleodonamici o idraulici, nei quali l’ argano è sostituito da un pistone, posto in basso nella fossa.
Minicondomini
I palazzi condominiali non sono sempre costituiti da molti piani: anche una casetta bifamiliare può essere un condominio, se ha due appartamenti uno sovrapposto all’ altro. Se in una bifamiliare esiste un lastrico solare o una terrazza a livello, la spartizione della spesa determinata dal codice civile è chiaramente ingiusta: chi abita sotto dovrebbe sopportarne i due terzi. In tal caso sarebbe bene riferirsi all’ articolo 1125 del codice civile, che pone a carico del proprietario del piano di sopra la spesa per la copertura (piastrelle comprese) e di quello del piano di sotto la spesa per l’ intonaco, la tinta e l’ eventuale decorazione di un soffitto.
