L’ analisi di Nomisma sul trend del mercato immobiliare 2008 con un campione di 13 città intermedie si focalizza su compravendite e locazioni di abitazioni, uffici, negozi, capannoni industriali e box auto / garage. In termini generali, si rileva un peggioramento complessivo in tutti i comparti con una riduzione della domanda e del numero di compravendite che, secondo i dati più recenti dell’ Agenzia del Territorio, è andato a radicalizzarsi nell’ ultimo quarto dell’ anno.
I prezzi ed i canoni
Si aggirano intorno al 2%, mentre continuano ad allungarsi i tempi per la conclusione delle trattative. Dall’ andamento combinato di prezzi e canoni deriva un’ ulteriore compressione dei rendimenti da locazione. Comunque, il mercato della locazione delle abitazioni sta resistendo meglio rispetto a quello delle compravendite e registra un incremento sul fronte della domanda, che si orienta all’ affitto non riuscendo a trovare risposte sul mercato dell’ acquisto, forse solo temporaneamente, in attesa che la situazione economica e finanziaria complessiva si stabilizzi. Il mercato dei box e garage, invece, va mostrando elementi di stabilità sia in relazione ai valori che alle quantità.
Le abitazioni: domanda e offerta
Nel 2008 tutti gli indicatori relativi al mercato immobiliare della compravendita di abitazioni sono peggiorati con una diminuzione drastica sul fronte della domanda e dunque delle quantità compravendute e una decisa crescita di ciò che viene messo in vendita e non dato in locazione. Questo trend accomuna sostanzialmente tutti i mercati considerati con la sola eccezione di Messina, che registra una rilevante stabilità sul fronte domanda e compravendite che si accompagnano, però, anche a segnali di riduzione. La diffusione della stagnazione del mercato è dunque piuttosto capillare e possiede connotazioni simili a quelle osservate alcuni mesi fa, in chiusura del 2008, in corrispondenza delle 13 grandi aree urbane.
Volumi di compravendita
Che le compravendite siano diminuite nel corso dell’ anno scorso è testimoniato anche dal recente dato relativo al numero di abitazioni compravendute in Italia diffuso dall’ Agenzia del Territorio che fissa in un -15,1% la riduzione dei contratti nel corso degli ultimi dodici mesi. Tale flessione riporta il mercato domestico al di sotto delle 700 mila compravendite, con una flessione che diventa sempre più evidente nel corso dell’ anno. Infatti nei primi tre trimestri le riduzioni delle compravendite erano pressoché della medesima entità e intorno al 14%, ma poi nel quarto trimestre, ovvero quando si sono resi sempre più evidenti i sintomi della gravità della crisi economica e finanziaria internazionale, la riduzione dei volumi contrattuali si è portata al -17,7%.
Le sofferenze dei comuni
Per la prima volta, inoltre, i comuni di provincia hanno sofferto almeno come quelli metropolitani, se non di più. In effetti, se consideriamo l’ Italia nel suo insieme, notiamo che la diminuzione dell’ attività transattiva nei capoluoghi di provincia si limita al -13,8%, mentre i comuni non capoluogo flettono del -15,7% (ben due punti di distacco); allo stesso modo, analizzando le sole aree metropolitane, vediamo una flessione del 14,9% se si considerano tutte le compagini provinciali, ma se si scorporano da queste i comuni capoluoghi e ci si concentra sul resto della provincia, emerge una diminuzione del -15,6% per quelli che possono essere definiti come i comuni satellite e le cinture delle grandi città. Da questa esemplificazione si può trarre un’ indicazione della tendenza che sta diffondendosi, ovvero che i mercati definibili come secondari, in questo momento di stagnazione, vengono più marginalizzati e che le migliori localizzazioni tendono a manifestare una migliore tenuta rispetto alle attuali complessità del mercato.
