Il 2007 è stato un anno davvero difficile ma la crisi del settore è più presunta che reale. E se i prezzi dell’usato sono frutto di lunghe contrattazioni, quelli delle costruzioni più recenti tengono bene. Il mercato delle transazioni immobiliari ritorna alla normalità, dopo anni di crescita imponente. Cercando un equilibrio tra il numero delle transazioni effettuate nell’ultimo anno e quello che è il sentiment, cioè la percezione di come andrà il mercato, per gli operatori il risultato è quello di una situazione di brusca frenata, con la difficoltà di impiegare più tempo per ogni compravendita. Per le sue specificità, il prodotto immobiliare non è omologabile, per cui le rilevazioni di mercato sono generiche e il giudizio che ne viene tratto può non corrispondere a quello di singole realtà locali, rivelandosi quindi di scarsa utilità ai singoli operatori di zona. Infatti, il mercato, a causa di ragioni urbanistiche e di frazionamento delle proprietà, è privo di grandi iniziative ed è costituito prevalentemente da prodotti di nicchia realizzati da medi e piccoli operatori che, il più delle volte, agiscono nell’ambito della loro territorialità con logiche personali, al di fuori dei suggerimenti offerti dalle logiche statistiche. Nel paese, un dato negativo lo ha espresso la città di Milano, che da sola rappresenta 1/3 del mercato immobiliare nazionale. Milano, che è la più dinamica con i suoi ambiziosi progetti di sviluppo e crescita (che hanno ricevuto nuovi impulsi dalla vittoria nella corsa all’Expo 2015), nel 2007 è stata molto penalizzata. Tutti abbiamo partecipato, chi in misura maggiore chi minore, al grande banchetto, ma ora la festa sta finendo.
Dopo un ciclo di 10 anni di vacche grasse, questo ritorno alla normalità ci lascia perplessi, nessuno ci vuole credere. I più pessimisti (fra gli ultimi che si erano seduti a tavola) parlano di crollo del mercato, ma così non è. Perché, per ora, si tratta solo di un fenomeno di assestamento, di normalizzazione di un mercato che per molte ragioni interne, esterne in qualche caso anche indotte (finanza) era rimasto con il segno del toro per un periodo più lungo del previsto, superando ogni sua precedente ciclicità storica (7+3). Questa normalizzazione era già attesa da qualche anno, ma non arrivando mai era stata dimenticata da tutti e quasi tutti gli attori hanno operato nell’ottica di un mercato positivo, in grado all’infinito di assorbire prezzi sempre crescenti. Nascono da qui l’incredulità e la perplessità del momento, ma le paure generate da questo shock sono superiori alla realtà dei fatti, in quanto il mercato continua a dare segno positivo di prezzo, indipendentemente dalle disgrazie economiche del nostro paese. Davanti a depositi bancari che rendono meno dell’inflazione, alla negatività delle borse, al mancato decollo dei fondi d’investimento, all’alta volatilità del mercato finanziario, agli italiani, per mettere al sicuro i loro risparmi, non resta che comprare casa o cambiarla per una più bella. Oppure, magari, concentrarsi soltanto su un tetto per i figli.
Sul fronte dei prezzi, il nuovo tiene, poiché è il risultato della somma dei costi di un prodotto industriale, mentre l’usato sempre più è frutto della contrattazione. Chi vende è in parte colpevole perché chiede troppo; il privato si rivolge all’agente immobiliare con valutazioni fuori mercato del proprio bene, mentre chi compera fa paragoni con il nuovo e una valutazione tecnica più attenta. Le difficoltà maggiori sono per gli immobili costruiti nel dopoguerra: ci sono edifici anni ’50 che dal punto di vista tecnologico sono da abbattere, il loro valore è dato solo dell’area su cui sorgono. A mio avviso, il 2008 non dovrebbe portare nelle città capoluogo della regione significative variazioni di tendenza nei confronti di quanto accaduto nel 2006/2007, ovvero: numero di transazioni stabili, con qualche flessione per l’usato (compensata da equivalente crescita delle vendite del nuovo); modesta flessione dei prezzi dell’usato, contenuta crescita di prezzo del nuovo (in seguito anche ai maggiori costi di produzione); fenomeni di ravvivamento del mercato nei comuni (soprattutto città capoluogo) ove si realizzeranno nuove iniziative urbanisticamente rilevanti con prodotto innovativo. Le novità più importanti per il prossimo triennio saranno i Pgt, la cui approvazione provocherà l’immissione sui mercati locali di cubature edificabili con conseguente stabilizzazione dei prezzi delle aree di edilizia sociale e convenzionata. A Milano, infine, l’immissione sul mercato di residenze e terziario di grande qualità annunciate dai grandi progetti darà un salutare segnale positivo a tutto il comparto, che finalmente potrà soddisfare la richiesta di fascia alta, trascinando per effetto psicologico anche il mercato di media qualità.
di Claudio Lossa
Vicepresidente Fimaa Milano
