L’ Ufficio Studi Tecnocasa ha analizzato il mercato immobiliare non residenziale, prendendo in considerazione capannoni, negozi, uffici e laboratori. Dallo studio è emerso che nel secondo semestre del 2008 il settore immobiliare non residenziale ha segnalato una contrazione sia delle quotazioni immobiliari che dei canoni di locazione. Anche il numero delle compravendite ha registrato un sensibile ribasso con una diminuzione del 15,5% per gli uffici, dell’ 11,7% per i negozi e dell’ 8,7% per i capannoni.
Gli immobili da destinare alle attività commerciali sono quelli che hanno avuto il calo più sensibile, spiegabile anche alla luce del quadro economico del nostro Paese. La domanda di uffici e negozi vede prevalere la richiesta di immobili affitto. Sui negozi i potenziali acquirenti spesso realizzano un investimento che garantisce rendimenti lordi annui intorno al 7%, con punte anche più alte nelle grandi città. Per i capannoni invece si registra una sostanziale stabilità tra le richieste di affitto e di compravendita.
Capannoni
Nella seconda parte del 2008 il mercato dei capannoni, a livello nazionale, ha evidenziato un leggero calo delle quotazioni sia per le tipologie usate (-1,5%) che per quelle di nuova costruzione (-0,6%).
In Lombardia si registra un calo dei prezzi dei capannoni usati pari all’ 1,8% e dei capannoni nuovi dello 0,7%. Nel Lazio l’ usato tiene meglio del nuovo con un ribasso dello 0,7% contro un calo del 3,1% per le soluzioni di nuova costruzione. Diminuzioni più sostenute si registrano in Emilia Romagna dove i prezzi dei capannoni usati sono scesi del 4,6% e quelli dei capannoni nuovi del 4,0%. Deboli segnali positivi arrivano dal Veneto (+0,3% per le tipologie usate e +0,8% per quelle nuove).
Sul fronte delle locazioni, a livello nazionale, si segnala un calo omogeneo dei canoni di locazione sia per i capannoni usati che per quelli nuovi pari all’ 1,5%. In particolare in Lombardia gli affitti scendono dell’ 1,1% per le strutture usate e dello 0,8% per le strutture di nuova costruzione, così come nel Lazio dove la decrescita è stata rispettivamente dell’ 1,1% e dello 0,6%. In ribasso i canoni anche in Piemonte e Veneto.
La richiesta di capannoni in genere si focalizza su strutture che non necessitino di costosi interventi di adeguamento, con ampi spazi esterni per la manovra degli automezzi ed altezze adeguate all’ attività svolta. L’ utilizzo principale a cui è indirizzato il capannone, in affitto e in acquisto, è per le lavorazioni artigianali. Nelle richieste di acquisto poi seguono la destinazione per carrozzerie ed autofficine. Più bassa la domanda ad uso investimento per quanto i capannoni riescano ad assicurare rendimenti annui lordi intorno al 6%. Tra le richieste di capannoni in affitto ci sono a seguire quelli da destinare alla logistica e al commercio all’ ingrosso.
Negozi
A livello nazionale nel secondo semestre del 2008 il mercato dei negozi evidenzia un lieve ribasso delle quotazioni per le soluzioni posizionate in vie di passaggio (-1,3%) ed un calo più sensibile per quanto riguarda i negozi in vie non di passaggio (-2,6).
In Lombardia la differenza tra le due tipologie è ancora più evidente (-0,2% e -3,0%) ed anche nel Lazio si registrano cali maggiori per le quotazioni dei negozi posizionati in vie non di passaggio (-2,3%) mentre le soluzioni posizionate in vie di passaggio hanno preservato il loro valore. Più accentuati i ribassi in Emilia Romagna dove si registra rispettivamente un calo del 4,2% per le vie più commerciali ed un ribasso del 4,3% per le vie meno trafficate. In Piemonte i prezzi scendono dello 0,9% e del 2,2% e in Veneto dello 0,9% e dello 0,4%.
I canoni di locazione a livello nazionale evidenziano un calo dei canoni pari al 2,6% nelle vie di passaggio ed al 3,6% nelle vie non di passaggio. Leggermente maggiori i ribassi in Lombardia dove si registra un calo del 2,9% e del 4,2%. In generale si segnala un incremento di richieste di negozi in locazione.
Le richieste di acquisto dei negozi vede spesso protagonisti investitori, attratti da rendimenti lordi annui intorno al 7% anche se l’ offerta di negozi in vendita nelle vie più commerciali è bassa. Da segnalare inoltre che nelle vie non di passaggio sempre più spesso i negozi sono utilizzati come uffici da società di servizi. La destinazione principale dei locali richiesti in affitto è il commercio al dettaglio. A seguire la ristorazione (ristoranti o pizzerie).
Uffici
Nella seconda parte del 2008 i prezzi degli uffici mettono a segno un calo del 2,1% per quanto riguarda le soluzioni usate e dell’ 1,0% per le tipologie di nuova costruzione o ben ristrutturate.
In Lombardia le quotazioni scendono dell’ 1,9% per l’ usato e restano sostanzialmente stabili per il nuovo. Anche in Piemonte l’ usato registra un calo dell’ 1,2%. Nel Lazio i prezzi degli uffici usati sono diminuiti del 2,9% e quelli degli uffici di nuova costruzione del 3,1%. Minori le contrazioni dei prezzi in Veneto (-0,8% e -1,4%).
Ribassi contenuti anche sul mercato veneto per quanto riguarda gli uffici usati (-1,2%) e stabilità sul nuovo (+0,2%), mentre nel Lazio nella seconda parte dell’ anno si è registrata una contrazione dei prezzi che si attesta intorno al 3%. Anche le locazioni evidenziano segnali di ribasso e a livello nazionale i canoni scendono del 3,4% per quanto riguarda gli uffici usati e del 2,8% per quelli di nuova costruzione oppure ben ristrutturati. In Lombardia i canoni scendono rispettivamente del -3,5% e del -2,2%.
Il secondo semestre del 2008 ha messo in evidenza un generale orientamento verso la locazione, determinato in parte da una crescente difficoltà di accesso al credito ma principalmente da una maggiore prudenza da parte dei potenziali acquirenti. Chi cerca un ufficio, in acquisto e in affitto, quasi sempre lo destina a studio professionale. Bassa la domanda per investimento che potrebbe garantire rendimenti annui lordi intorno al 6%.
Laboratori
Nel secondo semestre del 2008 i prezzi dei laboratori sono scesi del 2,5%. In Lombardia il calo registrato è inferiore alla media nazionale e si attesta a -1,8%. Il ribasso dei prezzi in Piemonte è stato dell’ 1,6% ed in Lazio dell’ 1,4%. Più sostenuti i ribassi in Emilia Romagna dove si registra un calo delle quotazioni pari al 6,5%. Anche sul fronte delle locazioni si segnalano diminuzione dei canoni del 2,9% a livello nazionale. In Lombardia la diminuzione è stata dell’ 1,4%, in Lazio dell’ 1,6%.
I laboratori sono richiesti in prevalenza per lo svolgimento di attività artigianali: falegnami, idraulici, elettricisti, meccanici, elettrauto, sarti, pasticceri, orafi. Spesso nelle grandi città i laboratori sono trasformati in loft e, a volte, sono utilizzati come uffici. Esiste anche su questa tipologia una domanda per investimento che riesce a garantirsi un rendimento annuo lordo del 7%. I tagli maggiormente richiesti oscillano tra 100 e 250 mq. Anche per i laboratori prevalgono le richieste di affitto.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
