Le locazioni effettuate
Andando ad analizzare il mercato delle locazioni, è risultato che il 3,3% degli intervistati ha preso in affitto un immobile nel biennio considerato, e sono state per lo più coppie giovani senza figli che prendono in locazione una casa per creare un nuovo nucleo familiare, non potendola acquistare visto che i capofamiglia svolgono professioni non altamente remunerate. Rispetto alle Indagini precedenti il fenomeno ha subito una battuta di arresto.
Andando ad analizzare il tipo di abitazioni prese in locazione è emerso che circa il 94% di coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione ha preso in affitto un’ abitazione principale, quota che ha avuto un incremento di 43,4 punti rispetto all’Indagine 2007. Decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza (1,5%) o una casa per parenti prossimi (3%).
Spostandoci dal lato dell’ offerta, è emerso che nel biennio 2007 – 2008 sono scesi coloro che hanno dato in locazione un bene (1,6%). Le case date in affitto provengono, prevalentemente, da persone con una buona situazione economica (imprenditori e liberi professionisti), che vedono nella casa una buona forma di investimento.
Per quanto riguarda il divario tra la domanda e l’ offerta (3,3% contro 1,6%), sembrerebbe che parte dell’offerta sia composta da persone non residenti, da case di proprietà di enti e di imprese/società.
Le transazioni immobiliari previste nei prossimi due anni
Dall’ Indagine 2009 è emerso che il 6,5% degli intervistati ha intenzione di effettuare almeno una transazione nel biennio 2009 – 2010 e cioè acquistare vendere, prendere in locazione, dare in locazione.
Mettendo a confronto l’ Indagine attuale con quelle del 2005 e del 2007 sulle sei grandi città italiane, è emerso che è scesa di 9,7 punti percentuali la quota di chi ha intenzione di effettuare almeno una transazione rispetto al 2005 e di 2,6 punti rispetto al 2007. Questi risultati mettono in evidenza che nel biennio in esame il mercato dovrebbe subire una sensibile battuta di arresto.
Andando ad analizzare il profilo socio – demografico degli individui che prevedono di effettuare una qualsiasi transazione immobiliare in un prossimo futuro, si riscontra che si tratta prevalentemente di coppie giovani con figli piccoli con una buona situazione economica.
Le compravendite previste
Prendendo in esame il solo comparto delle compravendite il 3,8% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’ abitazione nel biennio in esame. Dalla comparazione con le precedenti Indagini sulle sei grandi città si evidenzia quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso; infatti, si è riscontrato un calo rilevante della quota di chi ha intenzione di acquistare.
Analizzando il profilo degli acquirenti è emerso che le figure più attive sarebbero le coppie giovani con figli piccoli, il cui capofamiglia ha un età compresa tra i 25 e i 44 anni, con un reddito medio – alto. Come per chi ha già comprato una casa, chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’ abitazione principale (65,8%); quindi, chi acquisterà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare le proprie condizioni abitative. Al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze (13,2%), seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (10,5%); infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (9,2%).
Rispetto alle Indagini 2005 e 2007 è emerso che è scesa la quota di chi pensa di acquistare un’ abitazione principale; viceversa, è salita la quota di chi vorrebbe prendere una seconda casa per vacanze o per parenti prossimi; la quota di chi pensa di comprare una seconda casa per investimento è salita rispetto all’ Indagine precedente ritornando hai valori rilevati nel 2005.
Da un’ analisi più approfondita su quali sono le caratteristiche dell’ immobile che pesano maggiormente nella scelta di chi pensa di acquistare un’ abitazione principale, al primo posto c’ è la necessità che il prezzo del bene sia idoneo alle possibilità economiche della famiglia (68,4%); molto alta, anche, la percentuale di chi tiene conto delle dimensione rispetto alle esigenze del nucleo familiare (47,4%) e la vicinanza a parenti prossimi (31,6%); a seguire, ma con un certo divario, troviamo altre caratteristiche quali: vicinanza al lavoro, ad aree verdi, a servizi / aree commerciali, facilità di parcheggio, tranquillità e silenzio della zona, etc..
Va segnalato che dal confronto con le ultime Indagini Tecnoborsa sulle sei grandi città è salita la quota delle prime sei caratteristiche sopra indicate. Spostando l’ analisi dalla parte dell’ offerta futura emerge che nel biennio 2009 – 2010 solo l’ 1,6% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile e si tratta prevalentemente di nuclei monogenitori o con figli grandi, il cui capofamiglia ha più di 74 anni ma, complessivamente, rispetto al 2005 e il 2007 non si sono rilevati cambiamenti.
