Lago di Como
In calo i prezzi immobiliari a Mandello del Lario (-15%) nel secondo semestre del 2008, anche se nei primi mesi del 2009 la discesa sembra essersi fermata. I ribassi sono la conseguenza di un generale rallentamento del mercato immobiliare e di una maggiore prudenza da parte degli acquirenti.
Il mercato immobiliare è equamente diviso tra le compravendite di prime e quelle di seconde case. I turisti provengono prevalentemente da Milano e dall’ hinterland e ricercano in genere bilocali e trilocali con giardino o sfogo esterno, preferibilmente con vista sul lago.
Nell’ area collinare di Mandello del Lario si registrano anche rari acquisti da parte di turisti inglesi che spesso cercano rustici da ristrutturare che si acquistano ad un prezzo compreso tra 600 e 700 euro al mq. Sempre in questa zona un appartamento ristrutturato costa 2000 euro al mq. A ridosso del lago si possono comprare appartamenti in residence o in palazzine costruiti dagli anni ’60 in poi. Una soluzione ristrutturata fronte lago costa 2700 – 2800 euro al mq mentre le soluzioni non a ridosso del lago costano 2200 – 2300 euro al mq. Sia a Mandello del Lario che ad Abbadia Lariana sono in costruzione nuove villette a schiera ed appartamenti il cui prezzo di vendita è di 2800 euro al mq. Anche a Lierna sono in fase di realizzazione alcune villette.
Lago di Iseo
In lieve calo (-2,7%) le quotazioni immobiliari ad Iseo. I ribassi, seppur contenuti, si evidenziano in particolare per le soluzioni usate e periferiche, mentre le tipologie di pregio conservano il loro valore. Buona parte delle compravendite riguarda il mercato delle seconde case, richieste prevalentemente da turisti bresciani, bergamaschi e milanesi. Si tratta di famiglie che cercano prevalentemente trilocali con spazi esterni e vista sul lago. Si registrano sporadiche richieste anche da parte di turisti olandesi ed inglesi che, di solito, però preferiscono soggiornare nei numerosi campeggi della zona.
La frazione di Clusane è tra le aree più richieste grazie alla sua vista sul lago. Sorta circa 30 anni fa, presenta un’ edilizia eterogenea che spazia dalle soluzioni indipendenti agli appartamenti in residence. Per l’ acquisto di una tipologia in buono stato si spendono circa 2000 euro al mq. In località Dossello sono in corso d’ opera i lavori per la costruzione di nuovi residence, ville ed appartamenti il cui prezzo di vendita è di 3000 euro al mq.
Numerose le richieste nell’ area di via Bonardi, nella parte alta di Iseo, dove si possono acquistare ville ed appartamenti con vista sul lago ad un prezzo compreso tra 3000 e 4000 euro al mq. Per soluzioni a ridosso del lago le valutazioni arrivano anche a 5000 – 6000 euro al mq.
In fase di ultimazione la riqualificazione del lungolago sul quale è in corso la ripavimentazione ed il rinnovo dell’ arredo urbano.
Lago di Bracciano
Nel secondo semestre del 2008 a Trevignano Romano si registra un calo delle quotazioni pari al 7,2%. Il ribasso è determinato da una diminuzione delle richieste e da una minore disponibilità economica da parte degli acquirenti. Le preferenze dei turisti ricadono su bilocali, trilocali e quattro locali in zone ben servite e nei pressi del lago. Si tratta prevalentemente di famiglie romane anche se si registrano sporadici acquisti da parte di turisti olandesi, tedeschi ed inglesi che ricercano soluzioni più esclusive e con vista sul lago.
Il lungolago è una delle aree maggiormente richieste. In questa zona si possono acquistare appartamenti in palazzine costruite tra gli anni ’60 e ’70 ad un prezzo di 3000 euro al mq se dotati di vista lago. Il Centro storico del paese è caratterizzato da immobili d’epoca che, ristrutturati e con vista sul lago, costano anche 3000 euro al mq. Per immobili senza vista lago i prezzi scendono del 15% circa. In via di Mezzo Inferiore, a 150 metri dal lago, si possono acquistare villette bifamiliari ad un prezzo compreso tra 350 e 380 mila euro.
Anche nelle zone collinari e panoramiche di Poggio della Ginestra e di Possesso si possono acquistare ville singole, bifamiliari e a schiera ad un prezzo compreso tra 350 e 400 mila euro. Alla periferia di Trevignano, in direzione Roma, sono in costruzione nuove ville il cui valore parte da un minimo di 350 mila euro.
Nel secondo semestre del 2008 i prezzi delle case a Bracciano sono scesi del 4,3%. Le quotazioni immobiliari negli scorsi anni erano salite in maniera eccessiva e, attualmente, si assiste ad un riassestamento dei prezzi. I turisti arrivano dalla Germania, dalla Francia, dall’ Inghilterra e dall’ Olanda, con questi ultimi in costante aumento.
