Questo particolare tipo di mercato attraversa una generale fase di riflessione pur esprimendo delle lievi differenze tra una regione e lʼaltra. Secondo gli analisti di Scenari immobiliari è venuta a mancare la componente speculativa della domanda. Secondo un report di Scenari immobiliari, il 7%del fatturato immobiliare europeo, che vale complessivamente 49,4miliardi di euro, è rappresentato dalle residenze turistiche. In Italia, però, questo mercato è penalizzato da unʼofferta ancora troppo limitata e questo spinge le quotazioni a livelli elevati (+4,7%nel 2007). Un trend che si sta confermando anche nel 2008. Prendendo in esame lʼandamento di alcune regioni “campione”, cerchiamo di esaminarne alcune particolarità. In Piemonte e Valle dʼAosta, per esempio, la domanda di immobili nelle località turistiche tiene bene, ancora sullʼeuforia registrata nello scorso inverno, in concomitanza con la stagione olimpica, quando si sono registrati imaggiori incrementi sia nel numero di scambi sia nelle quotazioni. Ilmercato sembra ora essere entrato in una fase di riflessione fisiologica, evidenziando un sostanziale equilibrio tra domanda e offerta, caratterizzato da prezzi in leggero aumento e da richieste di acquisto in leggera flessione. Gli stranieri appaiono più interessati a prodotti specifici, come baite e chalet, mentre gli italiani cercano appartamenti in condomini o residence. Ma ciò che manca in questo momento, secondo gli analisti dellʼIstituto indipendente di studi e ricerche, è la componente speculativa della domanda, che aveva contribuito a sostenere prezzi e canoni.
Nelle località montane di Toscana ed Emilia Romagna, invece, ilmercato delle seconde case esprime una buona capacità di tenuta, che va sostanzialmente in controtendenza rispetto alla stabilità in cui il comparto si trova a livello nazionale. Nonostante queste mete di villeggiatura non abbiano lʼappeal delle zone alpine più rinomate, attorno a esse si sta sviluppando un mercato dal carattere tipicamente locale, con la sola eccezione dellʼAbetone, che attira la domanda anche da fuori dalla regione. Nel corso degli ultimi 12mesi, le vendite sono cresciute
mediamente del 5% e le previsioni a breve parlano del proseguimento di questa tendenza anche
nelle località emiliane di Sestola, Fanano e Pievepelago. Meno brillante, invece, ilmercato a Piancastagnaio e ad Abbadia San Salvatore, dove si riscontra una sostanziale stabilità, in quanto il potenziale acquirente, pur non manifestando un calo di interesse, dimostra ora una maggiore accortezza nel valutare i prodotti, prestandomolta attenzione al rapporto qualità/prezzo.
Sia in Toscana sia in Emilia, la domanda di seconde case assume un carattere prevalentemente locale, visto che per quasi il 90% è rappresentata da famiglie residenti nelle provincie di Pistoia, Prato, Firenze eModena, con una piccola percentuale di acquirenti provenienti dal Lazio o dallʼestero. In generale, le famiglie toscane ed emiliane cercano una seconda casa non troppo distante dalla propria residenza per poterla utilizzare anche nei fine settimana, indipendentemente dalla stagione. AllʼAbetone e a Cutigliano, infine, si riscontra un crescente
interesse della clientela straniera, in particolare inglese, esattamente come era avvenuto negli
anni scorsi nelle colline del Chianti.
Abbastanza particolare, poi, la situazione nelle piccole isole italiane. In genere, non ci sono più di 300 – 400 compravendite allʼanno – a fronte delle 40mila dellʼintero mercato italiano – ma si tratta delle più ambite. Dopo un periodo di relativo appannamento, questomercato sta vivendo una fase di grande vivacità. A Capri, i vip della politica e della finanza hanno ricominciato a comprare ville e a ristrutturare vecchi casali e i valori sono schizzati in pochi anni con aumenti superiori al 100 per cento. E per le zone più pregiate, con vista sui Faraglioni, si arriva a pagare oltre 20 mila euro al mq. Unmercatomolto particolare si è sviluppato anche ad Anacapri, che un tempo era considerata una seconda scelta,mentre oggi sembra aver trovato un pubblico molto interessato. Le case sulla montagna sono molto richieste da scrittori, giornalisti e da chi preferisce lʼisola in primavera. Gli stranieri stanno invece riscoprendo Ischia, dove cercano soprattutto piccoli appartamenti con vista mare. Spostandoci più a sud, Panarea è tornata la capitale mondana delle Eolie e il luogo di villeggiatura della Palermo bene. Nuovi alberghi con spa e terrazze mozzafiato ospitano turisti sia italiani sia esteri che, a volte, decidono di comprare. I valori sono aumentati del 15%nellʼultimo anno e sono ancora in fibrillazione. Al contrario di quanto accade a Stromboli, dove le ricorrenti minacce del vulcano preoccupano parecchio i non isolani. In ripresa anche ilmercato di Pantelleria, che si appresta a vivere un anno di buon incremento delle quotazioni, grazie alla forte richiesta, di provenienza anche estera, dei tipici dammusi. Per questi immobili, è però difficile indicare un prezzo al mq, perché hanno più ambienti, anche scavati nella roccia, e un ampio giardino, spesso digradante verso il mare. Per quelli più intriganti, si parla di trattative che oscillano intorno a 600/800 mila euro. Segnali interessanti anche dalle isole Tremiti, dove lʼofferta è sempremolto scarsa e le quotazioni si sono messe in movimento. Al contrario, rimane piuttosto stagnante lʼandamento dellʼisola dʼElba,
con valori stazionari e tempi di vendita tra i più lunghi nel settore turistico italiano, mentre al Giglio e a Montecristo i prezzi salgono del 10% allʼanno e la domanda, sia di italiani sia di stranieri, non conosce flessione.
di Roberto Carcano – Attico Informa
