Secondo i dati resi noti dell’Agenzia del Territorio nel Rapporto Immobiliare 2008 a livello nazionale, nel 2007 è stato registrato un totale di 1.699.664 transazioni (NTN) con un decremento complessivo pari al -7,1% sul 2006. Il calo delle compravendite risulta generalizzato per i diversi settori, ma la sua elevata entità è collegata soprattutto al calo delle tipologia registrate in Altro, con un -10,6%. Per gli altri settori, infatti, la contrazione delle compravendite risulta più contenuta: il settore residenziale con 806.225 NTN diminuisce del 4,6%; il terziario, 21.732 NTN, è in calo del 2,6%; il commerciale con 50.136 compravendite risulta in calo del 4,8%, in linea con il residenziale; il settore produttivo con 16.812 NTN cala del 3,5%; infine, il mercato dei magazzini con 114.610 NTN si ridimensiona sensibilmente con un calo del 5,2%. In particolare, per quanto riguarda il settore residenziale, i cali più sostanziosi si sono registrati al Sud (-5,2%) e al Nord (-4,7%), mentre sono stati più contenuti al Centro (-3,5%). Dal confronto tra Capoluoghi e resto della Provincia – sempre per quanto concerne il settore residenziale – a differenza di quanto registrato negli anni precedenti in cui si evidenziava un sensibile spostamento delle compravendite dalle città maggiori ai Comuni minori, nel 2007 – per la prima volta dal 2001 – pur confermandosi una miglior tenuta del mercato nei Comuni minori, si verifica un sensibile calo delle compravendite, pari al -5,8%, anche nei Comuni non Capoluogo. Per quanto concerne l’andamento dei prezzi delle abitazioni nel 2007, il valore medio del prezzo di un immobile residenziale è salito da 1.448 euro/mq del 2006 a 1.536 euro/mq, con un incremento in termini percentuali del 6,1%; l’incremento, tuttavia, è inferiore a quello registrato nel 2006 che si attestava sull’8%.
Per il mattone è tempo di discount: complice un mercato immobiliare in decisa stagnazione, chi ha in programma l’acquisto di una casa nei prossimi mesi potrà contare su un elemento nuovo, lo sconto. Ma non si assisterà a un crollo dei prezzi: seppure le transazioni potranno calare anche del 20%, i prezzi – secondo Nomisma – non scenderanno se non a livello d’inflazione, del 5%. A soffrire di più saranno le prime e le seconde fasce delle grandi città: qui i costruttori, che si sono indebitati con le banche, pur di vendere concedono sconti. Il mercato dell’usato è invece in mano alle famiglie che non sono disposte a vendere a ribasso, quindi restano in attesa di tempi migliori. Dopo i primi segnali di rallentamento apparsi già lo scorso anno, il 2008 conferma quindi la frenata del mattone, al termine di un trend al rialzo durato oltre sette anni. Dunque, stesso scenario di trincea per il mercato anche nel 2009. Chi invece non può attendere – a fronte di compravendite che si allungano fino a 7-8 mesi nelle grandi città – soprattutto se è proprietario di un immobile di fascia media, è costretto a tagliare il prezzo di circa il 10%.
Un mercato rallentato ma non crollato anche secondo Scenari Immobiliari, tuttavia, i ribassi sono maggiori; infatti, dopo che un appartamento è rimasto sul mercato per mesi, chi vuol vendere deve ridimensionare la propria richiesta, anche del 10-15%. Per le nuove costruzioni si assiste a un fenomeno nuovo, lo sconto per invogliare l’acquisto: si offre il box auto, ad esempio, o il secondo bagno a prezzo stracciato. La domanda reale è scesa del 20% rispetto al quarto trimestre del 2007 e gli sconti servono a intercettare meglio la domanda. A soffrire di più sul prezzo sono gli immobili della fascia media, il discount invece non dovrebbe riguardare la fascia alta e medio-alta, i cui prezzi sono fermi da oltre un anno. Secondo Tecnoborsa, sulla debolezza della domanda pesa il maggiore costo del denaro e acquista solo chi è costretto, mentre anche l’immobile come bene-rifugio ha perso parecchio appeal. Tuttavia, non c’é nessuna bolla immobiliare in Italia e non ci sono conseguenze dirette per la crisi Usa dei subprime. Diversamente da altri Paesi, in Italia resta a livelli fisiologici la percentuale di famiglie in difficoltà con il mutuo e quindi costrette e vendere l’immobile ma la propensione all’acquisto di un’abitazione nei prossimi dodici mesi è al minimo: 1,8%, il livello più basso dell’ultimo ciclo immobiliare (era al 7% all’inizio del 2000). Il discount, inoltre, sembra avvantaggiare soprattutto il mercato delle grandi città, con un’inversione di tendenza. Da uno studio della Banca d’Italia emerge che l’indice dei prezzi delle case in Italia sarebbe aumentato del 65,3% tra il 2000 e il 2007. Se le transazioni immobiliari fossero state incluse nel paniere dei prezzi al consumo, avrebbero fatto crescere il tasso d’inflazione di un 0,3% annuo. Inoltre, il ciclo immobiliare attuale sarebbe iniziato alla fine del 1992 con una fase di calo dei prezzi che ha proseguito fino alla metà del 1999. Complici, poi, la diminuzione del costo del denaro e il recupero del potere d’acquisto, hanno dato il via a un rialzo che è proseguito fino alla fine del 2006. Dal minimo del 1999 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 7% l’anno in termini reali nei Capoluoghi di Provincia, la metà negli altri Comuni e in Italia, nel complesso, l’incremento è stato del 5% annuo. Gli aumenti sono stati maggiori nelle cinque città principali e, considerando le macro-regioni, nel Sud e nelle Isole.
