Compravendite: un progetto nazionale camerale sul contratto tipo

Acquisti on – line più sicuri, compravendite di immobili più trasparenti, turisti più garantiti. Sono alcuni dei principali risultati che verranno raggiunti grazie al progetto nazionale sui contratti – tipo e le clausole inique, presentato a Pisa. Le Camere di Commercio Italiane, coordinate da Unioncamere, in collaborazione con l’ Autorità Antitrust, con le associazioni dei consumatori e delle imprese ed il supporto di alcuni ordini professionali, hanno messo a punto 13 contratti – tipo, 5 pareri sulle clausole inique e 1 codice di condotta, raccolti in una banca – dati nazionale on-line liberamente consultabile e a disposizione del piccolo imprenditore così come del semplice cittadino consumatore.
Secondo Tecnocasa il mercato immobiliare italiano chiude l’ anno 2008 con una contrazione dei prezzi e delle compravendite che ha interessato grandi metropoli, capoluoghi di provincia e comuni dell’ hinterland. Si è di fronte ad una realtà contrassegnata da una maggiore offerta di immobili sul mercato, da una domanda più selettiva e prudente e da un allungamento delle tempistiche di vendita.

Nei prossimi mesi la situazione non subirà cambiamenti significativi, sebbene fare delle previsioni diventi sempre più arduo alla luce della situazione macroeconomica del Paese. Infatti, il mercato immobiliare si muove con più lentezza perché i potenziali acquirenti sono molto più riflessivi, incitati in questa direzione anche dalle notizie che riguardano, in generale, l’ economia italiana, europea e mondiale. Nella seconda parte del 2008, a ridosso dell’ estate, si è registrato un aumento della domanda di immobili ad uso investimento, causato da una fuga dal mercato finanziario: chi aveva il capitale a disposizione non ha avuto remore ad investirlo nel mattone, considerato ancora un investimento sicuro.

Le difficoltà maggiori si riscontrano, e continueranno a riscontrarsi, sul segmento della prima casa e cioè su chi deve acquistare l’ abitazione per uso diretto e, non avendo sufficiente liquidità, deve ricorrere al mutuo. Anche per coloro che devono realizzare un acquisto di sostituzione non sarà semplice vendere il proprio immobile con velocità. Questo aspetto, che ha caratterizzato il mercato immobiliare del 2008, potrà essere riconfermato anche per il 2009. Per comprendere le ultime performance del mercato immobiliare è doveroso considerare la situazione esistente sul mercato creditizio. Per il 2009, infatti, si prevede ancora un atteggiamento selettivo e prudenziale da parte degli Istituti di Credito nella concessione dei mutui.

La mancanza di liquidità e le previsioni per la nostra economia inducono le banche ad un atteggiamento più prudente sia nei confronti della capacità di indebitamento delle persone sia rispetto al valore finanziabile dell’ immobile. Il prezzo, che è stata la variabile – chiave del mercato immobiliare nel 2008, lo sarà ancora nel 2009. Gli operatori pensano che i potenziali acquirenti desiderino acquistare ad un prezzo congruo rispetto alla qualità dell’ immobile e sicuramente, i ribassi dei prezzi saranno più sensibili sulle tipologie usate rispetto a quelle nuove; si attende, inoltre, una tenuta migliore per le zone centrali rispetto a quelle periferiche. Le previsioni, a livello nazionale, indicano una riduzione dei prezzi che oscillano da -4% a -1% con un calo nelle metropoli compreso tra -4% e -2%.

Inoltre, da un’ altra analisi di Tecnocasa che ha riguardato l’ andamento del mercato di pregio nel primo semestre del 2008, è emerso che in questo segmento non si sono registrati cedimenti, anche se gli operatori hanno notato una maggiore attenzione ai dettagli e alla qualità dell’ abitazione e, in generale, una maggiore riflessione da parte degli acquirenti. La tenuta dei valori per questa tipologia di abitazioni è spiegabile anche con una bassa offerta presente sul mercato; infatti, chi possiede un immobile di questo genere difficilmente è disposto a cederlo e le compravendite riguardano spesso soluzioni ereditate oppure da alienare in seguito al trasferimento dei proprietari in altre città.

Chi cerca tipologie di pregio predilige soprattutto quelle posizionate ai piani alti, luminose, dotate di terrazzo quando possibile, con ampi spazi di rappresentanza, doppi servizi, box o posto auto (sempre più apprezzati). Fondamentale è l’ edificio in cui è inserita l’ abitazione che deve presentarsi in ottime condizioni, meglio se posizionato su strade tranquille e lontane dal traffico. Ben considerata la presenza di soffitti a volta, cassettoni, affreschi e viste panoramiche. Quanto allo stato di conservazione, si preferiscono le tipologie da ristrutturare perché consentono una maggiore personalizzazione ma anche la ristrutturazione eseguita nel rispetto delle caratteristiche originarie dell’ abitazione, talvolta, incontra il favore degli acquirenti; l’ acquisto di questo tipo di abitazione è finalizzato quasi sempre all’ utilizzo diretto.

In un’ intervista rilasciata alla Reuters da un’ analista di Nomisma, viene evidenziato che la politica di allentamento monetario della Bce, rafforzata con il taglio del tasso di riferimento al minimo storico del 2%, non basterà a far ripartire il mercato immobiliare italiano. Due sono i punti critici che pesano particolarmente sul settore residenziale: il clima economico preoccupante che scoraggia eventuali compratori e una sorta di resistenza delle banche a concedere mutui. Le manovre sui tassi hanno poco impatto, almeno a breve termine, sul nostro mercato, segnato da un clima di sfiducia e attendismo che immobilizza la domanda e dal persistere della stretta creditizia che si manifesta in una sorta di resistenza delle banche a concedere mutui. Il 2008 chiude con una contrazione delle compravendite nel residenziale del 15 – 16% (leggermente meglio del -20% previsto a fine novembre), poiché da 815.000 transazioni nel 2007 si è passati a 700 / 710.000 nel 2008 e per il 2009 sembra confermata la stima di una flessione del 10%.

Fonte: Tecnoborsa