In termini di intenzioni, il mercato delle compravendite immobiliari sembra stia raggiungendo un punto di equilibrio; infatti, le intenzioni di acquisto superano le intenzioni di vendita di soli 2,2 punti, mentre nel 2007 il gap era di 4,2 punti e nel 2005 di 10 punti.
Dall’ Indagine emerge che verranno vendute prevalentemente le abitazioni principali (56,3% di chi pensa di vendere); a seguire, anche se con un notevole divario, le seconde case vacanze (18,8%) e le abitazioni destinate a forme di investimento (5,6%), mentre nessuno pensa di vendere case per parenti prossimi.
In base al confronto con le due Indagini precedenti dovrebbe scendere notevolmente la vendita di abitazioni principali (-32,3 punti percentuali), anche se, come già detto, rimane al primo posto; viceversa, dovrebbe salire la vendita di seconde case vacanze e quella delle abitazioni destinate ad investimento.
La motivazione predominante che induce alla vendita di un’ abitazione è l’ esigenza di acquistare un’ altra abitazione principale (43,8%); al secondo posto c’ è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità (31,3%); al terzo posto troviamo chi intende vendere per fare altri investimenti immobiliari (12,5%); al quarto posto, a parità di punteggio, c’ è chi pensa di cedere un’ abitazione per acquistare una seconda casa vacanze o per fare degli investimenti finanziari (3,1%); infine, nessuno prevede di vendere per prendere una seconda casa per parenti prossimi.
In base al confronto con le ultime due Indagini, è scesa notevolmente la quota di chi intende vendere per acquistare un’ altra abitazione principale rispetto a quanto riscontrato nel 2007, anche se non si è tornati ai livelli del 2005; sale, invece, la percentuale di chi pensa di vendere per bisogno di liquidità rispetto al 2007, ma il valore rimane inferiore a quello riscontrato nel 2005.
Dall’ incrocio tra il tipo di abitazione che si vorrebbe vendere ed il motivo della vendita è emerso che il 72,2% di coloro che pensano di vendere un’ abitazione principale lo fanno per acquistare un’ altra abitazione principale, l’ 11,1% per liquidità e il restante 11,1% per effettuare altri investimenti immobiliari. Andando ad analizzare chi intende vendere una seconda casa vacanze è emerso, invece, che il 66,7% pensa di farlo per bisogno di liquidità e il 16,7% per acquistare una casa per le vacanze; invece, il 66,7% di chi prevedere di cedere una casa tenuta per investimento lo farà per effettuare altri investimenti immobiliari e il 33,3% per effettuare investimenti finanziari.
Tra le esigenze più rilevanti che indurranno nel prossimo futuro una famiglia alla sostituzione della prima casa, al primo posto, ma con un notevole divario rispetto alle altre, troviamo il desiderio di acquistare una casa più ampia (42,9%); il 28,8%, a parità di punteggio, lo fa per andare a vivere vicino al lavoro o per avere una casa più piccola; a seguire, le altre motivazioni: per avvicinarsi a parenti prossimi, per avere un’ abitazione più confortevole della precedente, per avere nelle vicinanze servizi e/o aree commerciali; nessuno ha dichiarato di voler vendere un’ abitazione principale per acquistarne un’ altra con più opportunità di parcheggio, con più facilità di accesso ai trasporti pubblici e/o ubicata in zone più periferiche.
Le locazioni previste
Andando a vedere il mercato delle locazioni, è risultato che l’ 1,2% degli intervistati pensa di prendere in affitto un immobile nel prossimo biennio e le figure più attive sarebbero coppie giovani (24 – 44 anni), con o senza figli che risiedono a Palermo, Napoli e Genova.
Mettendo a confronto le Indagini 2005 – 2007 con quella 2009, scende leggermente la quota di coloro che pensano di prendere in locazione un’ abitazione.
Spostandoci sul lato dell’ offerta, è emerso che solo lo 0,6% degli intervistati pensa di concedere in locazione un bene nel biennio 2009 – 2010, valore leggermente superiore a quello del 2007 ma ancora inferiore a quello rilevato nel 2005. Inoltre, il gap tra domanda e offerta nel 2005 era quasi nullo (0,4 punti), in quella 2007 era salito a 1,8 punti, mentre in quella 2009 è sceso a 0,6 punti.
Andando ad analizzare il profilo socio – demografico si riscontra che le case verranno offerte in locazione prevalentemente da persone il cui capofamiglia ha più di 74 anni che vivono soli e che vedono nella gestione locativa una buona forma di investimento. La città più attiva dovrebbe essere Genova.
a cura del Centro Studi sull’ Economia Immobiliare – CSEI Tecnoborsa
www.tecnoborsa.it
Nella foto Valter Giammaria, Presidente Tecnoborsa
