Se, in epoche recenti – dice il primo rapporto 2009 di Nomisma sul mercato immobiliare – il basso costo dei mutui aveva rappresentato un formidabile propellente per il mercato immobiliare, alimentandone al contempo taluni eccessi, non devono stupire le aspettative di timido rilancio del settore che i robusti interventi sul tasso ufficiale di sconto alimentano.
Si tratta di tagli di proporzioni inusuali, che hanno portato in pochi mesi il tasso BCE dal 4,25% all’ 1,5%, realizzati nel tentativo di arginare una crisi di proporzioni abnormi, stimolando produzioni e consumi. Ad attenuare la portata degli interventi ha, tuttavia, contribuito un immediato innalzamento degli spread applicati dalle banche, solo in parte riconducibile ad un aumento della rischiosità percepita.
Cresce la componente di sostituzione
Sul versante della domanda, la recessione economica, associata alle aspettative di ridimensionamento dei valori del settore, ha indotto i potenziali acquirenti a differire le scelte di investimento. La rischiosità percepita e gli elevati costi di ingresso rappresentano aspetti tali da imporre un atteggiamento attendista anche nei confronti di un impiego considerato tradizionalmente sicuro, come quello immobiliare. Tralasciate le componenti di ristrutturazione e consolidamento, non significative ai fini dell’ analisi, è possibile apprezzare il radicale mutamento dell’ esigenza della domanda intervenuto nell’ ultimo biennio, solo in parte attenuato dalle scelte allocative del settore bancario.
Pur non mancando segnali di una crescente ritrosia a supportare operazioni di acquisto immobiliare da parte del sistema creditizio italiano, i dati disponibili consentono di ipotizzare una drastica flessione della domanda. Si tratta di una tendenza comune a tutti i principali Paesi europei, come è possibile rilevare dai risultati della recente indagine sul credito bancario nell’ area dell’ euro condotta dall’ Eurosistema, in cui si registra che la domanda netta di mutui per l’ acquisto di abitazioni è rimasta su livelli fortemente negativi.
Il fenomeno, destinato a rientrare non appena verranno meno il clima di sfiducia e la diffusa aspettativa di una contrazione delle quotazioni immobiliari, nell’ immediato contribuisce tuttavia ad alimentare la dinamica recessiva. Sul versante dell’ offerta si deve cogliere la maggiore selettività con cui le banche gestiscono l’ allocazione in campo immobiliare con la contrazione degli importi erogati in rapporto al valore degli immobili e della durata media dei finanziamenti.
Il ridotto supporto garantito dal sistema creditizio ed una domanda di gran lunga più rarefatta rispetto al recente passato hanno comportato un pesante arretramento del mercato immobiliare italiano e creato i presupposti per uno sgonfiamento delle quotazioni. Si tratta di un fenomeno che ha progressivamente acquisito intensità nel corso del 2008, ma i cui prodromi, a ben guardare, potevano già essere apprezzati a partire dalla seconda parte dell’ anno precedente. I dati relativi al 2008, recentemente pubblicati dall’ Agenzia del Territorio, mostrano, da un lato, la minore attività transattiva, dall’ altro, l’ erosione della componente ipotecaria 2.
La continua espansione del fenomeno delle sostituzioni, pur compensando in parte l’ emorragia di nuove erogazioni, non è ovviamente in grado di garantire alcun sostegno al mercato della compravendita immobiliare. Le nuove tendenze, delineatesi con chiarezza a partire dal 2007, hanno fatto registrare una drastica radicalizzazione nel corso dell’ anno appena concluso, in cui si stima che la componente di sostituzione sia arrivata a superare i 9,04 miliardi di euro.
Il leasing immobiliare si riduce del 34%
In parallelo al settore del credito anche il leasing ha fatto registrato un brusco calo delle attività nell’ anno appena trascorso. Nel 2008, in coerenza con il rallentamento della dinamica già manifestatosi nel primo semestre dell’ anno, lo stipulato leasing raggiunge 38,8 miliardi di Euro in Italia, in calo del 20,8% rispetto al 2007. Con riferimento al solo comparto immobiliare si è registrata una frenata di maggiore entità, con uno stipulato di 15,1 miliardi di Euro, -34% rispetto ai 22,9 miliardi di Euro del 2007. A ciò ha concorso non solo il calo dell’ attività transattiva bensì la brusca frenata degli investimenti in nuove costruzioni.
Fonte: Nomisma