Il centro storico di Bracciano è tra le aree maggiormente apprezzate dai turisti, caratterizzato da casette indipendenti costruite dal 1500 in poi ed attualmente vendute ad un prezzo compreso tra 3000 e 4000 euro al mq se ristrutturate. Sono molto apprezzate dai turisti anche l’antica frazione di Pisciarelli, che si trova a tre chilometri da Bracciano, e la zona collinare di Santo Celso da cui si gode della vista lago e del Castello. Nell’ ultimo anno sia la zona del centro storico che quella del lungolago sono state interessate da lavori di riqualificazione come la ripavimentazione ed il rinnovo dell’ arredo urbano.
Lago Trasimeno
In lieve diminuzione le quotazioni di Passignano (-2,3%) e Tuoro sul Trasimeno (-7,4%) nella seconda parte del 2008. Il ribasso dei prezzi è determinato da una minore richiesta e da un’ offerta immobiliare che supera la domanda. Ad acquistare sono prevalentemente persone alla ricerca della casa vacanza e della casa da mettere a reddito dal momento che entrambe le località sorgono in una posizione comoda per raggiungere sia la Toscana che il Lazio.
A cercare la casa vacanza sono prevalentemente persone residenti a Roma, Perugia, Firenze non molto distanti da queste località; gradiscono bilocali possibilmente con vista lago e con un ingresso condominiale indipendente. Il budget medio di spesa è intorno a 130 – 140 mila euro. Non mancano le richieste da parte di turisti provenienti dal Nord Europa (Belgio, Olanda, Inghilterra e Scandinavia) e dalla Svizzera che apprezzano sia il Centro storico di Passignano che le aree collinari.
Passignano è la località che raccoglie il maggior numero di richieste. Il paese si sviluppa tra il lago e la collina ed offre numerosi servizi per il turista (numerose le attività commerciali e di ristorazione) concentrate prevalentemente sul lungolago. Negli ultimi tempi sono stati fatti degli interventi di nuova costruzione su tutto il territorio della cittadina. Nel Centro storico ci sono soluzioni cielo terra oppure appartamenti in contesti d’ epoca.
Per una soluzione in ottimo stato si registrano quotazioni di 1600 euro al mq con punte di 1800 euro al mq per le tipologie signorili che godono della vista lago. La maggioranza degli immobili sul territorio sono sorti negli anni ’90. Chi desidera delle soluzioni indipendenti si orienta verso la zona collinare dove ci sono ville singole con 3000 – 4000 mq di giardino ed almeno 200 mq di abitazione. In questo caso occorre mettere in conto una spesa di almeno 400 mila euro. Nelle periferie di Passignano e di Tuoro sono in costruzione palazzine e soluzioni con entrata indipendente. Il prezzo del nuovo a Passignano è di 1500 euro al mq mentre a Tuoro è di 1300 euro al mq.
Più raccolto il paese di Tuoro, arroccato su una collina sul lago Trasimeno, il cui Centro storico è apprezzato anche da tanti turisti stranieri, del Nord Europa in particolare. L’ offerta immobiliare è simile a quella di Passignano anche se i prezzi sono leggermente inferiori. Nel Centro Storico ad esempio si registrano quotazioni medie di 1300 – 1400 euro al mq. Lo sviluppo edilizio ha riguardato soprattutto la parte bassa del paese.
Nella seconda parte del 2008 le quotazioni delle abitazioni a Magione sono diminuite del 2,2%. Da gennaio si registra una ripresa della domanda sia per uso diretto che per uso investimento, anche se la maggioranza delle compravendite si realizzano sulla prima casa. Il nuovo costa mediamente intorno a 1450 euro al mq. Per una soluzione singola o una bifamiliare si deve preventivare una spesa di 250 – 300 mila euro. Negli ultimi cinque o sei anni a Magione e nelle colline circostanti si è registrato un notevole sviluppo edilizio.
Mercato completamente diverso quello di S. Feliciano cittadina non distante da Magione e situata su una collina che domina il Lago Trasimeno. In questa località si trovano prevalentemente ville singole importanti con parchi e talvolta anche piscina. Interessano un target di acquirenti con disponibilità di spesa elevata, quasi sempre professionisti di Perugia e Roma e, tra gli acquirenti stranieri, i russi.
La disponibilità di spesa da mettere in conto è almeno di 600 mila euro. Un’ altra località apprezzata per l’ acquisto della seconda casa è Monte del Lago un borgo antico dove si acquistano abitazioni tipiche in pietra, con ingresso indipendente. L’ offerta è molto bassa e i prezzi sono mediamente di 2000 euro al mq. Sempre in queste zone si registra una buona richiesta di rustici di campagna ricercati nelle campagne intorno a Magione. Si cercano soluzioni da ristrutturare con almeno 1 – 2 ettari di terreno circostante. Si trovano tagli a partire da 400 mq e le quotazioni partono da almeno 200 mila euro.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
