Napoli. Mercato immobiliare

Nel corso del 2008 le quotazioni immobiliari di Napoli sono diminuite del 6.8%, con un calo più sensibile nella seconda parte dell’ anno (-4.4%). Nelle zone centrali si registra una calo delle quotazioni del 5.1%, tra i quartieri che hanno segnalato il ribasso più sensibile ci sono Porta Capuana – Arenaccia e Materdei. I valori variano da zona a zona. Ne riportiamo qualche esempio.

A Porta Capuana – Arenacci
La quasi totalità delle compravendite si realizza con il ricorso al mutuo dal momento che il target medio della zona non dispone di redditi elevati. La conseguenza è stata che, nella seconda parte dell’ anno, si sono registrate contrazioni della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

In questo periodo si sono realizzati prevalentemente acquisti per uso diretto anche se dall’ inizio dell’ anno si è registrata una ripresa della domanda di immobili ad uso investimento e di compravendite realizzate con un maggior apporto di denaro personale. Le difficoltà maggiori si riscontrano sulla vendita di tipologie che superano i 200 mila euro.

Zona del Centro – Corso Meridionale
In controtendenza e con un lieve aumento le quotazioni delle abitazioni. Si è registrata una diminuzione del numero delle compravendite realizzate con mutuo e c’ è stato un incremento delle richieste da parte di investitori. La domanda si è orientata sui bilocali e sui trilocali. Intorno al Centro direzionale si sviluppano una serie di costruzioni in edilizia popolare della fine del 1800 ed inizi del 1900 che si trattano a prezzi medi di 1100 – 1200 euro al mq fino ad arrivare a 4000 euro al mq per le tipologie in cemento armato. Sul mercato delle locazioni si registra un incremento della domanda da parte di coloro che non riescono ad acquistare.

La macroarea della Collina
Ha registrato un ridimensionamento più sensibile delle quotazioni e chiude la seconda parte del 2008 con una diminuzione dell’ 8.5%. In particolare si segnala la performance di Secondigliano che ha registrato un calo delle compravendite ma soprattutto della disponibilità di spesa degli acquirenti, che hanno dovuto contare su importi di mutuo più contenuti. Il target medio della zona è rappresentato da lavoratori dipendenti con redditi non elevati. Chi ha una disponibilità di spesa più elevata ha preferito acquistare l’ abitazione al Vomero. A Secondigliano hanno comprato persone che hanno sempre vissuto nel quartiere (soprattutto coppie giovani aiutati dai genitori) oppure emigranti che rientrano a Napoli dopo anni vissuti all’ estero.

Le abitazioni più ricercate sono il bilocale ed il trilocale e, nella seconda parte dell’ anno, si sono registrate difficoltà per l’acquisto di immobili situati al piano terra e di tagli molto grandi, oltre i 100 mq. Da segnalare che nel quartiere, in particolare nel rione Berlingieri, sono stati costruiti degli appartamenti in luogo di un’ ex area industriale dismessa che hanno attirato l’ interesse degli acquirenti. Il prezzo di compravendita è di circa 2600 della Collina al mq.

Parco Kennedy
In questa zzona si trovano gli appartamenti più apprezzati, un complesso di abitazioni degli anni ’70, costruiti in cemento armato, dotati di portineria e con la presenza di bilocali e trilocali. La zona meno richiesta è quella situata a ridosso della zona popolare di Secondigliano. Da segnalare una serie di interventi per il miglioramento del quartiere con la nascita di una Villa Comunale con aree verdi e spazi attrezzati per il gioco dei bambini. Da segnalare anche gli interventi sulla pavimentazione e l’ illuminazione nella zona di corso Secondigliano.

Macroarea di Flegrea – Fuorigrotta
Ha messo a segno una diminuzione dei prezzi superiore alla media della città pari al 5.2%. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Fuorigrotta – Stadio dove si sono compravendute abitazioni in edilizia popolare, costruite negli anni ’50 e che interessano un target di acquirenti che non dispone di capitali importanti e finanzia l’ acquisto con mutuo.

Anche in questa zona si è registrata una ripresa della domanda per investimento, indirizzatasi verso i bilocali in cui investire cifre medie di 150 – 160 mila euro e che sono poi affittati a cifre medie di 600 euro al mese. Gli investitori hanno prestato attenzione alla qualità dell’ immobile e alla zona in cui esso è situato per prevenire eventuali perdite di valore dello stesso. In diminuzione in questa seconda parte del 2008 il numero di coloro che cercano la casa per uso diretto, che esprimevano una capacità di spesa intorno ai 250 mila euro e che ora sono in difficoltà con l’ ottenimento del mutuo.

Macroarea di Posillipo – Chiaia
Ha messo a segno una contrazione delle quotazioni del 4%, con una diminuzione nei quartieri di Chiaia – S. Ferdinando – Montecalvario e Mergellina. Nella zona di Chiaia Bassa si concentrano le tipologie più prestigiose, stabili del 1800 a ridosso del mare per i quali l’ offerta sul mercato è molto bassa. Il maggior numero di compravendite si realizza nella zona di S. Ferdinando dove ci sono stabili popolari del XIX secolo, che per i prezzi accessibili attirano anche compravendite da persone residenti nelle zone limitrofe. Il target medio è rappresentato dalla famiglia. La zona è interessata dai lavori per la nascita di una nuova fermata della metropolitana collinare che collega Fuorigrotta a Chiaia.

Mergellina
In diminuzione le quotazioni degli immobili. Nella seconda parte dell’ anno, si è registrata una ripresa del mercato sebbene con una domanda in calo rispetto agli anni passati. Ad acquistare in questo periodo sono stati investitori che hanno scelto monolocali e bilocali da mettere a reddito essendo presente una buona domanda di immobili in affitto ed acquirenti che si sono rivolti ad un mercato immobiliare più di pregio.

Infatti il quartiere offre delle aree (via Mergellina, viale Gramsci e via Caracciolo) che si caratterizzano per la presenza di tipologie più signorili, dalle metrature superiori a 100 mq, dalle altezze oltre i quattro metri, inserite in palazzi dei primi anni del 1900.

Queste soluzioni, ristrutturate, possono costare 8000 – 9000 euro al mq e toccare punte di 10 mila euro al mq quando ci sono requisiti come la vista panoramica o la presenza di spazi esterni. Da segnalare che su viale Gramsci è in aumento la richiesta di immobili da utilizzare come uffici dal momento che la zona offre ottime possibilità di parcheggio.

Centro Direzionale
Nella seconda parte dell’ anno ha messo a segno una diminuzione dell’ 1.7% e ha visto nel quartiere Barra la riduzione dei prezzi più sensibile. Posizionato alla periferia di Napoli e al confine con i Comuni dell’ hinterland tra cui S. Giorgio a Cremano e Portici vede la causa della caduta dei prezzi nel fatto che numerose compravendite si realizzano tramite mutuo e, nella seconda parte dell’ anno, numerosi potenziali acquirenti non hanno potuto accedere al mercato del credito e di conseguenza non hanno potuto acquistare.

All’ interno del quartiere esiste un Centro storico sorto tra il XVI e il XVII secolo intorno a cui si sono sviluppate costruzioni degli anni ’60 e soluzioni abusive che sono state poi condonate negli anni successivi. Le abitazioni più apprezzate sono quelle costruite in cemento armato concentrate solo in alcune zone del quartiere e che sono scambiate a 2000 euro al mq. In aumento la domanda di immobili in affitto, soprattutto da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito.

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa