L’ indagine Tecnoborsa 2008: le famiglie italiane e il mercato immobiliare

Dopo la crescita proliferante del ciclo 1998/2007, il settore residenziale italiano registra un sensibile calo delle transazioni. Infatti, a fronte di un 12,1% di transazioni effettuate nel biennio 2006-2007, il 9,1% delle famiglie prevedono di effettuare almeno una transazione immobiliare nel biennio 2008-2009 ma i prezzi rimangono al centro delle preoccupazioni delle famiglie italiane” – ha affermato Valter Giammaria Presidente di Tecnoborsa. Andando ad analizzare le compravendite, è emerso che il 4,2% delle famiglie intervistate ha acquistato un immobile nel biennio considerato, mentre solo lo 0,1% ha tentato senza riuscirvi. Dal confronto dell’Indagine 2008 con quella 2006 si è riscontrato che la percentuale di famiglie che ha acquistato un’abitazione è scesa solo dello 0,5% e dell’1,1% per chi ha tentato senza successo; conseguentemente, sono saliti di 1,6 punti percentuali coloro che nel biennio considerato non hanno acquistato un’abitazione. Il calo è ancora più marcato se il confronto viene fatto con il risultato rilevato nel 2004 (-2,2 punti percentuali). Come per le Indagini precedenti, più della metà di chi ha comprato o tentato di comprare casa lo ha fatto per acquistare l’abitazione in cui vivere (il 61,2% di coloro che hanno acquistato un’abitazione); un’altra percentuale rilevante lo ha fatto per l’acquisto della casa per parenti prossimi (18,8%), o per la seconda casa per le vacanze (11,8%); una percentuale minore per investimento (5,9%); il restante 2,4% ha acquistato un’abitazione per altri motivi.

Dal confronto tra le ultime due Indagini nazionali è emerso che è scesa di 6,7 punti la percentuale di coloro che hanno acquistato una casa per andare in vacanza e questo è dovuto anche al fatto che sono cambiate le abitudini degli italiani. Infatti, si va in vacanza per brevi periodi e preferibilmente cambiando località. Viceversa, è salita di 6,8 punti la percentuale di chi acquista una casa per i familiari. “Quindi, si compra casa prevalentemente per necessità e ciò è dovuto sia ai costi elevati delle case, sia alla crescita dei tassi d’interesse”, ha commentato il Presidente di Tecnoborsa.
Da un focus su coloro che hanno acquistato un’abitazione principale è emerso che il requisito che ha pesato maggiormente nella scelta della casa in cui vivere è stato il prezzo dell’immobile (67,3%). Seguono, con un certo divario, comfort e qualità delle finiture (38,5%), dimensione idonea alle esigenze della famiglia (34,3%), vicinanza al posto di lavoro (30,8%), vicinanza ai trasporti pubblici (28,8%), ubicazione in zona centrale (25%), tranquillità/silenzio (25%) e vicinanza di aree verdi (23,1%). Mentre, tra gli aspetti che hanno pesato meno nella scelta dell’immobile, a parità di punteggio (19,2%), vi sono: vicinanza a parenti prossimi, facilità di parcheggio e vicinanza a servizi/aree commerciali; in ultima posizione troviamo l’ubicazione in zona periferica (17,3%). “C’è da notare che, rispetto all’Indagine 2006, è salita di ben 34,3 punti la percentuale di chi ha tenuto conto del prezzo, motivazione che è passata dal secondo al primo posto. Molto probabilmente, proprio per questo motivo, la tipologia di abitazione più scelta è quella abitabile che è passata dall’ultimo al primo posto. Quindi, le famiglie, pur di spendere meno sono disposte ad accontentarsi di soluzioni meno soddisfacenti di una casa nuova o già ristrutturata – ha proseguito Valter Giammaria –. Questo risultato è confermato anche dal fatto che, seppure il 70% circa degli italiani continua ad essere molto o abbastanza soddisfatto del bene acquistato, c’è un notevole calo rispetto alle Indagini precedenti, dove la quota raggiungeva il 90%”.
