È valido un contratto di locazione di un immobile costruito senza licenza, e non condonato?
Al quesito ha risposto la Cassazione che sul punto, in una recente sentenza, ha statuito che “la non conformità dell’immobile locato ad uso abitativo alla disciplina edilizia e urbanistica non determina la nullità del contratto, atteso che i requisiti della liceità dell’oggetto e della causa previsti dagli articoli 1346 e 1343 c.c. sono da riferire, rispettivamente, alla prestazione e al contrasto con l’ordine pubblico, e non al bene in sé” (sent. n. 22312 del 24.10.’07). Tale pronuncia conferma il tradizionale orientamento assunto in materia dai giudici di legittimità, che ebbero già modo di precisare, con pressoché identica motivazione, come il conduttore di un immobile abusivo (a destinazione abitativa o ad uso diverso) fosse comunque obbligato al pagamento del canone (cfr. Cass. sent. n. 4228 del 28.4.’99 e Cass. sent. n. 19190 del 15.12.’03). Di analogo tenore anche una pronuncia più risalente, la n. 583 del 29.1.’82, secondo cui l’abusività di un immobile può costituire fonte di responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato, ma non può comportare conseguenze negative sulla validità del contratto di locazione, “trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme”.
In argomento va tuttavia segnalata una recente sentenza, la n. 8409 dell’11.4.’06, in cui la Corte ha sostenuto che costituisce obbligo del proprietario procurare all’inquilino la documentazione che attesti la conformità dell’immobile locato (sia esso abitativo o meno) alla disciplina edilizia e urbanistica e che, di conseguenza, un’eventuale impossibilità a produrre la documentazione richiesta per “definitivo diniego” da parte dell’amministrazione consente al conduttore (pur rimanendo impregiudicata la validità della locazione) “il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno”, tipici dell’inadempimento contrattuale. Di inadempimento, invece, non si può parlare – secondo la giurisprudenza maggioritaria – per il mancato ottenimento da parte del conduttore di eventuali autorizzazioni amministrative, necessarie, ad esempio, per l’esercizio di specifiche attività, purché ciò – ovviamente – non abbia costituito oggetto di specifico accordo con il locatore (ex multis cfr. la precitata sent. n. 8409/’06).
Confedilizia: immobile non in regola, contratto valido
di 11 Settembre 2008Commenta
