A livello internazionale il terzo trimestre 2008 è stato caratterizzato da diverse flessioni degli indici borsistici, dal fallimento della Lehman Brothers (15 settembre) e dalla trasformazione delle banche d’ affari Goldman Sachs e Morgan Stanley in banche commerciali. In questo scenario si colloca il credito ipotecario destinato alle famiglie italiane per l’ acquisto di abitazioni. Il volume di erogazioni è in flessione rispetto allo stesso trimestre del 2007 (in base al bollettino della Banca d’ Italia del 22-01-2009), pari a 12,6 miliardi di Euro con una differenza negativa di -1,4 miliardi di euro, che in termini percentuali (-10,11%) conferma il momento non positivo del mercato (il dato dei volumi erogati include anche i mutui di sostituzione). Considerando, però, il volume delle erogazioni dei primi 9 mesi del 2008 si registra una variazione percentuale rispetto allo stesso periodo del 2007 che ammonta invece a -6,9%.
Il valore dell’ importo medio erogato nei primi 9 mesi del 2008 pari a 123.000 euro è in linea con il dato del 2007 ed in ripresa comunque rispetto ai primi 3 mesi del 2008. Tale dato in apparenza anomalo, a fronte di una diminuzione dei volumi erogati e di un mercato immobiliare riflessivo, è spiegato dalla tendenza degli istituti bancari italiani ad erogare mutui alle famiglie considerate più solvibili. A livello regionale si registrano valori molto eterogenei: in Toscana si registra il valore medio erogato di mutui più alto (141.000 euro), in Calabria, quello più basso (94.000 euro). Secondo le stime Tecnocasa si può rilevare che l’ importo medio a fine 2008 subirà un calo del -0,7%.
Confrontando gli andamenti dell’ Euribor (parametro di riferimento della maggior parte dei mutui a tasso variabile), del tasso Bce (parametro per i nuovi mutui a tasso variabile) e dell’ Irs (uno dei principali parametri utilizzati dai mutui a tasso fisso) emerge che per quasi tutto il 2008 i due tassi, Euribor e Irs, si sono avvicinati fino a sovrapporsi. Oggi, grazie ai diversi provvedimenti avvenuti sia a livello nazionale che internazionale, i due tassi sono tornati ad una situazione abituale. Negli ultimi mesi il tasso Euribor ha subito una serie di cali: mentre il 9 ottobre 2008 il tasso registrava il suo valore massimo 5,39%, oggi il tasso è a 2,37%. Pertanto, si è calcolato, che la rata mensile di un mutuo a tasso variabile di 130.000 euro in 20 anni acceso ad ottobre 2008, costava ad una famiglia 175 euro in più di quanto costerebbe stipularlo ora.
I provvedimenti attuati in Italia nel 2008
Nell’ ultimo anno il mercato dei mutui in Italia ha visto un susseguirsi di provvedimenti che hanno aumentato la concorrenza nel mondo bancario. L’ obiettivo di tali provvedimenti è stato quello di aiutare le famiglie italiane che si sono trovate in difficoltà a causa dell’ aumento dei tassi di interesse dell’ ultimo periodo. Il decreto Bersani ha introdotto la surroga o portabilità del finanziamento: da agosto 2008 a dicembre le operazioni di surroga si aggirano a circa 15.000.Il 27 Maggio 2008 è stata firmata la convenzione ABI – Ministero dell’ economia che prevede la possibilità di rinegoziare i mutui a tasso variabile per la prima casa stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamenti, fino a tutto il 28 Maggio 2008, finalizzati all’ acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’ abitazione principale ed erogati da banche e intermediari.
Il 2009 e il Decreto 185/08
Il 2009 si apre con un nuovo provvedimento presentato nel Decreto 185/08, novembre 2008. Il Decreto fissa un tetto massimo del tasso di interesse variabile al 4%; se il tasso dovesse superare il 4%, l’ eccedenza verrà versata dallo Stato alle banche, viene applicata solo per i mutui accesi prima del 31 ottobre 2008 per l’ acquisto, costruzione e ristrutturazione dell’ abitazione principale sono esclusi gli immobili codificati al catasto come ville, castelli, palazzi di pregio artistico / storico, abitazioni signorili e case a schiera. L’ unico limite è che al momento della sottoscrizione del mutuo il tasso utilizzato doveva essere inferiore al 4%. Quindi il decreto riguarderà in linea di massima i mutui accesi tra il 2003 e 2006.
Un’ altra novità è la possibilità di scegliere se sottoscrivere o cambiare mutuo ancorando, oltre all’ Euribor gli interessi al tasso Bce. Di norma il tasso Bce è inferiore di 0,15%-0,25% rispetto all’ Euribor e la rata resta bloccata per lunghi periodi, garantendo maggior stabilità, poiché l’ aggiornamento del tasso avviene al massimo su base mensile e non viene quotato ogni giorno come accade per l’ Euribor. Come già sottolineato da diverse associazioni di consumatori lo spread applicato per alcuni prodotti a tasso Bce ha superato in alcuni casi la soglia del 2% ed ha eliminato, quindi, la convenienza della scelta tra i due tassi (ora allineati).
Conclusioni
La crisi dell’ ultimo anno e mezzo ha portato a galla la fragilità del sistema finanziario internazionale. Molte nazioni hanno cercato di tutelare le proprie economie con piani di salvataggio che hanno immesso liquidità nelle proprie economie, riducendo i tassi, ricapitalizzando le banche e sostenendo le imprese così da evitare perdite di altri posti di lavori. Un aspetto comune di quasi tutti questi interventi è stato quello di prevenire per il futuro un’ altra crisi cercando di depurare il sistema focalizzando gli sforzi verso una valutazione più attenta del rischio. La Banca d’ Italia ha inviato, infatti, una circolare sulla Vigilanza, nella quale sono descritte le regole per le nuove offerte e le loro comunicazioni.
Dal 1° marzo Bankitalia vigilerà sulla comunicazione relativa a nuove offerte e a nuovi prodotti di mutuo, a tasso Bce o Euribor. Ogni istituto di credito dovrà fornire ai clienti, nuovi e vecchi, la documentazione di trasparenza nella quale sono elencati tutti i prodotti di mutuo offerti dalla banca, i tassi, le condizioni economiche / contrattuali e le caratteristiche / rischi tipici dell’ operazione. Ogni famiglia avrà a disposizione maggiori informazioni e maggiori possibilità di scelta. È auspicabile che i futuri mutuatari siano più attenti e riflessivi nelle proprie scelte, attraverso l’ informazione e la valutazione delle proposte di diversi operatori finanziari. Infatti solo la corretta informazione e la trasparenza delle offerte può far aumentare la fiducia dei consumatori che, unita alla responsabilità degli istituti creditizi, potrà far superare quanto prima questo particolare momento.
Fonte: Ufficio Studi Kìron, Gruppo Tecnocasa
