Il titolare di un posto auto in diritto esclusivo e perpetuo, può usucapire la proprietà dello stesso se lo possiede per più di venti anni in modo esclusivo e ininterrotto, provvedendo al pagamento delle spese condominiali ad esso inerenti, alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria, alla sua locazione ecc.
Al possesso dell’ usuario può essere unito il possesso di colui che ha ceduto a qualsiasi titolo il diritto di uso. La domanda di acquisto della proprietà per usucapione si propone nei confronti di tutti i condomini. Questo in sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Milano, 2 aprile 2009, numero 4.479.
Il caso
Una condomina aveva ereditato dalla sorella un posto auto in un cortile condominiale. La sorella a suo tempo aveva acquistato, dalla società costruttrice / venditrice, non la proprietà del posto auto, ma il solo uso perpetuo ed esclusivo del bene. Tra l’ altro la società venditrice era anche fallita. Di conseguenza, quando la condomina aveva promesso in vendita ad un terzo il bene e si era giunti al rogito, il notaio aveva rifiutato la stipula della compravendita, ritenendo che l’ atto di provenienza non garantisse l’ esclusiva proprietà del bene in capo alla condomina.
Dopo il rifiuto del notaio, quest’ ultima aveva citato in giudizio il condominio chiedendo l’ acquisto per usucapione della proprietà del bene a norma dell’ articolo 1158 Codice Civile, già posseduto, prima dalla sorella dante causa e successivamente dalla medesima, da oltre venti anni, in forza del diritto perpetuo di uso esclusivo. Il condominio non si costituiva in giudizio e il Tribunale ordinava la chiamata in causa di tutti i condomini. Di questi uno soltanto si costituiva, senza opporsi alla domanda della condomina.
Il diritto
La domanda della condomina – accolta dal Tribunale di Milano – trova il suo fondamento nell’ articolo 1158 Codice Civile, secondo cui “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. L’ acquisto della proprietà per usucapione può anche essere riferita ad un posto auto.
Nel caso esaminato dal Tribunale tra l’ altro, il possesso del bene non poteva essere facilmente messo in contestazione dagli altri condomini, posto che la condomina – e prima di lei la sorella (dante causa) – aveva l’ uso esclusivo e perpetuo e quindi il possesso del posto auto oggetto della controversia. Di conseguenza non era necessario provare l’ interversione del possesso nei confronti di altri condomini. Il fatto che la società costruttrice venditrice fosse fallita, poi, non aveva alcuna rilevanza. Ed infatti, il fallimento era stato chiuso nel 1995, senza che il posto auto venisse rivendicato dal curatore.
Fonte: Studio Legale Matteo Rezzonico
