Nel primo semestre del 2008, gli investimenti diretti nel settore immobiliare in Italia hanno raggiunto quota 1,5 miliardi di €, con un decremento del 43% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, secondo quanto emerge dall’ultimo Italian Capital Markets Bulletin a cura di Jones Lang LaSalle. Il dato italiano conferma la tendenza registrata nel mercato degli investimenti nel resto del continente (-44% rispetto al primo semestre 2007), messo a dura prova dalla crisi finanziaria che ha colpito i mercati globali e dalla conseguente incertezza sull’evoluzione dei fondamentali economici. Analizzando i dati per settore, in Italia gli investimenti nel settore ufficio hanno fatto registrare la quota di mercato più consistente con circa il 48% del giro d’affari complessivo, seguiti, nell’ordine, dagli investimenti nei settori retail (20%), alberghiero (19%) e logistico (11%): nel complesso sono stati investiti 770 milioni di € in immobili ad uso direzionale (-36% rispetto al primo semestre 2007), 320 milioni di € in immobili a destinazione retail (-47%), 200 milioni di € in strutture destinate all’ospitalità (-47%), 172 milioni di € in strutture ad uso logistico. A commento di queste cifre, Patrick Parkinson, Amministratore Delegato di Jones Lang LaSalle Italia e Responsabile del settore Capital Markets, ha dichiarato: “In questa fase del mercato gli investitori che hanno sempre operato con alta leva finanziaria sono penalizzati dalla difficoltà di reperire finanziamenti, oltre che dal costo del denaro più elevato, mentre chi opera con capitale proprio è sempre più attento a selezionare le opportunità d’investimento, preferendo investire con un risk adjusted return tendenzialmente più alto. In questo quadro assume un ruolo fondamentale la qualità degli asset, in termini di localizzazione, caratteristiche tecniche-funzionali e tipologia del conduttore. Gli asset di valore continuano ad essere oggetto d’interesse da parte degli investitori, mentre i prodotti di qualità inferiore tendono a restare sul mercato, con una conseguente riduzione delle loro quotazioni”
I fondi immobiliari, quotati e non quotati, si confermano anche in questo primo semestre come gli attori principali del mercato, con un volume investito pari ad oltre € 800 milioni, ovvero il 56% del totale. In leggera flessione gli investimenti di tipo cross-border, che ammontano a circa la metà del totale, con un decremento del 12% rispetto allo stesso periodo del 2007. Questo significa che in una transazione su due registrata nei primi sei mesi dell’anno in Italia almeno una delle due parti, quella acquirente o quella venditrice, o entrambe, erano di origine straniera . Nello scenario italiano va prestata particolare attenzione al mercato della capitale: in controtendenza rispetto ad altre città italiane, Roma si colloca in una posizione di tutto rispetto, facendo registrare il 32% del totale del volume investito, prevalentemente in asset ad uso direzionale, più che a Milano dove gli investimenti hanno rappresentato il 27% del totale. Il mercato immobiliare romano, limitato e guidato sostanzialmente da una forte componente domestica, interessata principalmente a operazioni di piccole dimensioni e di tipo “value added”, proprio grazie a queste sue caratteristiche peculiari risente in misura inferiore degli effetti della crisi internazionale, mentre il mercato milanese, più sensibile alle dinamiche internazionali, soffre maggiormente della crisi in atto. In futuro il mercato della capitale potrebbe riservare ancora sorprese in termini di volume d’investimenti, ma dovrà essere in grado di soddisfare la domanda d’immobili di qualità elevata.
Aggiunge Patrick Parkinson: “Nello scenario italiano stiamo assistendo all’emergere di nuovi attori. Gli enti di previdenza e d’assistenza d’alcune categorie professionali forti potrebbero offrire interessanti prospettive nell’ambito del mercato direzionale romano in termini di capacità d’investimento, in quanto potenziali investitori che fanno scarso ricorso alla leva finanziaria. Negli anni passati il loro interesse era rivolto soprattutto ad asset ad uso residenziale, oggi tendono ad investire in proprietà che offrono rendimenti più elevati. Si stanno inoltre sviluppando nuovi strumenti finalizzati ad investimenti a lungo termine nel settore immobiliare, con un ruolo importante affidato ai fondi immobiliari riservati. Si pensi all’Enpam, Ente Nazionale di Assistenza Medici, all’Enpaf, Ente Nazionale di Previdenza e Assistenza farmacisti, o all’Enpas, Ente Nazionale di Assistenza per i lavoratori dello Sport e dello Spettacolo, che hanno costituito nuovi fondi immobiliari non quotati con finalità d’investimento e dismissione, oppure ad Inarcassa che ha partecipato alla riorganizzazione di FIMIT”.
Dopo i livelli minimi registrati a fine 2007 i rendimenti hanno cominciato a risalire dall’inizio di quest’anno, tendenza che si confermerà anche nel secondo semestre del 2008. Difficile fare previsioni sull’andamento del mercato nei prossimi mesi. Ad oggi si registrano alcuni deboli segnali di ripresa a seguito della flessione dei prezzi, ma l’atteggiamento d’estrema cautela da parte degli investitori è ancora evidente. In Italia, comunque, l’evoluzione dei rendimenti può essere considerata moderata se paragonata a quella di altri mercati, in particolare quella del Regno Unito. Conclude Patrick Parkinson: “Ci aspettiamo che nella seconda metà dell’anno l’attività di investimento riprenda, anche se con volumi decisamente inferiori rispetto a quelli registrati negli ultimi anni.”
