Nel 2008 le quotazioni immobiliari di Milano sono diminuite del 4.6%, con un calo nella seconda parte dell’ anno pari al 2.4%. Sul mercato immobiliare del Centro di Milano, nella seconda parte dell’ anno, si registra un lieve aumento delle quotazioni (+0.3%), per quanto si stia assistendo ad un ridimensionamento dei top prices dell’ area.
Le dinamiche che hanno interessato le zone del Duomo e quelle di Brera sono state diverse. Nella prima si sono acquistati soprattutto piccoli tagli, fino a 70 mq, sia per uso diretto che per essere messi a reddito. Tra le aree più apprezzate ci sono via Torino e le sue traverse perché mediamente i prezzi sono più contenuti rispetto a quelli delle zone situate subito a ridosso del Duomo, dove l’ offerta è anche molto limitata. In Brera si sono compravendute tipologie più grandi da destinare soprattutto ad utilizzo personale.
Uno dei quartieri del centro che ha segnalato un lieve aumento delle quotazioni è quello di Porta Ticinese – Parco delle Basiliche. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che la zona non presenta molti immobili in offerta, soprattutto soluzioni nuove o ristrutturate e di conseguenza i potenziali acquirenti si sono riversati sulle soluzioni usate ma in buone condizioni interne, con caratteristiche come i piani alti e l’inserimento in contesti condominiali gradevoli.
Nella seconda parte dell’ anno si sono venduti sia i piccoli tagli che quelli più grandi (da 110 a 190 mq) acquistati indifferentemente sia per uso diretto che per investimento. I potenziali acquirenti non hanno espresso preferenze rispetto alle zone ma piuttosto rispetto alla qualità dell’ immobile dal momento che la maggiore offerta sul mercato consente una scelta più ampia. Il quartiere sarà interessato da una serie di lavori che riguarderanno la zona compresa tra via Magolfa, Alzaia Naviglio Pavese, via Gola e via Argelati dove sono state recuperate delle aree dismesse e sono sorte delle nuove abitazioni. Tra gli acquirenti della zona si contano single, lavoratori in trasferta a Milano, ma anche investitori (sia genitori che acquistano per i figli oppure investitori che hanno indirizzato sul mattone i loro risparmi).
La macroarea che ha segnalato la riduzione di prezzi più sensibile è stata quella di Bovisa – Sempione con -4.9%, in particolare nei quartieri di Certosa – Gallarate e Prealpi – MacMahon. A Certosa – Gallarate, quartiere alla periferia della città la causa della contrazione dei prezzi è da ricercarsi nella minore disponibilità di spesa degli acquirenti, sebbene nella seconda parte dell’ anno abbiano acquistato prevalentemente persone che avevano il capitale a disposizione oppure che hanno finanziato solo una parte del valore dell’immobile. La domanda si è orientata verso il bilocale ed il trilocale. Si sono preferite comunque le tipologie in discreto stato di conservazione ed inserite in contesti condominiali decorosi.
Non ci sono al momento interventi di nuova costruzione sul territorio e si stanno ultimando delle abitazioni iniziate negli anni scorsi, molte delle quali risultano al momento invendute. Il quartiere presenta un’ offerta abitativa decisamente differenziata, che spazia dai primi anni del 1900 fino ai giorni nostri, con una prevalenza di condomini degli anni ’70 e di abitazioni inserite in piccoli contesti condominiali a ridosso della Certosa di Garegnano. Le quotazioni medie della zona oscillano da 1700 a 2600 euro al mq per le tipologie usate e da 2200 a 3100 euro al mq per le tipologie ristrutturate. Uno dei vantaggi del quartiere, apprezzato dai potenziali acquirenti è l’ ubicazione a ridosso dello svincolo di viale Certosa e i buoni collegamenti con le zone centrali della città. Il quartiere potrebbe essere interessato in futuro da una serie di lavori per la creazione di spazi espositivi per l’ Expo su via Gallarate, in direzione di Pero.
Tra le macroaree che hanno segnalato una riduzione dei valori, c’ è quella di Stazione Centrale – Gioia – Fulvio Testi (-3.5%) in particolare nella zona di viale Monza e Caiazzo – Loreto. Il ribasso dei valori degli immobili nella zona di viale Monza – Villa S. Giovanni si è registrato soprattutto sui tagli oltre 80 mq, generalmente più costosi. Infatti negli ultimi anni la zona si è riqualificata in seguito alla nascita di nuove costruzioni in luogo di fabbriche dismesse e che sono state vendute a prezzi che oscillano da 2800 a 4000 euro al mq (punte difficili da superare). Questo ha fatto lievitare anche le quotazioni delle tipologie usate con la conseguenza che oggi si incontrano maggiori difficoltà nella vendita.
Più facile collocare sul mercato monolocali e bilocali (65 – 70 mq), per i quali, da dopo l’ estate si registra un incremento della domanda da parte degli investitori. Inoltre negli ultimi tempi si riscontra una sensibile diminuzione di acquisti da parte di stranieri, più numerosi negli anni scorsi, avendo più difficoltà di accesso al mercato del credito. Per cui le compravendite realizzate nella seconda parte del 2008 hanno visto protagonisti fondamentalmente cittadini italiani che hanno avanzato ed ottenuto importanti ribassi sui prezzi.