Spostando l’analisi sul mercato dell’offerta, è emerso che l’1,6% delle famiglie intervistate ha venduto casa nel biennio 2006-2007, percentuale inferiore di 1,3 punti a quelle rilevate nelle due Indagini nazionali precedenti. Le vendite avvenute hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (50% di coloro che hanno venduto), mentre al secondo posto si collocano le case per parenti prossimi (25%), al terzo posto le seconde case vacanze (18,8%) ed, infine, solo il 6,3% delle vendite riguarda abitazioni precedentemente acquistate per investimento. Mettendo a confronto l’Indagine attuale con la precedente è emerso che sono aumentate le famiglie che hanno venduto l’abitazione principale o la casa per parenti prossimi o quella per investimento; viceversa, sono diminuiti sensibilmente coloro che hanno venduto la seconda casa vacanze. Tra i motivi che hanno spinto le famiglie a vendere troviamo, in primo luogo come sempre, l’acquisto di un’altra abitazione principale, anche se questa volta a parità di punteggio con il bisogno di liquidità (31,3%); seguiti, con un rilievo decisamente inferiore, da altri motivi non specificati (12,5%); il 9,4% delle vendite sono state motivate, invece, dall’acquisto di una seconda casa vacanze; il 6,3% dalla volontà di fare investimenti finanziari o immobiliari e solo il 3,1% lo ha fatto per acquistare una casa per parenti prossimi. Dall’incrocio tra il tipo di abitazione venduta e il motivo di vendita è emerso che “più della metà di coloro che hanno venduto un’abitazione principale l’hanno fatto per acquistare un’altra abitazione principale; invece, chi ha venduto una seconda casa vacanze lo ha fatto principalmente per bisogno di liquidità o per effettuare altri investimenti immobiliari – ha continuato Giammaria -; chi ha venduto una casa destinata a parenti prossimi l’ha fatto per bisogno di liquidità; infine, chi ha ceduto una casa che teneva per investimento lo ha fatto per acquistare un’abitazione principale o per smobilitare denaro”.
Dal confronto delle ultime Indagini, inoltre, è emerso che il gap tra domanda e offerta nel mercato delle compravendite è salito al 2,6 nell’Indagine 2008, rispetto a quanto rilevato nell’Indagine 2006, che era pari all’1,8, mentre è sceso rispetto all’Indagine 2004, dove era pari al 3,5. Tra coloro che hanno acquistato un’abitazione nel biennio 2006-2007 il 58,3% ha fatto ricorso ad un finanziamento o mutuo, dato abbastanza rilevante. Come sempre ricorrono al mutuo prevalentemente coloro che acquistano l’abitazione principale; infatti, se si esamina solo questa motivazione di acquisto, emerge che la percentuale passa dal 58,3% registrata sull’intero campione, al 72,5%. Piuttosto alto il ricorso al mutuo anche da parte di chi ha acquistato una casa per parenti prossimi (56,3%). Dal confronto dei presenti risultati con quelli riscontrati nelle Indagini 2006 e 2004 è emerso che sono salite le famiglie che hanno acceso un mutuo per acquistare l’abitazione per necessità; infatti, è cresciuta la quota di coloro che hanno comprato un’abitazione principale e/o per parenti prossimi; viceversa, è scesa la quota di coloro che hanno acceso un mutuo per acquistare una seconda casa per vacanze o per investimento, in modo particolare per il primo caso. Per quanto riguarda la consistenza dei prestiti, sono pochi coloro che hanno acceso mutui molto piccoli (fino al 20% del prezzo pagato per l’immobile acquistato), o molto grandi (oltre l’80%); decisamente alta la richiesta di quelli che coprono dal 61% all’80% del prezzo pagato, seguiti dai prestiti che vanno dal 41% al 60% e da quelli tra il 21% e il 40%. Mettendo a confronto le ultime due Indagini nazionali, si è registrata una forte crescita per i mutui che coprono oltre l’80% del prezzo dell’immobile acquistato (+11,2 punti percentuali); vi è stato un leggero incremento per quelli compresi tra il 61% e l’80% del prezzo del bene (+4,1 punti); invece, si sono registrati dei lievi cali per quelli che vanno dal 21% al 40% e una diminuzione abbastanza sensibile di quelli tra il 41% e il 60% del prezzo del bene. Infine, dal confronto con quanto rilevato nel 2004, è emerso che sono diminuiti i mutui più piccoli e sono aumentati quelli che coprono oltre il 60% del prezzo dell’immobile.
