Giovedì 12 giugno 2008, presso l’expo EIRE esposizione del salone immobiliare della fiera di MILANO, Nomisma ha presentato i dati del Primo Rapporto sulla Finanza Immobiliare. Con il Rapporto viene fatto il punto sulla crescita che ha avuto il settore immobiliare nel corso dell’ultimo ciclo immobiliare (1995-2007) anche grazie alla sua accentuata finanziarizzazione. Con il Rapporto viene fatto il punto sulla crescita che ha avuto il settore immobiliare nel corso dell’ultimo ciclo (1995-2007) anche grazie alla sua accentuata finanziarizzazione. Gli straordinari risultati, in termini di aumento dell’occupazione diretta e indotta, e di peso economico dell’immobiliare, rispetto al resto dell’economia, sono sintetizzati di seguito. Sempre di seguito sono presentati in forma sintetica anche i dati relativi ai singoli comparti nei quali la finanza immobiliare può essere articolata:
mutui, leasing, società quotate, fondi immobiliari, project financing e finanza per il territorio.
Infine, vengono resi noti gli originali risultati dell’indagine su un campione rappresentativo di 2.000 famiglie italiane realizzata appositamente per il Primo Rapporto sulla Finanza Immobiliare. Con tale indagine si sono studiate e misurate le motivazioni delle famiglie relativamente all’investimento immobiliare, sia diretto, e principalmente volto alla casa, sia indiretto, e quindi volto a titoli di società o fondi immobiliari.
Mercato immobiliare
– Tra il 1992 ed il 2007 le compravendite di abitazioni in Italia sono cresciute del 73% e limitatamente all’ultimo decennio l’incremento è stato del 54%. Nel 2007 si è registrata una flessione delle compravendite in misura del 4,6%.
– Tra il 1992 ed oggi i prezzi medi delle abitazioni sono cresciuti del 24,4%, per gli uffici del 9,3% e per i negozi del 2,5% in termini reali, mentre nel periodo 1997-2007 gli incrementi reali sono del 66,3% se si tratta di abitazioni, del 54,8% per gli uffici e del 61,4% per i negozi.
– Il valore del mercato immobiliare del 2007 è pari a 138.269 milioni di Euro, con una leggera flessione (-0,3%) rispetto al 2006.
– Gli investimenti in costruzioni per abitazioni nel 2007 sono pari al 97,6% (in termini reali, deflazionati anche dell’inflazione immobiliare) di quelli del 2000. Gli investimenti in costruzioni nel settore non residenziale nel 2007 sono, invece, pari al 90% di quelli del 2000.
L’impatto dell’immobiliare sull’economia e la finanziarizzazione del settore
– L’immobiliare ha un basso impatto sull’economia, se confrontato agli altri settori, ma il suo impatto nel 1995-2007 aumenta consistentemente (+5,9%) e, nella graduatoria, si colloca al 25° posto fra i 59 settori economici della tavola. Inoltre, distinguendo l’impatto interno e quello esterno al settore, è soprattutto quello esterno che cresce, ovvero l’immobiliare diviene molto più interrelato agli altri settori e particolarmente a quelli finanziari.
– L’impatto dell’immobiliare (1995-2007) cresce in modo molto forte sui settori finanziari mentre cala relativamente alle costruzioni (è quindi più finanziario e meno legato alle costruzioni)
– L’incremento di domanda in termini di produzione e di valore aggiunto attivati dal settore immobiliare (anni 1995-2007) è circa doppio rispetto a quello dell’economia nel suo complesso: la produzione attivata sull’economia infatti è cresciuta del 65,5%, contro il 32,1% dell’economia; allo stesso modo il valore aggiunto attivato sull’intera economia è aumentato del 59,2%, contro il +23,6% del totale economia.
– L’occupazione diretta nell’immobiliare aumenta di circa il 38-40% nel periodo 1995-2007, mentre quella indiretta ha registrato un aumento molto maggiore (unità di lavoro: +63,9%; occupati +72,6%).
– La più forte crescita occupazionale nel periodo 1995-2005 si registra nell’immobiliare (+76,7%) e supera quella dei servizi (+51,1%). Il manifatturiero nello stesso periodo caladel 3,6% mentre le costruzioni aumentano dell’8,2%.
– L’attivazione di domanda è particolarmente forte per i servizi finanziari Finance- Insurance-Real Estate (FIRE), + 189,8% nel periodo 1995-2007.
– La domanda effettiva delle attività immobiliari, 1995-2007, cresce di più di quella degli altri settori.
– Altre 330 mila unità di lavoro nell’immobiliare e settori collegati entro il 2015.
– Il peso dell’immobiliare sull’economia cresce, 1995-2007, e anche in previsione, 2007-2015. Nei venti anni 1995-2015 raddoppia il peso dell’immobiliare nell’economia.
Indebitamento delle famiglie
– L’indebitamento delle famiglie italiane è pari al 47% del reddito disponibile, mentre è del 40% si rapporta l’indebitamento per mutuo al reddito: Pur essendo circa la metà della media europea (91%) è raddoppiato nell’ultimo decennio.
– Le famiglie che hanno in corso un mutuo sono il 22% del totale.
