Anaci: l’amministratore deve adottare le dovute cautele per evitare che terzi non legittimati vengano a conoscenza dei dati relativi ai condomini

La recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione civile 8 aprile 2008, n. 9148 ha radicalmente cambiato l’indirizzo giurisprudenziale in merito alla responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore per la fornitura di beni e servizi nell’interesse del condominio. Infatti in forza di tale pronuncia non è più applicabile il principio della solidarietà in base al quale ogni condomino poteva essere chiamato all’adempimento integrale del corrispettivo dovuto al terzo contraente; secondo il nuovo orientamento (parziarietà) i singoli condomini risultano obbligati soltanto entro il limite della rispettiva quota millesimale di partecipazione alle spese ed il creditore del condominio deve rivolgersi esecutivamente direttamente ai singoli condomini inadempienti per il soddisfacimento del suo credito insoluto, con la conseguente necessità di conoscere la misura delle morosità dei singoli condomini che viene pertanto richiesta all’amministratore.
A questo punto pare insorgere un contrasto grave tra le esplicite direttive della normativa sulla privacy, che vietano all’amministratore immobiliare di divulgare a soggetti terzi i dati dei partecipanti al condominio, e la necessità del terzo contraente di conoscere i nominativi dei condomini morosi con la specificazione delle rispettive quote millesimali e dei limiti entro i quali ciascuno è obbligato, al fine di agire, nel rispetto dell’innovativo dettato della Corte Suprema, soltanto nei confronti dei condomini morosi e soltanto pro quota.

A prescindere dalle cautele più opportune che i terzi contraenti potranno adottare per i contratti futuri, sussiste per tutte le obbligazioni contratte dal rappresentante legale del condominio l’interrogativo se l’amministratore possa comunicare ai terzi contraenti l’ammontare delle singole morosità e delle rispettive quote millesimali che possono anche essere variate rispetto alla conclusione del contratto, senza violare le norme dettate a tutela della privacy.
Peraltro è non realistico ipotizzare, ai fini della salvaguardia della riservatezza, l’acquisizione da parte dell’amministratore di un preventivo consenso scritto di tutti i singoli condomini coinvolti, che nelle realtà abitative moderne possono essere numerosissimi, alla comunicazione di tutti i loro dati, sia all’atto della conclusione del contratto con il terzo, sia successivamente, con la specificazione delle loro morosità.
Il riferimento all’art. 24 lettera b) del D.Lgs. n. 196/2003 non pare pertinente perché l’articolo in questione consente il “trattamento” e non la “comunicazione” dei dati senza il consenso dell’interessato; trattamento e comunicazione sono concetti completamente diversi, non assimilabili ed in ogni caso il contraente dei contratti nell’ambito condominiale è soltanto l’amministratore.
Inoltre, come è ben noto, l’amministratore di condominio, ai sensi delle disposizioni dettate dal citato decreto n. 196/2003, è tenuto ad adottare particolari protezioni dei dati trattati per le necessità della gestione nei limiti stabiliti in materia con il provvedimento generale 18 maggio 2006; così i dati personali ed identificativi dei singoli condomini non possono essere divulgati soprattutto nei confronti di terzi (provvedimento del Garante settembre 2000). Con specifico riferimento alla pubblicità in merito alle morosità, il Garante stesso in vari provvedimenti ha evidenziato che “l’amministratore deve adottare le dovute cautele per evitare che terzi non legittimati vengano a conoscenza dei dati relativi ai condomini” (19 maggio 2000-12 dicembre 2001).
In relazione a quanto sopra evidenziato, considerato che questa Associazione rappresenta 7000 amministratori di condominio che svolgono l’attività professionale su tutto il territorio nazionale i quali hanno richiesto agli uffici delle rispettive sedi locali dell’Associazione la tutela per tale nuova situazione, si rappresenta la necessità di ottenere un parere certo ed univoco sulla legittimità o meno del comportamento dell’amministratore che comunichi al terzo contraente i nominativi dei condomini e la loro rappresentanza millesimale in sede di stipulazione del contratto o di assunzione dell’obbligazione condominiale e successivamente, i nominativi dei condomini morosi, con la specificazione della misura della loro morosità e della rispettiva quota millesimale eventualmente variata, senza la preventiva autorizzazione scritta da parte di ciascun condomino.
Tale parere si appalesa indispensabile al fine di fornire una puntuale informazione e le più opportune istruzioni a tutti gli associati per comportamenti uniformi ed al fine di evitare ogni possibile contenzioso sia nell’ambito assembleare che nei rapporti con i terzi e nei confronti anche di codesta Autorità Garante.