Analizzando il mercato delle locazioni è risultato che il 4,8% delle famiglie intervistate ha preso in affitto un’abitazione, valore leggermente più elevato di quello riscontrato nel 2006 e nel 2004 (+0,8 punti percentuali nel primo caso e +1 punto nel secondo). Spostandoci sul lato dell’offerta si è riscontrato che il 2,8% del campione ha dato in affitto un’abitazione, valore inferiore a quello rilevato nelle due Indagini precedenti (-0,5 rispetto ai dati rilevati nel 2006 e -1,5 rispetto a quelli del 2004). Infine, mettendo a confronto il mercato delle locazioni, si è rilevato che la domanda supera l’offerta di 2 punti, mentre nell’Indagine 2006 il gap era di soli 0,7 punti e nel 2004 era addirittura negativo (-0,5 punti), ossia l’offerta era leggermente maggiore della domanda.
Il 5% delle famiglie intervistate pensa di acquistare un immobile. Confrontando l’Indagine attuale con le Indagini nazionali precedenti si riscontra un calo nelle intenzioni di acquisto: di soli 0,2 punti rispetto al 2006 e di ben 4,3 punti rispetto al 2004. Il Presidente di Tecnoborsa ha dichiarato che “Il calo nelle intenzioni di acquisto sembra dovuto principalmente – oltre al livello dei prezzi raggiunti dagli immobili – a due fattori: alle note difficoltà economiche delle famiglie italiane e all’aumento dei tassi di interesse”. Esaminando l’utilizzo che verrà fatto delle abitazioni acquistate nel biennio 2008-2009, al primo posto troviamo il desiderio di vivere in un’abitazione di proprietà (47%), seguita, anche se con una notevole differenza, da chi vorrebbe acquistare una casa per parenti prossimi (21%); al terzo posto troviamo chi intende acquistare una casa per le vacanze (18%); al quarto chi pensa di prendere un’abitazione per effettuare un investimento (13%). Mettendo a confronto le ultime due Indagini nazionali, è emerso che è scesa notevolmente la quota di chi pensa di acquistare una casa principale (-21,3 punti percentuali), mentre è salita la percentuale di chi prevede di comprare una seconda casa, in modo particolare una seconda casa vacanze (+13,5 punti).
Spostando l’analisi sul fronte dell’offerta è emerso che il 2,4% degli intervistati pensa di vendere almeno un immobile nel biennio 2008-2009. Risultato leggermente in crescita rispetto a quello riscontrato nel 2006 (+0,9 punti percentuali) e lievemente in calo se confrontato con quello del 2004 (-0,8 punti), anche se si sottolinea che si tratta di differenze statisticamente poco significative. Analizzando i motivi che spingeranno le famiglie a vendere, al primo posto troviamo, a differenza di quanto riscontrato negli anni precedenti, il bisogno di liquidità (43,8%), con un incremento davvero notevole rispetto al 2006; a seguire, con un notevole distacco, il desiderio di comprare una casa per parenti prossimi (22,9%); al terzo posto vi è chi vorrebbe vendere un bene per acquistare una casa per le vacanze (18,8%); solo al quarto posto vi è chi pensa di vendere una casa per acquistare un’altra abitazione principale (14,6%), motivazione che, in passato, è sempre stata prevalente; infine, nessuno pensa di vendere un immobile per effettuare altri investimenti. “Dalle motivazioni che spingono le famiglie a vendere un’abitazione nel prossimo futuro è emersa una situazione abbastanza allarmante. Infatti, al primo posto troviamo coloro che cedono un’abitazione per bisogno di liquidità, facendo registrare, rispetto all’Indagine del 2006, un incremento di ben 26,5 punti percentuali. Sale, di un ulteriore 28,6% la quota di chi pensa di cedere un’abitazione per acquistare una casa per parenti prossimi o una casa vacanze; di contro, scende di 12,7 punti percentuali la quota di chi cede una casa per acquistare un’altra abitazione principale e di 20,8 punti la quota di coloro che vendono per effettuare altri investimenti immobiliari o finanziari” ha concluso Valter Giammaria.
Infine, per quanto concerne le locazioni, nel biennio preso in esame, si è visto che l’1,6% delle famiglie intervistate pensa di prendere in affitto un’abitazione per un lungo periodo. Mettendo a confronto questa Indagine con quella del 2006, si riscontra che coloro che pensano di prendere in affitto una casa sono scesi di 1,2 punti percentuali, mentre la quota è rimasta sostanzialmente inalterata rispetto a quanto rilevato nell’Indagine 2004. Spostandoci sul lato dell’offerta si è riscontrato che lo 0,8% degli individui consultati prevede di dare in affitto un immobile e tale dato è rimasto invariato rispetto alle due Indagini nazionali precedenti.