La prima scelta di un committente è quella del direttore dei lavori, che deve essere un professionista del tutto estraneo agli interessi delle ditte coinvolte, per essere certi della sua imparzialità. Sarà il direttore dei lavori che predisporrà il cosiddetto “capitolato”, da presentare a imprese ed artigiani per ottenere i preventivi. Si tratta di un elenco di lavori in cui viene specificato, per ciascuno, il prezzo unitario, eventualmente al metro quadrato o cubo, e l’ importo totale.
Il capitolato
Deve essere dettagliato in più voci relative alle varie fasi di realizzazione, per facilitare il confronto tra vari preventivi e non avere sorprese nel corso dei lavori e anche dopo il loro termine. Oltre al capitolato delle opere, occorrerà predisporre anche uno dei materiali utilizzati, con relative marche, codici di riferimento e, quando è il caso, anche campioni (per esempio una piastrella, un listone di parquet, una presa elettrica).
Il contratto d’ appalto
Non meno importante del capitolato. Spesso esso include due documenti: il primo è relativo alle condizioni generali del contratto stesso (ed è un prestampato che l’ impresa edile cerca di proporre) e il secondo è il contratto vero e proprio, che è bene sia stilato dal direttore dei lavori. Tra committente ed esecutore dell’ opera intercorrono responsabilità reciproche, in linea, in deroga o in aggiunta a quelle previste nel codice civile, e in genere riguardano anche le garanzie per vizi dell’ opera eseguita e la possibilità o meno di subappalto (può essere prudente escluderla).
Vanno identificate le voci estranee al prezzo dell’ appalto. Per esempio il committente si accolla l’ Iva, le spese di registrazione del contratto, gli eventuali contributi di costruzione e oneri di urbanizzazione per ottenere il permesso di costruire, le spese e / o la burocrazia per ottenere i permessi dalla pubblica amministrazione, quelle necessarie per le autorizzazioni dei Vigili del Fuoco oltre alle competenze del Direttore dei lavori da lui nominato. Invece la ditta appaltatrice si prende altre responsabilità, come ad esempio quelle per i noleggi e l’ occupazione del suolo pubblico con le impalcature, la rimozione dei detriti, gli eventuali allacciamenti in rete necessari, l’ affitto di attrezzature e macchinari, gli oneri per il certificato antimafia, quelli per il Durc (il documento di regolarità contributiva)
Il contratto vero e proprio fissa innanzitutto i corrispettivi economici, i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento (anticipo e rateizzazione ad avanzamento lavori), le eventuali penali. Inoltre si decidono patti specifici, adatti al singolo contratto. Verranno stabilite le date di inizio di consegna e di collaudo dell’ opera. Tali termini dovranno essere considerati imperativi ed essenziali, con esclusione di deroghe tacite. Eventuali proroghe dovranno essere concordate per iscritto fra le parti, le quali si metteranno d’ accordo sulla nuova data di consegna dell’ opera. Il prezzo deve essere blindato (salvo varianti richieste in corso d’ opera). Si consiglia la voce “imprevisti“, in percentuale al costo totale dell’ appalto: essi andranno puntualmente giustificati per iscritto.
