Indice puntato contro il settore immobiliare, che invece in Italia ha tenuto: nonostante il calo delle quotazioni in tutto il mondo nel 2008, la discesa è stata solo del 5%. Anche nell’ ultimo semestre, specie per quanto riguarda gli uffici. La crisi immobiliare ha lambito soltanto di striscio il segmento in Italia, grazie a quella che per anni era stata considerata una delle sue maggiori inefficienze, ovvero la scarsità dell’ offerta, e che oggi ne rappresenta invece uno dei punti di forza, riuscendo a contenere le perdite attorno al 5%. Roma e Milano, nell’ ultimo anno, sono riuscite a mettere a segno addirittura un incremento nel livello di assorbimento fino a occupare 300 mila metri quadrati di nuovi spazi. E questo proprio a causa della crisi economica e del credit crunch che non soltanto ha bloccato numerosi progetti già esistenti ma ha stoppato anche i costruttori interessati a investimenti nel comparto uffici.
Al trend di stagnazione che ha investito il settore direzionale italiano i prezzi degli immobili a uso ufficio stanno reagendo discretamente. Secondo Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ ufficio studi Ubh, nel 2008 il numero di compravendite ha registrato in Europa un calo del 48%, mentre in Italia il rallentamento degli investimenti provenienti dall’ estero, ha prodotto una contrazione delle transazioni del 40%. E questo perché, dopo lo scoppio della crisi internazionale, gli investitori hanno preferito attendere per capire come e quando si risolverà il momento di incertezza attuale. Non c’ è stata, quindi, una caccia sfrenata all’ investimento da portafoglio, ma sono state condotte poche, ma ragionate operazioni prevalentemente da società o imprese per necessità operative.
C’ è stato un ritocco al ribasso dei prezzi, soprattutto per gli immobili ad uso ufficio situati nelle zone periferiche delle grandi città, dove negli ultimi dodici mesi hanno registrato una svalutazione del 5-8%, soprattutto per le strutture obsolete. Gli immobili più nuovi sono riusciti invece a conservare il proprio valore, sospinti dall’ euforia scatenata lo scorso anno dall’ annuncio dell’ Expo 2015. Per gli uffici situati nei palazzi storici dei centri città c’ è stata scarsità d’ offerta rispetto alle periferie, ma non si è registrata la svalutazione registrata in periferia. A Milano, in centro, acquistare un ufficio può costare tra i 7.500 e gli 8 mila euro al metro quadro, mentre a Roma, la stessa tipologia di immobile ha un valore compreso tra 6.500 e 7 mila euro.
La discesa dei valori degli uffici non ha tuttavia prodotto un ribasso dei canoni di locazione. Negli ultimi mesi, infatti, i rendimenti lordi degli immobili hanno mostrato una leggera ripresa rispetto a un anno prima. Nelle periferie terziarie dell’ area di Milano, il costo degli affitti di spazi adibiti a ufficio si è stabilizzato attorno ai 200 – 250 euro al metro quadro annuo. Quindi servono in media 25 mila euro all’ anno per affittare un ufficio di 100 metri quadrati. Valori doppi in centro città dove lo stesso spazio viene a costare tra i 40 e i 50 mila euro all’ anno.
Leggermente più alti i multipli registrati a Roma dove in periferia si va da un minimo di 200 fino a un massimo di 280 euro a metro quadro / anno per l’ affitto di un ufficio, mentre in centro i prezzi si muovono tra 350 e 550 euro / mq / anno. Questo vuol dire che nelle zone centrali di Milano, il tasso di rendimento lordo degli uffici si è portato al 4,8%, mentre a Roma si possono arrivare a registrare punte del 5,8%. E in periferia? In questo caso i valori risultano ancora più interessanti per il locatario che a Milano può arrivare a spuntare fino al 5,7% annuo del proprio investimento, mentre a Roma il rendimento sale addirittura al 6,5%. Ma solo nel caso di immobili nuovi o semi nuovi. In caso contrario, infatti, si deve calcolare una perdita di 1-1,5 punti percentuali rispetto al tasso di rendimento generato dal nuovo.
Il nuovo non avanza. Se è vero che la crisi finanziaria ha imbavagliato le velleità espansionistiche dei centri direzionali delle grandi città italiane, cosa riserverà il futuro sul versante delle nuove costruzioni di uffici? Secondo Cushman, negli ultimi mesi le aree in costruzione risultano leggermente aumentate nella capitale, dove il volume di sviluppo speculativo è cresciuto del 5% durante l’ ultimo trimestre del 2008. A Milano l’ anno scorso si è registrato un deciso innalzamento delle quotazioni dei terreni nelle zone di Rho e di Pero, nella periferia di Milano, grazie all’ euforia generata dall’ Expo 2015. Tuttavia il clima generale sembra ancora dominato dall’ immobilismo, nonostante la tendenza ormai accertata da parte delle grandi società di abbandonare il centro storico delle città concentrando le proprie zone operative in uffici periferici e relegando ai palazzi storici del centro solamente alcuni uffici di rappresentanza.
