Continua, anche nel secondo semestre del 2008, la diminuzione dei prezzi delle abitazioni in Italia, che, iniziata nel 2007, prosegue da semestri con variazioni nominali negative contenute ed estese a tutte le realtà territoriali. Si confermano aspetti emersi nei semestri precedenti: una maggiore offerta di immobili sul mercato, una domanda più prudente e riflessiva e il conseguente aumento delle tempistiche di vendita.
Il mercato immobiliare, infatti, si muove con più lentezza perché i potenziali acquirenti hanno allungato i loro tempi decisionali, incitati in questa direzione anche dalle notizie che riguardano in generale la nostra economia e da una maggiore incertezza sulla propria disponibilità di spesa. Infatti, ad aver contribuito in maniera determinante a definire l’ attuale andamento di mercato, è stata la situazione che si è venuta a creare sul mercato creditizio: l’ atteggiamento prudenziale e selettivo messo in atto dagli Istituti di Credito nella concessione dei mutui, ha creato difficoltà per quella fascia di clientela che, non avendo un capitale iniziale a disposizione, deve ricorrere ad un finanziamento importante.
La mancanza di liquidità e le previsioni per l’ economia del Paese inducono le banche ad essere più attenti rispetto alla capacità di indebitamento delle persone e rispetto al valore finanziabile dell’ immobile. Questo ha determinato una minore disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti, alimentando serrate trattative sui prezzi richiesti dai venditori e la conclusione della compravendita a prezzi più bassi rispetto al semestre precedente. A trovarsi in maggiore difficoltà sono stati soprattutto i giovani, gli stranieri, le famiglie monoreddito, i lavoratori con contratto a tempo determinato.
Novità nella seconda parte dell’ anno
La prima è una maggiore propensione da parte dei venditori a rivedere le richieste iniziali, soprattutto per chi si è trovato nella necessità di vendere l’ immobile e di dover rientrare del capitale e per chi ha effettuato un contestuale acquisto.
La seconda è stata il ritorno all’ investimento sul mattone, determinato dalla fuga dai mercati finanziari sempre più incerti, a conferma che la casa resta l’investimento preferito dagli italiani.
Segnaliamo poi che nei primi mesi del 2009 la sensazione degli operatori è che ci sia una ripresa della domanda abitativa, stimolata dal ribasso dei tassi ma anche dalla consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e che la diminuzione dei prezzi offra delle opportunità nell’ acquisto.
L’ analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo più sensibile nei capoluoghi di provincia (-3.9%), seguiti dallì hinterland delle grandi città (-3.8%) ed infine dalle grandi città (-3.6%). In queste realtà la diminuzione più sensibile dei prezzi si è verificata Palermo (-4.9%), Bologna (-4.6%) e Napoli (-4.4%). La capitale registra una diminuzione del 3.6%, Milano del 2.4%. Nell’ hinterland delle grandi città il ribasso maggior si è avuto in quello bolognese (-5.4%), seguito da quello romano (-4.6%) e napoletano (-4.4%).
L’ analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-4%), seguite da quelle del Nord (-3.9%) ed infine del Centro Italia (-3.7%).
Anche in questa seconda parte dell’ anno il prezzo è stata la variabile chiave per la realizzazione della compravendita e ormai la quasi totalità dei potenziali acquirenti è sempre più attenta al rapporto prezzo / qualità ed esprime la volontà di voler acquistare a prezzi congrui rispetto alla qualità dell’ immobile. Questo elemento ha determinato un altro risultato e cioè un calo più accentuato delle quotazioni sulle tipologie usate rispetto a quelle ristrutturate o di nuova costruzione. Infatti dalle analisi è risultato che, quasi sempre nei quartieri dove l’ offerta abitativa è più vetusta il ribasso delle quotazioni è stato maggiore. Per gli immobili di nuova costruzione la contrazione dei prezzi è stata meno accentuata e si sono registrati ribassi soprattutto laddove si è verificato un surplus di offerta.
Le tipologie medie e quelle popolari hanno registrato cali dei prezzi più significativi rispetto a quelle signorili e di prestigio che hanno meglio preservato il loro valore, per quanto anche su questo segmento di mercato si intravede una maggiore accuratezza nell’ acquisto, soprattutto se l’ abitazione non risponde del tutto alle esigenze dei potenziali acquirenti. Dunque la prudenza rispetto all’ acquisto immobiliare, ma soprattutto rispetto al rapporto tra prezzo e qualità dell’ immobile è ormai trasversale a tutte le tipologie di abitazioni.
L’ attenzione alle caratteristiche dell’ immobile ha spinto i potenziali acquirenti ad apprezzare le soluzioni poste ai piani alti, con spazi esterni, luminose, inserite in decorosi contesti condominiali, posizionate in zone tranquille e poco trafficate, con box o posto auto. Gli immobili posizionati al piano terra o al piano alto senza ascensore hanno registrato un calo notevole della domanda e di conseguenza dei prezzi.
La domanda immobiliare in questo secondo semestre dell’ anno ha visto la ripresa della domanda per investimento che nei precedenti semestri era diminuita, posizionandosi in “attesa” rispetto alle dinamiche di mercato. L’ andamento negativo dei mercati finanziari dopo l’ estate ha determinato una ripresa che sta continuando anche nei primi mesi del 2009. Gli investitori hanno dirottato il loro capitale su piccoli tagli da mettere a reddito, in alcuni casi sull’ abitazione per le vacanze. L’ analisi della domanda a gennaio 2009 evidenzia che, nelle grandi città, la tipologia più richiesta è il trilocale con il 35.7% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 28.6% delle richieste ed infine il quattro locali con il 21.4%. A Milano, Napoli e Roma la maggioranza della domanda si concentra sui bilocali. A Bari ritorna il dominio del trilocale, dopo un periodo in cui era stato il bilocale a concentrare le preferenze. A Milano e a Napoli i monolocali e bilocali insieme raccolgono il 53.0% e del 52.7% delle preferenze.
Per quanto riguarda l’ analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro (24.0%), a seguire la fascia compresa tra 250 a 349 mila euro (21.6%). Nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cercano soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali.
Dal lato dell’ offerta la tipologia più presente sul mercato è il trilocale con il 33.9%, seguito dal bilocale con il 25.8% e poi dal quattro locali con il 22.8%.
Continua anche in questo semestre la diminuzione dei canoni di locazione che, hanno registrato un calo dell’ 1.9% sui bilocali e sui trilocali del 2.1%. La conseguenza del ribasso dei prezzi, più accentuato rispetto a quello dei canoni, si è tradotta in un lievissimo aumento dei rendimenti immobiliari lordi sui bilocali che si sono portati al 3.9%.
Difficile capire cosa accadrà nei prossimi mesi, molto dipenderà dall’ andamento dell’economia nel nostro Paese e dal comportamento che sarà messo in atto dagli Istituti di Credito. Le nostre previsioni per i prossimi mesi sono improntate ad un ulteriore ribasso dei volumi di compravendita e delle quotazioni; quest’ ultimo aspetto, insieme al ribasso dei tassi di interesse, ha restituito fiducia i potenziali acquirenti che iniziano a capire che è un momento opportuno per acquistare l’ abitazione.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
