Secondo Jones Lang LaSalle il totale degli gli investimenti diretti nel settore immobiliare nel secondo trimestre 2008 ammonta a €32 miliardi, con un calo del 14% rispetto al trimestre precedente, ed a €69 miliardi nella prima metà del 2008, con un calo del 44% rispetto allo stesso periodo del 2007. Regno Unito, Germania e Francia, nazioni storicamente dominanti che incidono per i due terzi delle operazioni totali, hanno visto tale quota superare di poco la metà, con volumi scesi a €35 miliardi nel primo semestre (il 60% in meno dell’anno scorso). Nel Regno Unito il volume degli investimenti ha totalizzato circa €8 miliardi nel secondo trimestre dell’anno, contro i €9 miliardi del primo trimestre 2008. Tony Horrell, responsabile del dipartimento europeo Capital Markets di Jones Lang LaSalle, ha così commentato: “La scarsa liquidità che continua a caratterizzare i mercati creditizi provocherà una contrazione del numero delle transazioni più significative ed del volume dei portafogli più ingenti. Di conseguenza, ci aspettiamo che il volume totale degli investimenti nel 2008 segnerà un calo del 45% rispetto a quello dello scorso anno (€244 miliardi). Ciò premesso altre opportunità d’acquisto stanno emergendo in modo discontinuo in Europa, man mano che si diffonde gradualmente la consapevolezza sulle condizioni del mercato in continua evoluzione. Queste opportunità non si stanno manifestando ancora in modo omogeneo, ma sono il risultato dell’azione di quegli investitori che hanno la necessità di riposizionare i propri patrimoni alla luce delle mutevoli condizioni finanziarie. In tal senso prevediamo un aumento del numero di transazioni nella seconda metà dell’anno.”
Alcuni mercati minori, come quelli di Belgio, Finlandia, Paesi Bassi, Spagna e Svezia, si sono dimostrati più tenaci conquistando maggiori fette di mercato con un numero significativo di operazioni commerciali. Analogamente, i mercati dell’Europa centrale e orientale si sono ben difesi, col totale degli investimenti che ammonta a €4 miliardi nel primo semestre del 2008, supportati in particolare dalla robustezza del mercato russo.
Gli investimenti cross-border continuano a rappresentare quasi il 60% del totale nella prima metà dell’anno, in linea con la tendenza degli ultimi anni, nonostante i segni di un aumento delle transazioni interne in alcuni mercati, ed in particolare in Belgio, Paesi Bassi e Svezia, dove le operazioni cross-border sono scese al di sotto del 50% del volume totale.
La mancanza di liquidità del settore bancario, che si conferma come una condizione difficile dell’attuale congiuntura economica, tende ad escludere molti investitori dal mercato, provocare una riduzione del numero delle operazioni che vanno a buon fine e favorire la vendita delle singole proprietà; ciononostante rimane notevole il volume di capitale che può essere transato nei mercati europei. I fondi tedeschi aperti e chiusi hanno investito oltre €600 milioni a Londra quest’anno e sono impegnati in una fase di negoziazione attiva nell’ambito di altri mercati europei. Gli investitori mediorientali con alta disponibilità di liquidità fanno sentire anch’essi la loro presenza, concentrandosi in particolare sulle operazioni che coinvolgono interi portafogli immobiliari, anziché su transazioni più mirate che interessano singole proprietà.
Tra l’estate dello scorso anno ed il primo trimestre del 2008, i rendimenti prime si sono accresciuti in media di 60 punti base per quanto riguarda uffici e negozi, e un po’ meno – di 30 punti base – nel settore della logistica. Gli ultimi dati fanno ritenere che nel secondo trimestre assisteremo complessivamente ad un’ulteriore slittamento dei rendimenti di circa 25 punti base tra i vari settori. Ciò corrisponde ad una diminuzione del valore del capitale di circa il 10-15% rispetto all’estate scorsa, in alcuni casi attenuata dall’aumento degli affitti. Ciononostante, l’assenza di transazioni nel corso del trimestre suggerisce che i rendimenti dovranno salire ulteriormente prima che gli investitori siano disposti ad operare nuovamente nel mercato.
Guardando al resto dell’anno, Nigel Roberts, responsabile del dipartimento europeo di ricerca di Jones Lang LaSalle, ha formulato la seguente previsione: “Man mano che la crisi finanziaria avrà maggiore impatto sull’economia, intaccando ulteriormente la fiducia degli investitori, i segni dell’indebolimento del mercato degli utilizzatori nella seconda metà dell’anno si faranno più evidenti, di pari passo con la pressione esercitata sui fondamentali.”
