In un mercato residenziale che nel primo semestre del 2008 ha lanciato segnali di moderata contrazione dei prezzi e delle compravendite, il segmento del mercato di pregio non registra cedimenti, anche se gli operatori notano una maggiore attenzione ai dettagli e alla qualità dell’ abitazione, e in generale, una maggiore riflessione da parte degli acquirenti. La tenuta dei valori per questa tipologia di abitazioni è spiegabile anche con una bassa offerta presente sul mercato, infatti chi possiede un immobile di questo genere difficilmente è disposto a cederlo e le compravendite riguardano spesso soluzioni ereditate oppure da alienare in seguito al trasferimento dei proprietari in altre città.
Chi cerca tipologie di pregio predilige soprattutto quelle posizionate ai piani alti, luminose, dotate di terrazzo quando possibile, con ampi spazi di rappresentanza, doppi servizi, box o posto auto (sempre più apprezzati). Fondamentale il palazzo in cui è inserita l’ abitazione che deve presentarsi in ottime condizioni, meglio se posizionato su strade tranquille e lontane dal traffico. Ben considerata la presenza di soffitti a volta, cassettoni, affreschi e viste panoramiche. Quanto allo stato di conservazione si preferiscono le tipologie da ristrutturare perché consentono una maggiore personalizzazione anche se la ristrutturazione eseguita nel rispetto delle caratteristiche originarie dell’abitazione talvolta incontra il favore degli acquirenti. L’ acquisto di questo tipo di abitazione quasi sempre è finalizzato all’utilizzo diretto.
Milano
Chi cerca soluzioni di prestigio a Milano si orienta soprattutto sulle zone centrali tra cui via Manzoni e traverse, via Amedei, piazza Borromeo, piazza Della Scala, piazza Belgioioso, via Montenapoleone dove ci sono palazzi storici della metà del XIX secolo. Tipologie ancora più prestigiose sono situate in palazzi del ‘500 o del ‘700 ma sono raramente in vendita e quando si realizza i prezzi superano la media di mercato, perché si tratta di pezzi unici. Anche su questo segmento di mercato però iniziano a sentirsi i primi segnali di cambiamento. Gli acquirenti sono più riflessivi e valutano bene il rapporto tra prezzo e qualità dell’ immobile.
Un’ altra zona apprezzata negli ultimi tempi è Brera dove le richieste per queste tipologie di immobili si concentrano in via Moscova, nel tratto di corso Garibaldi più vicino al centro, in via Solferino e in via S. Marco.
Gli acquisti sono quasi sempre per sostituzione, per ampliare l’ abitazione già di proprietà; si tratta di persone che hanno sempre vissuto in zona. L’ altra categoria di acquirenti è rappresentata da professionisti non residenti a Milano che si trasferiscono definitivamente in città per lavoro. Sono interessati a palazzi dei primi anni del ‘900, con una particolare attenzione all’ aspetto esterno, alla presenza del servizio di portineria, di una scalinata importante. I tagli più richiesti partono da 180 mq. L’ offerta su queste tipologie di immobili è decisamente bassa dal momento che prevalgono soprattutto i piccoli tagli. Si registrano prezzi medi di 8000 euro al mq con punte di richiesta intorno a 10 mila euro al mq. Ad acquistare sono quasi sempre famiglie che vi hanno sempre vissuto e che cercano la casa definitiva.
Roma
Le compravendite di prestigio si realizzano nelle zone intorno al cuore storico della città, piazza di Spagna e il Tridente in particolare, in via XX Settembre, piazza di Trevi e Campo dei Fiori. Ad acquistare sono quasi sempre professionisti che abitano già in zona e talvolta il cliente straniero, amante della città, che cerca soluzioni di particolare suggestione. In vetta alle preferenze c’ è sempre l’ attico ma la difficoltà a trovarlo sul mercato induce i potenziali acquirenti ad orientarsi anche sui piani intermedi. I top prices si raggiungono in Piazza di Spagna, parliamo di 16 – 18 mila euro al mq per le tipologie di piccola dimensione e 13 mila euro al mq per quelle più grandi. Spesso gli immobili di prestigio si trovano all’ interno di palazzi storici costruiti tra il 1500 ed il 1700.
Non lontano sono molto apprezzati gli immobili a ridosso del Colosseo, a volte si possono trovare in affitto e sono destinati quasi sempre a persone residenti in altri stati e che lavorano presso la F.A.O. e le ambasciate con sede nella zona. Ad acquistare le tipologie di pregio sono stranieri oppure professionisti o imprenditori del Nord Italia con interessi lavorativi a Roma e alla ricerca della casa di rappresentanza. Si cerca il piano alto ma anche la presenza del terrazzo è molto importante, così come la vista sul Colosseo e sui Fori Imperiali. Difficile fare delle stime di prezzo per queste soluzioni, spesso veri pezzi unici. La sensazione è che anche sulle tipologie di pregio ci sia maggiore attenzione da parte degli acquirenti nell’ investimento immobiliare.
Più lontano dal Centro immobili di prestigio sono disponibili all’ Eur dove si possono trovare sia ville che appartamenti a partire da 200 mq, a ridosso dell’ area verde che interessa il quartiere. Chi desidera una soluzione indipendente opta per soluzioni che si sviluppano su un solo livello o al massimo due livelli fuori terra e dotate di un giardino. Sono disponibili soprattutto nella zona Laghetto. A titolo di esempio in questa zona un’ abitazione di 300 mq con 1000 mq di giardino e conservata in buono stato costa orientativamente sui 3,5 milioni di euro. Chi invece si orienta su appartamenti di rappresentanza cerca tagli grandi a partire da 170 mq, possibilmente posizionati all’ ultimo piano. Per una tipologia di questo tipo in buono stato (l’ età media di costruzione della zona è degli anni ’50 – 60) si pagano mediamente 7000-8000 euro al mq.
