Nel corso del 2008 le quotazioni immobiliari di Genova sono diminuite del 7.6%, con un calo più sensibile nella seconda parte dell’ anno pari a 3.1%. Prendiamo in esame alcune zone. La macroarea che ha segnalato il ribasso più sensibile è stata quella di Sampierdarena con una diminuzione del 5.4%.
Quartiere di Sampierdarena – Fillak
Soprattutto da settembre, il mercato ha iniziato a lanciare segnali di rallentamento. Infatti molte compravendite della zona erano realizzate da stranieri, provenienti dall’ Ecuador in particolare, e che nella seconda parte dell’ anno, a causa delle difficoltà sul mercato del credito, non sono più riusciti ad acquistare l’ abitazione.
Nella seconda parte dell’ anno hanno comprato prevalentemente italiani che avevano a disposizione una parte del capitale. Il calo più sensibile si è avuto sui tagli da 60 – 70 mq, tipologia molto diffusa nella zona e questo comporta una maggiore possibilità di scelta. I tagli più grandi hanno conservato il loro valore anche perché sono di interesse per una categoria di acquirenti più selezionata.
Il mercato immobiliare della zona vede la prevalenza di tipologie popolari ed ultrapopolari dei primi anni del 1900 ed una piccola concentrazione di soluzioni più signorili dei primi anni ’70, alcune con terrazzo al piano o balconi, all’interno di strade private e quindi tranquille e senza problemi di parcheggio. Chi ha acquistato in questa prima parte dell’ anno ha guardato soprattutto alla disposizione interna degli spazi, alla realizzazione di eventuali lavori di ristrutturazione.
Macroarea di Pegli – Sestri
Ha segnalato una contrazione delle quotazioni del 3.2%, in particolare nei quartieri la contrazione maggiore citiamo Cornigliano e Prà. Nel primo le quotazioni immobiliari negli ultimi anni erano cresciute notevolmente, soprattutto per effetto dell’ intervento di riqualificazione che interesserà la zona delle Acciaierie, ormai smantellate. La diminuzione dei prezzi è stata determinata dal fatto che molte compravendite erano realizzate da stranieri che facevano ricorso al mutuo.
Nella seconda parte del 2008 hanno acquistato prevalentemente italiani, con un capitale iniziale a disposizione che hanno approfittato del ribasso dei prezzi. Sono stati realizzati soprattutto acquisti di prima casa e si registra un aumento dei casi con contestuale vendita dell’ abitazione. La zona offre soluzioni degli anni ’60 – ’70, situati nella zona precollinare e soluzioni degli anni ’50 di cui alcune con ascensore in via Cornigliano.
Chi ha acquistato nella seconda parte dell’ anno si è orientato su trilocali e poi su tagli più grandi come cinque e quattro locali. A seguire nelle preferenze ci sono i bilocali. Dagli inizi dell’ anno si registra un aumento della richiesta di bilocali (intorno a 80 – 90 mila euro e trilocali (da 100 a 120 mila euro. Più difficile collocare sul mercato i tagli più grandi che superano 170 mila euro.
In aumento la domanda di immobili in affitto da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato delle compravendite. Tra coloro che cercano immobili in locazione anche numerosi trasfertisti impiegati presso i cantieri navali di Sestri Ponenti e presso il centro commerciale della vicina Fiumara.
L’ intervento di riqualificazione di Cornigliano mira a soddisfare esigenze di servizi e funzioni locali, riunendo l’ abitato con le aree industriali e inserendo un nuovo polo sportivo ed educativo con ampie aree verdi. Altrettanto significativo è il progetto per ridurre notevolmente il traffico cittadino innalzando la superficie del suolo e utilizzando il livello attuale per creare posteggi e servizi di accesso veicolare.
Macroarea Marassi – Nervi
In diminuzione del 2.5% le quotazioni delle abitazioni nella seconda parte del 2008. Evidenziamo in particolare la performance al ribasso di Marassi – Staglieno, dove negli anni passati hanno acquistato numerosi stranieri che nel corso dell’ ultimo anno sono in difficoltà con il pagamento dei mutui. Sono infatti numerose le case pignorate in zona.
Nella seconda parte del 2008 il mercato ha visto protagonisti acquirenti italiani, famiglie e giovani coppie, che hanno effettuato acquisti di sostituzione o di prima casa e che hanno investito cifre medie di 150 mila euro. La richiesta maggiore si è orientata sui tagli di 70 mq. Hanno comprato soprattutto persone che già vivevano nel quartiere o che vi avevano già vissuto.
Del quartiere si apprezza in particolare il posizionamento semicentrale, i collegamenti con la stazione di Genova – Brignole e l’ autostrada. L’ offerta abitativa della zona comprende abitazioni costruite tra gli anni ’20 e gli anni ’60, le cui quotazioni per una tipologia usata oscillano da 1700 a 2000 euro al mq e le previsioni degli operatori sono per un ulteriore ribasso dei prezzi, soprattutto sul segmento di qualità medio – bassa.
In lieve aumento invece le quotazioni immobiliari di Marassi – Centro, dove la ripresa del mercato si è iniziata a sentire fra la fine del 2008 e gli inizi del 2009. Infatti gli operatori hanno riscontrato un aumento di richieste di abitazioni soprattutto come prima casa. Le compravendite hanno visto protagonisti prevalentemente acquirenti italiani che si sono orientati sui trilocali da 60 – 75 mq, meglio se con due camere da letto in modo da poter ammortizzare l’ investimento. In aumento anche la richiesta di bilocali da 40 – 50 mq richiesti soprattutto da single.
Il driver dell’ acquisto in questa zona è stato il prezzo dell’ immobile e, in secondo luogo, la comodità della zona. Quanto allo stato di conservazione delle abitazioni si sono preferite le tipologie in buono stato, che non avessero necessità di ristrutturazione. La zona ha il suo cuore commerciale in corso De Stefanis dove si concentrano i principali negozi del quartiere. Gli immobili che sorgono nell’ area sono prevalentemente condomini, spesso con doppia scala e con primi piani destinati a studio.
Le quotazioni medie per una tipologia usata sono di 2000 euro al mq, per scendere a 1700 – 1800 euro al mq per le tipologie situate nelle zone collinari, meno servite. Sul mercato delle locazioni si registra al momento molta offerta sul mercato. Si sono inoltre riscontrati più casi di persone che avendo un immobile di proprietà, mai affittato hanno scelto di darlo in locazione per ottenere una rendita annua.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