– L’incidenza del servizio del debito sui mutui è pari al 17% del reddito, quando 10 anni fa era del 12%. Nel primo quartile dei redditi più bassi l’incidenza oggi è pari al 32%, mentre scende al 15% per il quartile dei redditi più alti.
– Il rapporto debito per mutui/PIL e pari al 18,7%, mentre la media europea è del 49% e in USA è dell’85%. Ma la crescita media annua di tale rapporto nell’ultimo decennio è dell’11,5% in Italia a fronte di una media europea del 3%.
Il mercato dei mutui
– I mutui per acquisto di immobili ed investimenti in costruzione a fine 2007 ammontavano a 424.000 milioni di Euro, il 53% dei quali sono per acquisto di abitazioni da parte delle famiglie (226 miliardi di Euro).
– Dal 2001 ad oggi le consistenze di mutui per acquisto di abitazioni da parte delle famiglie sono cresciute del 168%, a fronte di un incremento del 132% per il mercato dei mutui nel complesso e del + 142% per quanto riguarda i mutui fondiari.
– Il flusso di erogazioni di mutui per acquisto di abitazioni da parte delle famiglie era pari a 30 miliardi di Euro nel 2001, mentre nel 2007 ammonta a 62,7 (+108% nel periodo). Nel 2007 le erogazioni di mutui per acquisto di immobili per famiglie sono calate dell’1,2% e quelle per acquisto di abitazioni ha perso il -0,2%, soprattutto per la flessione.
– Le famiglie cha hanno un mutuo sono il 22% del totale delle famiglie italiane e corrispondono a 5.174.000 nuclei famigliari. Di queste, l’89,5% (circa 4,5 milioni) ha un mutuo per la prima casa e l’11,9% (620 mila) su altre case.
– Il 70% dei mutui stipulati nel II semestre 2007 hanno una durata superiore ai 15 anni e sono circa il 70% anche quelli che vengono erogati a condizioni di tasso fisso.
– Il 60,6% delle compravendite di abitazioni è supportata dall’accensione di un mutuo. Nel 2007 i mutui contratti ammontano a 488.451.
Il leasing immobiliare
– Il leasing immobiliare rappresenta il 46% del mercato complessivo del leasing.
– Il valore dei contratti di leasing immobiliare nel 2007 ammontava 22,3 miliardi di Euro, in crescita del 587% rispetto a 10 anni fa, mentre il leasing nel complesso è aumentato del 305 nello stesso periodo.
– Nel 2007 il leasing immobiliare ha perduto il 3,9%. Il leasing sul costruito (che pesa circa il 70% sul leasing immobiliare) ha perso il 10,7%, mentre quello sul costruendo ha guadagnato il 10,5%.
Le società immobiliari quotate
– Le società immobiliari quotate sono 12 ed hanno una capitalizzazione di 4.888 milioni di Euro.
– Nel corso del 2007 il settore ha perso il 55% Il leasing immobiliare rappresenta il 46% del mercato complessivo del leasing.
– Le famiglie che hanno azioni di società immobiliari sono circa 136 mila, ovvero lo 0,6% delle famiglie italiane ed il 5,6% di chi ha titoli azionari.
– Ad oggi ben il 6,9% delle famiglie italiane dichiara di essere molto o abbastanza interessato ad investire in SIIQ ed il 33,6% dichiara di essere poco interessato (gli interessati sono così il 40,5%, ovvero circa 9 milioni e mezzo di famiglie).
I fondi immobiliari
– I fondi immobiliari ammontano a 160, gestiti da 41 SGR con un patrimonio netto di 24 miliardi di Euro.
– Il 70% dei fondi esistenti sono ad apporto e riservati.
– Il 55% del patrimonio è investito in immobili ad uso ufficio, anche se tale quota sta gradualmente calando (era il 68% nel 2004).
– Lo sconto sul NAV ha sempre oscillato fra il 20 ed il 30%, ad eccezione di giugno/luglio del 2007 (la cosiddetta stagione delle OPA) in cui lo sconto si è ridotto al 12%.
– Le famiglie che hanno quote di fondi immobiliari sono 342 mila, ovvero l’1,5% delle famiglie italiane ed il 10,3% di chi ha quote di fondi di investimento.
Il project finance
– Progressivo ricorso al PPP per opere medio-grandi: dal 2005 al 2007 la contrazione nel numero dei progetti proposti (-17%) è associata ad un incremento complessivo dell’importo posto a gara (+32%) e della dimensione media delle opere (+43%).
– I contratti conclusi (aggiudicazioni) non superano il 25% del numero di gare bandite, laddove, nel mercato delle opere pubbliche, tale rapporto raggiunge il 56%.
– Dopo il primo balzo del 2003 (6,5 miliardi di euro) e il boom del 2005 (11,1 miliardi), il mercato si trova, a consuntivo 2007, in una fase di assestamento (con 5,7 miliardi).
– Nel 2007 infatti il ricorso al project financing ha interessato il 77% del mercato delle gare di realizzazione e gestione, contro il 23% del 2003.
– I settori maggiormente connessi allo sviluppo immobiliare e agli interventi di riqualificazione hanno rappresentato nel 2007 il 40% delle gare con importo segnalato, per un valore complessivo delle iniziative pari al 22% del totale.
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