Un medio usato si vende ora mediamente a 2700 euro al mq. La zona si presenta con un mercato molto eterogeneo che spazia dalle tipologie della fine degli anni ’60 ed inizi degli anni ’70 fino alle nuove costruzioni i cui lavori sono iniziati circa 5 – 6 anni fa. Da segnalare la nascita di una tramvia che collega Cascina Gobba alla Bicocca e che passa da Precotto.
Un lieve ribasso ha interessato le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Caiazzo – Loreto, soprattutto sui tagli più piccoli dove spesso si ricorre al mutuo per l’ acquisto. Il target della zona così come l’ offerta presente sul mercato è molto eterogenea. Infatti ci sono palazzi d’ epoca dei primi anni del 1900, alcuni anche particolarmente prestigiosi, che si distribuiscono tra piazza Caiazzo, via Montepulciano, via Pergolesi, via Sabaudia e il primo tratto di via Venini dove la quotazione media per una tipologia in buono stato è di 3400 euro al mq ma si possono toccare punte di 4000 euro al mq per le tipologie signorili, posizionate ai piani alti e con terrazzo.
I quartieri che hanno segnalato la contrazione più sensibile dei prezzi sono stati Forlanini e la zona che si sviluppa intorno a viale Umbria. Le caratteristiche più apprezzate sono state l’ appartenenza a complessi condominiali in buone condizioni e il posizionamento degli immobili ai piani alti. La zona più richiesta è proprio quella intorno a viale Forlanini dove, per un buon usato, si spendono cifre medie di 2600 euro al mq. Più difficile la situazione del mercato immobiliare in viale Ungheria e dintorni dove acquistavano soprattutto stranieri, ora in difficoltà con la concessione del mutuo. Non si registra molto dinamismo sul mercato delle locazioni, alimentato in parte dal personale dell’ Alitalia occupato presso l’ aeroporto di Linate.
Diminuiscono (-2.9%) le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Fiera – San Siro dove in particolare si registra la contrazione dei valori nel quartiere San Siro. Ancora forte il divario esistente tra le richieste dei proprietari e le possibilità di acquisto dei potenziali acquirenti. In diminuzione la domanda di acquisto da parte degli stranieri che in passato avevano acquistato numerosi nella zona e che ora, soprattutto se in difficoltà col pagamento del mutuo, non riescono a vendere l’ abitazione.
Numerosi gli interventi di urbanistica previsti sul territorio milanese in vista dell’ Expo un potente volano per la realizzazione di importanti infrastrutture. Tra queste il prolungamento delle linee metropolitane esistenti e la realizzazione di nuove: entro il 2015 la rete metropolitana che attraversa Milano e il suo hinterland sarà raddoppiata. Nel 2009 termineranno i prolungamenti delle linee 2 e 3 ad Assago e al quartiere Comasina. Sono partiti i cantieri per la linea 5 (Garibaldi – Bignami).
I cantieri per il lotto Ovest, da Garibaldi a San Siro, saranno avviati nel 2009. In progetto anche quelli per la prima tratta della linea 4 da via Lorenteggio a via Sforza. Si prevede poi il prolungamento della linea 2 da Cologno a Vimercate e della linea 3 da San Donato a Paullo. Inoltre si realizzerà la Pedemontana, la Tem (tangenziale esterna) e la Brebemi (Brescia – Bergamo – Milano). In previsione anche la navigabilità del Naviglio dalla Darsena a Rho.
Sicuramente si velocizzerà il completamento delle opere urbanistiche più importanti tra cui Garibaldi – Repubblica e l’ ex Fiera Campionaria. Infine l’ area Rho – Pero dove sorgerà la struttura che ospiterà l’ Expo (Expo Tower) sarà collegata con la Fiera già esistente. Sono iniziati da alcuni mesi i lavori per la riqualificazione dell’ ex Magneti Marelli, sul Quartiere Adriano dove sorgeranno torri residenziali, 155 mila mq di verde pubblico, piscine, centri benessere, campi sportivi, sedi universitarie, asili, centri culturali e per anziani. A sud della città, a Milanofiori Nord sono in corso lavori per la costruzione di un complesso residenziale e di un parco verde oltre all’ arrivo della fermata della metropolitana di Assago.
Altro importante progetto riguarda l’ area est della città dove sono in corso i lavori per il recupero dell’ area dell’ ex Maserati nel quartiere Rubattino. Completata la prima parte del progetto iniziano ora i lavori per il versante est, oltre il viadotto della tangenziale. Sono previste destinazioni terziarie, commerciali, produttive a cui si aggiungerà un polo universitario di chimica, farmacia e medicina ed un parco centrale. Altro progetto è quello che riguarderà lo smantellamento dell’ Ortomercato, per lasciare spazio alla Città del Gusto e della Salute.
Un altro progetto riguarderà la Bovisa, dove sorgerà un polo per la ricerca nel campo energetico. Non lontano da questa area sorgerà un villaggio della moda e del design nell’ area dismessa dell’ ex Forgiatura. Anche a Gennaio 2009 la tipologia più ricercata a Milano è il bilocale che raccoglie il 44.8% delle preferenze. A seguire il trilocale con il 33.9% delle preferenze. Dal lato dell’ offerta si registra un aumento della concentrazione dell’ offerta sui trilocali e sui cinque locali. In diminuzione la concentrazione sui tagli più piccoli.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
