La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria. I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489.
TRASFORMAZIONE DELLA FINESTRA IN PORTA DI ACCESSO AL CORTILE
Un condomino ha trasformato la propria finestra in una porta di accesso al cortile condominiale. Si chiede se ciò sia legittimo.
La risposta è affermativa. Secondo la Cassazione, infatti, un intervento del genere non costituisce abuso della cosa comune (sent. n. 1112 del 4.2.’88).
COSTITUZIONE DEL SUPERCONDOMINIO
Si domanda quali condizioni debbano ricorrere per la costituzione di un supercondominio.
Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio. È sufficiente, invece, che “i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ ambito di applicazione dell’ art. 1117 cod. civ. (quali, ad esempio, il viale d’ ingresso, l’ impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’ alloggio del portiere) in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’ obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione” (Cass. sent. n. 2305 del 31.1.’08).
RINUNCIA DEL CONDUTTORE AL RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZA
Si domanda se sia legittima la rinuncia, da parte del conduttore di un immobile ad uso commerciale, al diritto di rinnovazione alla prima scadenza, nel caso in cui tale rinuncia intervenga nel corso della locazione.
La giurisprudenza ha precisato che la sanzione di nullità prevista dall’ art. 79 della legge n. 392 del 1978 si riferisce alle pattuizioni che preventivamente tendono a limitare i diritti attribuiti al conduttore dalle disposizioni inderogabili di cui alla medesima legge 392 / ’78 e non esclude, quindi, la facoltà del conduttore di rinunziare a questi diritti dopo che essi sono sorti (in tal senso, Cass. sent. n. 4709 del 29.4.’91). La risposta al quesito è pertanto positiva.
CASA DI CURA PER ANZIANI
Si domanda se spetti l’ indennità di avviamento ad un inquilino che abbia adibito l’ immobile commerciale a lui locato a casa di cura per anziani.
Al quesito ha risposto la Cassazione che sul punto si è così testualmente espressa: “In tema di indennità per la perdita dell’ avviamento commerciale di cui all’ art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, esclusa, a norma dell’ art. 35 della stessa legge, in relazione ai contratti di locazione di immobili nei quali venga esercitata un’ attività professionale (avente un contenuto fiduciario, che prescinde dalla ubicazione dei locali nei quali l’ attività medesima si svolge), nel caso di gestione di una casa di cura per anziani la sussistenza del diritto alla predetta indennità postula la prevalenza di un’ attività organizzativa di natura strettamente imprenditoriale commerciale. Qualora, invece, prevalga un’ opera definibile come professionale per la qualità e la quantità del personale impiegato e per il tipo delle prestazioni eseguite, deve escludersi la configurabilità del diritto alla indennità in questione” (sent. n. 4505 del 28.3.’01).
