Alla luce delle anticipazioni relative al Piano per l’ edilizia allo studio del Governo, l’ Asppi Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari ritiene opportuno fissare alcuni punti che possano favorire la stesura di norme condivise e a beneficio di tutti. Nell’ analisi, in primo luogo vanno nettamente distinte le due tipologie d’ intervento previste dall’ ipotesi governativa: da un lato l’ abbattimento e la ricostruzione, dall’ altro l’ incremento della volumetria dell’ esistente.
Se nel primo caso si può pensare che l’ aumento di cubatura possa rappresentare un premio virtuoso per chi riqualifica l’ esistente, bonificando quartieri sviluppatisi senza un progetto urbanistico complessivo (solo quindi nel caso in cui le nuove realizzazioni si inseriscano in un piano che segua linee condivise), la seconda fattispecie comporta incognite di vario genere, che necessitano di una dettagliata analisi preventiva. Per entrambe le tipologie, l’ Asppi sollecita la costituzione di un’ Authority, un ente di garanzia che possa valutare ed approvare le nuove edificazioni, specialmente per quanto riguarda gli immobili esistenti. Questo appare ancor più necessario se si pensa che sopraelevazioni indiscriminate o nuove cubature realizzate tramite chiusura di terrazzi o balconi, effettuata senza un preventivo controllo, rischiano di danneggiare l’ estetica dei singoli edifici e di interi quartieri, con conseguente riduzione del valore anche degli immobili vicini a quelli oggetto di interventi.
Un potenziale danno per i terzi che deve essere scongiurato. Vanno pertanto privilegiati interventi nelle parti degli edifici meno esposte. Bisogna poi tenere in attenta considerazione, sempre nel caso di interventi sull’ esistente, il rischio legato alla sicurezza, in quanto gli edifici sono stati realizzati tenendo conto di pesi conseguenti al numero di piani previsto in sede progettuale. L’ aggiunta di ulteriori carichi potrebbe compromettere l’ equilibrio statico dell’ intero fabbricato, mettendo a repentaglio la sicurezza dei residenti. È necessario garantire inoltre la qualità degli interventi, stabilendo un divieto assoluto per quanto riguarda le zone in cui sono previsti vincoli paesaggistici e urbanistici, i centri storici e gli edifici di pregio e sottoposti a tutela. Va quindi assicurato il rispetto delle regole e delle norme in ambito condominiale, secondo il principio della chiarezza, specialmente in relazione al concetto di decoro del fabbricato, anche al fine di evitare contenziosi e ostilità in ambito condominiale.
L’ aspetto legato alla semplificazione delle procedure merita di essere approfondito, ma solo sotto il profilo degli interventi interni a ciascun immobile che non prevedano aumenti di volumetria, come ad esempio la rimozione di tramezzi o il frazionamento di singole unità abitative. Inoltre si ribadisce la necessità di un piano per l’ affitto, anche alla luce dei dati che parlano di centinaia di migliaia di immobili sfitti o invenduti. Questi dati dimostrano che non risulta così urgente l’ aumento dell’ edificato, quanto un rilancio delle politiche per l’ affitto che parta dalla diffusione dei contratti a canone concordato sull’ intero territorio nazionale, anche alla luce dell’ attuale situazione che risente negativamente della crisi economica e finanziaria in atto. Tali contratti possono consentire una calmierazione del mercato della locazione con reciproci benefici per inquilini e proprietari, specie nel momento in cui la mobilità territoriale del lavoro, di cui oggi si sente ancor maggiore esigenza, necessita di alloggi in affitto.
I piccoli proprietari immobiliari hanno di fatto sopperito, in questi anni, alle lacune dell’ edilizia residenziale pubblica, che ancora oggi non vengono colmate. A maggior ragione, i proprietari ritengono che sia opportuno incentivare i canoni concordati anche come risposta alla crisi finanziaria, poiché rendere più accessibile e sostenibile la locazione significa andare incontro alle esigenze contingenti. I contratti a canone concordato vanno inoltre rilanciati attivando idonee azioni di promozione e pubblicità istituzionali, al fine di farne conoscere esistenza, potenzialità e benefici, e prevedendo il coinvolgimento delle organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini per la loro validazione. L’ operazione di rilancio deve includere anche un aumento delle detrazioni fiscali a beneficio dei proprietari, l’ esenzione totale dall’ Ici e consentire la deduzione fiscale dal reddito dei canoni di locazione degli inquilini anche come alternativa al contributo diretto sull’ affitto.
Questi fattori contribuiscono in maniera determinante all’ adesione e allo sviluppo di questo tipo di contratti di locazione. Si ritiene infine opportuna anche la promozione delle Agenzie per l’ Affitto, attivando a livello locale degli strumenti che facciano incontrare la domanda con l’ offerta a canone concordato in un quadro di garanzie reciproche. Le Agenzie per l’ Affitto rappresentano l’ ambito in cui gli Enti istituzionali dell’ edilizia sociale possono collaborare al fianco dei Comuni e delle parti sociali chiamate ad occuparsi delle politiche abitative.
I punti chiave dell’Asppi sul piano per l’ edilizia e sul piano casa
• Distinguere nettamente le due tipologie d’ intervento ipotizzate dal Governo: da un lato l’ abbattimento e ricostruzione, dall’ altro l’incremento della volumetria esistente
• Costituire un’ Authority per valutare ed approvare gli interventi, specie sull’ esistente, al fine di non inficiare l’ estetica urbana delle città
• Tenere in attenta considerazione il rischio legato alla sicurezza per incrementi di volumetria, con annesso aumento di carichi, riguardanti immobili esistenti
• Garantire la qualità degli interventi, stabilendo divieti per zone con vincoli paesaggistici e urbanistici, centri storici ed edifici sottoposti a tutela
• Assicurare il rispetto delle regole e delle norme in ambito condominiale, secondo il principio della chiarezza, specie in relazione al concetto di decoro del fabbricato
• Approfondire l’ aspetto legato alla semplificazione delle procedure, ma solo sotto il profilo degli interventi che non prevedano aumenti di volumetria
• Ribadire la necessità di un piano per l’ affitto, alla luce dei dati: centinaia di migliaia di immobili sfitti e invenduti dimostrano la non urgenza di aumenti dell’ edificato
• Rilanciare il canone concordato su tutto il territorio nazionale per calmierare il mercato anche nell’ ottica della mobilità territoriale del lavoro
• Rendere più accessibile e sostenibile la locazione, coinvolgendo le organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini nella validazione dei contratti a canone concordato
• Prevedere idonee azioni di promozione e pubblicità istituzionale per il canone concordato, al fine di farne conoscere esistenza, potenzialità e benefici
• Aumentare le detrazioni fiscali a beneficio dei proprietari che affittano a canone concordato, l’ esenzione totale dall’ Ici e consentire la deduzione fiscale dei canoni
• Promuovere le Agenzie per l’ Affitto, attivando a livello locale strumenti che facciano incontrare la domanda con l’ offerta a canone concordato in un quadro di garanzie reciproche.
