La domanda molto ridotta a causa della difficile situazione del mercato influenza in modo determinante le condizioni della transazione, anche a fronte di sconti più forti sul prezzo inizialmente richiesto dal venditore. Fino all’ anno scorso, infatti, questo allentamento non era stato particolarmente evidente, ma dal 2005 si erano applicati sconti compresi fra il 10,5% e l’ 11%.
Il 2008 costituisce un momento di rottura, cosicché questo indicatore si sposta significativamente a favore della parte acquirente che riesce a spuntare, in media il 12,5%, segnando un deciso innalzamento rispetto al passato recente. Anche in questo caso è possibile trovare un ricorrente rapporto gerarchico fra le città del Nord e quelle del Sud della penisola, in quanto nei mercati meridionali è prassi applicare sconti più elevati – mediamente anche del 15% – a fronte di valori più contenuti nel Centro e soprattutto al Nord.
Alcune considerazioni sul nuovo
Il mercato delle nuove abitazioni è connotato da tempi tendenzialmente più elevati rispetto al mercato secondario. Se si pensa che in genere la nuova edilizia è appannaggio delle zone di espansione, possiamo ben comprendere come queste ultime, in genere decentrate rispetto al nucleo urbano storico, stiano più soffrendo, anche in considerazione del fatto che qui l’ offerta è generalmente più abbondante. Gli sconti per il segmento del nuovo sono sicuramente più contenuti e si attestano intorno ai 3 punti e mezzo al di sotto del mercato dell’ usato, in quanto le imprese non possono comprimere troppo il proprio ricavo senza avere ripercussioni importanti sui propri risultati. Sicuramente se il quadro attuale del mercato non si sblocca e cominciano a manifestarsi diffusi segnali di squilibrio finanziario, anche le imprese dovranno rivedere i propri obiettivi e scontare ulteriormente il prodotto incagliato.
A proposito di nuova edilizia
Dal sondaggio sulla propensione della domanda nei confronti delle abitazioni efficienti dal punto di vista dei consumi energetici si è riscontrato che, mediamente, il 12% delle famiglie richiede abitazioni con prestazioni elevate, con una maggiore propensione al Sud (a Salerno si sfiora il 30% e a Taranto siamo intorno al 20%), ma anche in città con una tradizione volta alla salvaguardia dell’ ambiente come ad esempio Modena (l’ interesse è di circa 1 su 4). Chi si mostra interessato a immobili così connotati si dichiara anche disposto a spendere fino al 9% in più, con punte del 17% a Salerno. Sarà interessante andare a controllare queste indicazioni fra alcuni mesi per verificare se l’ interesse sia cresciuto e si sia diffusa una maggiore cultura verso questa tipologia di prodotto.
L’ arretramento dei prezzi
In questo quadro di mercato, i prezzi iniziano a perdere terreno, lasciando il -2,4% in relazione alle abitazioni usate e il -2,2% sulle nuove / ristrutturate. È la prima volta che si osservano flessioni nominali dei valori da dieci anni a questa parte, ma soprattutto che si sono viste riduzioni di questa entità. Infatti le flessioni osservate nella seconda parte degli anni ’90 erano al massimo nell’ ordine di un punto percentuale nella media e in taluni casi risparmiavano qualche mercato. Oggi, invece, le riduzioni hanno contagiato tutte le città considerate, con Brescia e Bergamo in primis (fino al -4%), riconducendo le quotazioni al livello di quelle registrate tre anni fa in termini reali.
Una variazione che amplifica ulteriormente il calo che avevamo visto in chiusura dell’ anno 2008 per le 13 grandi aree urbane e che inverte le relazioni fra i fenomeni osservati in queste due tipologie di mercati. Durante le fasi negative o positive dei cicli immobiliari sinora osservati, i mercati minori hanno sempre mostrato oscillazioni meno evidenti rispetto ai mercati principali, in un senso o nell’ altro. Nell’ ultimo ciclo, in particolare, le abitazioni nelle grandi aree urbane si sono apprezzate del 105% durante la fase espansiva del mercato, a fronte di una crescita del 78% nelle città di secondo livello. Oggi, invece, che si affaccia l’ inversione di tendenza dopo circa un decennio espansivo, le città intermedie accusano maggiormente il colpo rispetto alle grandi aree urbane, che nel corso del 2008 avevano comunque messo a segno una crescita monetaria dei prezzi.
cassandra 7 Aprile 2009 il 15:05
Una considerazione sugli “sconti” che è possibile ottenere sul prezzo inizialmente richiesto dal venditore: non è che poi succede come nel periodo dei saldi, quando i prezzi di partenza vengono “gonfiati” ad arte per poi applicarvi uno sconto che, di fatto, abbassa il prezzo a quello originario di vendita?
Finché le quotazioni immobiliari non inizieranno realmente a scendere (come è accaduto negli usa, in uk o in spagna), il mercato non potrà sperare in una vera ripresa. Qui si parla di quotazioni in calo del 2,4% per l’usato e del 2,2% per il nuovo; in gran bretagna, per fare un esempio, il calo riportato è stato del 20% (su base annuale)